Torn niet aan de hypotheekrenteaftrek

Zonder renteaftrek dalen de huizenprijzen flink. Er dreigt dan 200 miljard euro aan particulier vermogen te verdampen. Ook riskant voor de banken, schrijft Albert Jan van Soelen.

Nu de verkiezingsstrijd losbarst, komt het thema hypotheekrenteaftrek weer op de agenda. Afgelopen weekend heeft D66 aangegeven de renteaftrek te willen halveren. Groen Links pleit voor volledige afschaffing. De PvdA mikt op ‘een paar’ grote ingrepen, maar houdt de kaarten nog even aan de borst. Deze roeptoeters gaan veel te gemakkelijk voorbij aan de nadelige effecten van zo’n koerswijziging.

Onlangs hebben enkele wetenschappers op verzoek van de Studiecommissie Belastingstelsel een visie op de toekomst van het Nederlandse belastingstelsel op papier gezet. Een van de voorgestelde maatregelen betreft de beperking van de hypotheekrenteaftrek. Het eigen huis wordt overgeheveld van box 1 naar box 3, waarbij huishoudens met hoge restschulden op hun huis tijdelijk tegemoet worden gekomen met een overgangsregime.

Op hetzelfde moment is een andere werkgroep bezig om zo’n 2,5 miljard euro per jaar aan bezuinigingen te vinden op het dossier ‘wonen’. Nadat vorige week het gerucht de ronde deed dat deze werkgroep veel voelt voor het advies van de Studiecommissie, nemen programmaschrijvers, partijstrategen en enkele Kamerleden hierop alvast een voorschot.

Het valt echter te hopen dat de politiek de komende maanden ook gaat kijken naar de keerzijde van deze medaille. Want de effecten van het overhevelen van de eigen woning naar box 3 zijn desastreus en komen nagenoeg neer op een volledige afschaffing van de renteaftrek. Los van de grote inkomenseffecten die dat tot gevolg heeft, zullen ook de prijzen van huizen met zo’n 20 procent dalen, zo blijkt uit de studeerkameradviezen. De Vereniging Eigen Huis heeft onlangs becijferd dat iedere procent waardedaling leidt tot een verlies van zo’n 10 miljard euro aan particulier vermogen. Daarmee dreigt dus zo’n 200 miljard euro aan particulier vermogen te verdampen. Tel uit je winst.

Veel eigenaren zullen zich gedwongen zien in hun huis te blijven wonen. Want ondanks de waardedaling van hun huis blijft hun restschuld aan de bank ongewijzigd. De mobiliteit op de woningmarkt zal voorlopig dus nauwelijks verbeteren.

En passant duikt er een ander probleem op. Want een deel van de huizenbezitters zal niet meer in staat zijn aan hun bestaande verplichtingen te voldoen. De helpende hand aan de financiële sector, die ons vanuit de studeerkamer werd voorgespiegeld, zou in de praktijk dan ook heel goed een duw in de verkeerde richting kunnen zijn. Met als novum dat Nederland op eigen wijze een Alt-A-dossier voor haar financiële sector creëert. In één klap wordt immers een substantieel deel van de onderpandwaarde van hypotheekbanken weggespoeld.

Ter illustratie: Rabobank gaat er al jaren prat op een van de grootste spelers op de Nederlandse hypotheekmarkt te zijn met een aandeel van zo’n 30 procent. Bij invoering van het studeerkamerplan kan de onderpandwaarde van deze bank dus met 60 miljard euro dalen. Op een eigen vermogen van 38 miljard euro betekent dit dat zelfs het einde van Rabobank in zicht kan komen. Voor andere spelers op de hypotheekmarkt, zoals ING, Fortis en ABN Amro, ziet de toekomst er niet rooskleuriger uit.

Bovendien is het de vraag in hoeverre het fair is juist deze generatie van huizenbezitters te confronteren met een vermogensverlies. Onmiskenbaar zijn de prijsstijgingen op de woningmarkt van de laatste decennia mede het gevolg van het bestaande fiscale systeem. Maar de babyboomers die in het verleden winsten hebben geïncasseerd, zijn per definitie niet degenen die nu met een vermogensverlies dreigen te worden opgezadeld. En passant wordt vergeten dat de generatie eronder, die veel van de (mogelijk te dure) huizen heeft moeten kopen, de staatskas flink heeft gespekt met grote sommen aan overdrachtsbelasting.

Een andere oplossing heeft mijn voorkeur. Die komt er op neer dat de hypotheekrenteaftrek in stand blijft, maar dat de werking daarvan deels wordt teruggenomen via een belasting op toekomstige waardestijgingen van de eigen woning. Een variant op de reeds bestaande bijleenregeling, derhalve. In plaats van het elimineren van toekomstige renteaftrek op de bruto verkoopwinst op een woning, wordt die winst voortaan tegen het progressieve tarief belast met inkomstenbelasting. De bijleenregeling kan dan van toepassing blijven op het (netto) restant van de winst.

Feitelijk wordt daarmee de vinger gelegd op de ‘echt’ zere plek van het bestaande systeem. Namelijk dat tegenover de fiscale aftrekbaarheid van financieringslasten in box 1 geen compenserende heffing staat over de winsten bij verkoop van de woning. Voor bedrijfsmiddelen van ondernemers bestaan zo’n heffing al sinds jaar en dag. Ongewenste kaseffecten voor Vadertje Staat kunnen worden voorkomen door eventuele toekomstige verliezen op de eigen woning alleen verrekenbaar te maken met latere winsten op een ander huis.

Het grote voordeel hiervan ten opzichte van alle studeerkamerplannen is dat het netto-inkomensplaatje van de bezitters van een eigen huis voorlopig niet of nauwelijks wijzigt. Als gevolg daarvan wordt een schokeffect van prijzen op de huizenmarkt voorkomen.

Huizenbezitters zullen ook dit voorstel niet met gejuich ontvangen. Maar in de wetenschap dat ook die een bijdrage zullen moeten leveren aan de budgettaire problemen waar het nieuwe kabinet voor staat, zullen zij liever kiezen voor het betalen van inkomstenbelasting over daadwerkelijk gerealiseerde vermogenswinsten dan voor een acuut liquiditeitsprobleem in combinatie met het verdampen van een deel van de waarde van hun bezit.

De politieke partij die langs deze lijnen de discussie durft aan te gaan, kan in ieder geval op mijn stem rekenen.

Mr. A.J. van Soelen is advocaat-belastingkundige te Amsterdam.