Trouwen, een eigen huis en dan rijk worden

De Chinese prijzen voor vastgoed exploderen. Gevaarlijk, zeggen critici. Gewoon vraag en aanbod, zeggen ze in China.

Lu Xuhua, assistent-accountant, giechelt nerveus als zij in het makelaarskantoor de prijs hoort van het goedkoopste appartement. Op ruim honderd kilometer van het centrum van Shanghai wordt voor een flat van 90 vierkante meter 220.000 euro gevraagd.

„Dat kunnen we dus nooit betalen”, fluistert zij tegen haar vriend Ding Junlong, werkzaam op de juridische afdeling van staalconcern Baosteel. De jonge advocaat schudt eveneens verrast zijn hoofd, maar is toch niet van plan op te geven. „We weten dat de markt oververhit is geraakt, maar wij verdienen goed en we hebben gespaard. We moeten niet wachten”, zegt hij vastbesloten.

Erg gunstig is het tijdstip om te kopen niet, want de Chinese onroerendgoedmarkt is in de greep van speculanten die de prijzen almaar omhoog stuwen. Er wordt in China gesproken over een zeepbel die politieke en sociale onrust kan teweegbrengen, en straks ook de Chinese en de wereldeconomie kan bedreigen.

Met een gezamenlijk salaris van 24.000 euro per jaar (ruim vijf maal het gemiddelde inkomen in China) mogen Xuhua en Junlong zich tot de Chinese middenklasse rekenen. Zij gaan trouwen. Zij willen koste wat het kost een huis, het symbool van stabiliteit en status in China, aanschaffen.

Een appartement in het centrum van Shanghai hadden ze al van hun lijstje geschrapt, maar één in een nog nagenoeg lege nieuwbouwwijk op het eiland Chongming buiten de stad moet toch haalbaar zijn. Nieuwe tunnels, zesbaanswegen en een van de langste bruggen ter wereld hebben het eiland in de delta van de Yangzi, dat eerst een ecologische toekomst als vogelreservaat was toegedacht, ontsloten. Dat heeft onmiddellijk gevolgen gehad voor de onroerendgoedprijzen in de pastelkleurige Chongming Nieuwe Stad, die gebouwd is met gelden uit de stimuleringsmaatregelen voor de Chinese economie.

Hier in de ‘achtertuin van Shanghai’ met frisse lucht, op anderhalf uur rijden van hun werk, wil het paar „de huizenmarkt op omdat zij willen trouwen, maar ook om rijker te worden”.

Vervolg China: pagina 14

Prijsexplosie komt door ‘corruptie’

Dat zal, zo stellen Xuhua en Junlong vast, niet lukken zonder hulp van wederzijdse ouders. Zij rijden terug naar de stad, waar zij een huurflat van respectievelijk 23 en 26 vierkante meter bewonen in een wijk waar ook het hoofdkantoor van E-House China is gevestigd.

Econoom en marktanalist Xue Jianxiong van dit op één na grootste makelaarsbedrijf van het land zegt alarmerend dat niet alleen de onroerendgoedmarkt in Shanghai, Peking en Guangzhou oververhit is geraakt, maar dat de hele onroerendgoedsector „een steeds grotere zeepbel” wordt. Prijzen van woningen in de 70 grootste steden zijn het afgelopen jaar verdubbeld of verdrievoudigd, zegt Xue. De markten in alle steden met meer dan tien miljoen inwoners, maar ook in kleinere steden, vertonen volgens hem zeepbelverschijnselen. Het officiële cijfer van een landelijke prijsstijging van 10,7 procent, dat gisteren werd gepubliceerd, lacht hij weg. „In de overheidsstatistieken wordt de socialewoningbouwsector waar de overheid de huren vaststelt meegerekend. De realiteit is dat in de commerciële huizensector, die inmiddels tweederde van de nieuwbouw uitmaakt, de prijzen zijn geëxplodeerd.”

Op zes beeldschermen volgt hij als hoofd marktonderzoek van het op de Nasdaq genoteerde E-House de verkooptransacties in heel China. Vraagprijzen, afmetingen en locaties van appartementen- en villacomplexen met namen als Goudzicht, Park Avenue, Manhattan Dreams, Blue Skies en Paleis van Fortuin flitsen voorbij. Hij kan zien dat net in Chengdu twee nieuwe winkelcentra voor 80 miljoen euro zijn verkocht en dat net in Tianjin een villawijkje met een park en meren voor 120 miljoen euro is doorverkocht. „Er is geld in overvloed”, constateert hij, doelend op het Chinese stimuleringspakket van 450 miljard euro (voor 2009 en 2010) en de bankleningen die in 2009 verdubbelden naar 1.040 miljard euro. Met deze vrijwel ongelimiteerde fondsen – de honderden miljarden van de ondergrondse banken nog niet meegerekend – kocht China zich een weg uit de crisis, en verbaast het de wereld met nieuwe hoge groeicijfers, die worden bereikt door op fenomenale schaal te bouwen.

Maar sinds de Wallstreetspeculant Jim Chanos orakelt dat China onder deze schuldenlast zal bezwijken, voeren Chinese autoriteiten, economen en de financiële media een debat over de keerzijde, over de rekening van het Chinese economische spektakel. Hedgefondsmanager Chanos, die de ondergang van het Amerikaanse energiebedrijf Enron voorspelde, en sindsdien een soort goeroe is, denkt dat China de economie heeft „overgestimuleerd”. De situatie is te vergelijken met die van „Dubai, maar dan 100, nee 1.000 maal erger”, zei hij in januari tegen het Amerikaanse tv-station CNBC. „Iedereen lijkt verblind te worden door het Chinese succesverhaal, niemand lijkt de financiële excessen te zien”, aldus Chanos, die China typeert als een groot casino dat op punt staat te „crashen”.

Hij wordt bijgevallen door voormalige hoofdeconoom van het IMF, Kenneth Rogoff, die vorige maand zei dat de „Chinese reactie op de crisis geleid heeft tot een enorme kredietgroei waarmee in de Chinese economie financiële en onroerendgoedzeepbellen worden opgepompt”.

Hun theorie is dat China huizen, kantoren, wegen en andere infrastructurele projecten heeft gebouwd die de groei hebben opgejaagd, maar nooit zullen worden gebruikt of expres voor leegstand zijn gebouwd om de prijzen kunstmatig hoog te houden, kortom overgewaardeerd zijn. Als deze zeepbel wordt doorgeprikt, keldert de Chinese groei van 8,7 procent (in 2009) naar 2 of 3 procent en trekt zij ook de wereldeconomie mee in haar val. Een Chinese onroerendgoedcrisis wordt dan een nieuwe wereldcrisis, zo luidt hun prognose.

Econoom Xue van E-House lacht als hij de naam van Chanos hoort. „Ik geloof niet dat hij al een expert is. Als hij dat wel was zou hij weten dat China heel groot is en dat de ontwikkeling van de economie nog maar pas is begonnen.” Xue wijst erop dat grote delen van China de nieuwe infrastructuur hard nodig heeft. „En vergeet niet dat nog maar 43 procent van alle Chinezen in de stad woont. De urbanisatie is nog lang niet voltooid”, legt hij uit. En: „Vaak wordt door buitenlanders de vergissing gemaakt dat zij alleen maar kijken naar de ontwikkelingen aan de oostkust en niet kijken naar het binnenland.”

Toch speelt in de bevolkings- en industriecentra aan de mondingen van de drie grote rivieren schaarste een rol als prijsopdrijver. De belangrijkste oorzaak van de snel stijgende prijzen van woningen in Shanghai, Peking en Guangzhou is dat de vraag naar nieuwe appartementen en huizen aanzienlijk groter is dan het aanbod. In Shanghai met 22 miljoen inwoners worden jaarlijks 300.000 nieuwe appartementen en huizen gebouwd, terwijl 10 miljoen mensen van de welvarende middenklasse op zoek zijn naar nieuwe huisvesting. „In andere, snel groeiende steden is de verhouding tussen vraag en aanbod nog veel slechter”, zegt Xue.

De Shanghaise econoom Andy Xie, en met hem miljoenen potentiële kopers, denken dat commerciële projectontwikkelaars samenspannen met lokale overheden om de prijzen maximaal op te stuwen. Nieuwe wooncomplexen en soms zelfs hele wijken worden wel aangelegd, maar inderdaad niet meteen of maar deels op de markt gebracht. Deze kunstmatige leegstand wordt veroorzaakt door corrupte partijfunctionarissen, met belangen in de commerciële onroerendgoedbedrijven, denkt Xie.

Lokale overheden spelen ook op een andere manier een rol in de prijsvorming. De communistische staat is eigenaar van al het land en kan de verkoop of leaseprijzen bepalen. De gemiddelde prijsstijging van een vierkante meter grond in China was in 2009 103 procent, met uitschieters in Shanghai (200 procent), Guangzhou (400 procent) en 870 procent in Wenzhou. Lokale overheden motiveren deze prijsexplosie met het argument dat zij de opbrengsten gebruiken voor sociale doeleinden en goedkope huisvesting voor armen.

Maar economen als Andy Xie wijzen op verspillende statusprojecten, zoals kolossale overheidsgebouwen en overbodige, leegstaande kantoorcomplexen die niet alleen de groeicijfers maar ook politieke loopbanen omhoog stuwen. Wie in het politieke systeem voor groei zorgt, maakt promotie. Deze overbodige projecten worden niet alleen gefinancierd met de opbrengsten van landverkoop en belastingen, maar ook met leningen van de banken.

Volgens Jim Chanos vormen vooral deze leningen „de financiële zeepbel van China”, de achilleshiel van het bankwezen. De lokale overheden hebben vanaf 2004 600 miljard euro bij de banken geleend om de jaarlijkse groeidoelstellingen te bereiken, zeggen de Chinese media. De Amerikaanse China-onderzoeker Victor Shih van de NorthWest University denkt dat de schuldenberg van de lokale overheden (provincies en steden) groter is en het dubbele bedraagt: 1.200 miljard euro. Over de vraag of deze leningen ooit zullen worden afgelost, groeit de onzekerheid in Peking, zo bleek deze week tijdens het Nationale Volkscongres.

Toch vergissen de doemdenkers zich als zij in deze cijfers de voorbode van een Chinese crisis zien, zegt Xue. „In de Verenigde Staten en in Spanje, waar zich ook onroerend- en financiële zeepbellen voordeden, was het tot 2008 ondenkbaar dat de overheid zou ingrijpen om grote marktverstoringen tegen te gaan. Maar China is een socialistisch land en de overheid zal zeker in actie komen om de onroerendgoedsector af te koelen en de financiële sector te reguleren. Daar komt bij dat veel van deze leningen een heel lange looptijd hebben. Het is een mythe dat we afstevenen op een grote crisis.”

Een dag later wordt zijn prognose realiteit. Met ingang van vandaag moeten de grote staatsbanken (deels beursgenoteerd) de kredietverlening aan lokale overheden, bedrijven en individuele investeerders nog verder beperken en de overheid zal de groei van de geldhoeveelheid afremmen. De banken moeten ook kritisch kijken naar de kwaliteit van de oudere leningen en bij slechte leningen maatregelen nemen.

Over de exacte omvang van de slechte leningen lopen de taxaties uiteen. De meeste analisten van de internationale zakenbanken in China (UBS, Credit Suisse en Morgan Stanley) komen uit op bedragen van 350 tot 400 miljard euro. De Chinese banken worden sterk genoeg geacht om deze oninbare leningen te verwerken, mits de groei aanhoudt.

Met ingang van vandaag zijn ook de voorwaarden voor tweede en derde hypotheken aangescherpt, maar die voor eerste hypotheken ongemoeid gelaten. Dat is goed nieuws voor nieuwkomers op de markt zoals Lu Xuhua en Ding Junlong. Een dag na hun bezoek aan makelaar Daan in Chongming Nieuwe Stad hebben zij besloten toch een poging te wagen. Wederzijdse ouders hebben financiële hulp toegezegd om de verplichte aanbetaling van 30 procent van de koopsom te financieren.

Van de tv-shows over de onroerendgoedmarkt, die qua kijkcijfers populairder zijn dan de datingshows en sportprogramma’s, heeft Lu Xuhua een nieuw woord overgehouden: fangmu, slaaf van je huis. „Ik had mij nog zo voorgenomen geen slaaf van ons huis te worden, maar dat worden we wel omdat we zeker 60 procent van ons inkomen moeten besteden aan de afbetaling van de hypotheek en de leningen van onze ouders”, zegt zij als toekomstig beheerder van hun gezamenlijke bankrekening.

70 procent van de Chinezen die in 2009 en 2010 voor het eerst een hypotheek sloten, is meer dan 60 procent van het maandelijkse inkomen aan hypotheeklasten kwijt. „Geen probleem, dan eten we alleen maar rijst en groente. Je moet wat over hebben voor de Chinese Droom”, zegt Ding Junlong om er meteen aan toe te voegen: „Dat zullen we niet de rest van ons leven hoeven te doen. De waarde van het appartement zal de komende jaren alleen maar stijgen en over een jaar of vijf kunnen we het belastingvrij verkopen om terug te verhuizen naar iets nieuws in het centrum.” Van het Chanos-scenario heeft hij nog nooit gehoord.

Morgen, op hun vrije zaterdag, gaan zij terug naar de makelaar om het okergeel en kastanjebruin geschilderde appartement te bezichtigen en waarschijnlijk al een handtekening te zetten.