Driemaal last van de marktmalaise

De minister waarschuwt. Problemen bij tientallen woningcorporaties. Huizenkopers staken, maar welke rol spelen de kosten van de corporaties zelf?

Zo bar was het in jaren niet.

„Je kunt zelfs wel stellen dat woningcorporaties sinds de invoering van de volkshuisvestingswet ruim honderd jaar geleden niet zoveel problemen tegelijk hebben gehad als nu”, zegt iemand die de corporatiewereld goed kent.

Vorige week kregen de woningcorporaties hun jaarlijkse financiële beoordeling van de minister van Wonen, Wijken en Integratie, Eberhard van der Laan (PvdA).

Het aantal probleemgevallen onder de 430 corporaties stijgt, zo blijkt uit de brieven. Zeker 35 corporaties krijgen een waarschuwing: zij komen op korte of middellange termijn in financiële problemen als zij geen maatregelen nemen. Een handvol zit al aan de grond. Onder hen zijn corporaties die de minister eerder onder toezicht heeft geplaatst, zoals Servatius (Maastricht; mislukte prestigeproject) en SGBB (Hoofddorp; fraudemeldingen).

Maar Rochdale (Amsterdam; fraudemeldingen) en Woonbron (82 miljoen euro afgeboekt op de ‘opleidingsschip’ ss Rotterdam) die ook een ministeriële toezichthouder over de vloer kregen, ontvingen een financiële voldoende.

De corporaties met problemen hebben twee voordelen ten opzichte van commerciële ondernemingen. Zij gaan niet rap bankroet. De sector heeft adequaat financieel toezicht plus beproefde onderlinge steunregelingen.

Maar de hoofdrolspeler in de onderlinge regelingen, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), zegt in zijn recente uitgave Perspectief 2009: de structurele trend is dat „corporaties de grens van hun financiële kunnen hebben bereikt”. En dat is gebaseerd op cijfers tot begin dit jaar. Nadien was het alleen maar slechter.

Een deel van de problemen is veroorzaakt door overheidsbeleid, zoals de invoering van volledige winstbelasting. Verder heeft het huurbeleid van het kabinet, dat de lage inflatie volgt, een gunstig effect op de koopkracht van huurders. Maar voor corporaties pakt het financieel vervelend uit. Doordat de verwachte huurinkomsten lager uitvallen, daalt ook de waarde van hun bezittingen. Ook de heffing over corporaties om extra investeringen te financieren in 40 achterstandsbuurten, de Vogelaarwijken, valt in deze categorie. De problemen met politieke achtergrond staan, wellicht begrijpelijk, niet in de brief van de minister.

Verder hebben de corporaties op drie manieren last van de marktmalaise. Dat hebben zij overigens deels over zichzelf afgeroepen. Zij hebben de afgelopen jaren voortvarend duurdere koopwoningen gebouwd, om met de extra opbrengsten ‘gemengde’ koop/huurprojecten te financieren. De duurdere woningen blijven steeds vaker leeg. Het waarborgfonds rept van een ‘kopersstaking’. Toch blijven corporaties dit aantrekkelijk vinden. Verder kampen zij met terugvallende verkoop van hun eigen huurwoningen. De verkopen in 2008 stonden op het niveau van 2002. Deze inkomsten zijn de kurk waar hun investeringen op drijven, zei Van der Laan onlangs in een Kamerdebat.

Het derde element in de marktmalaise is de financiering van de projecten. Banken waren altijd graag bereid geld te lenen. Maar dat valt sinds de uitbraak van de kredietcrisis meer dan ooit tegen.

Het derde grote probleem is het beleid van corporaties zelf. Het lukt een aantal kennelijk nog steeds niet om hun eigen bedrijfskosten in toom te houden. Het Waarborgfonds noemt dat „een serieuze uitdaging”.

De financiële toezichthouder op de corporaties, het Centraal Fonds Volkshuisvesting, klaagt al jaren over de stijgende bedrijfslasten in zijn rapportages over de stand van zaken in de sector. Nu komen de klachten daarover ook expliciet terug in de brieven van minister Van der Laan aan individuele corporaties. Het is bijvoorbeeld een probleem voor Haag Wonen, de grootste corporatie met een financiële gele kaart. Uit uw cijfers „is gebleken dat uw netto bedrijfslasten ruim boven het gemiddelde landelijk niveau uitkomen”, schrijft hij aan menig corporatiebestuur. En of de corporatie maar snel, vóór 1 januari, met een plan van aanpak wil komen om de kosten te beheersen. In die kosten zitten talloze uitgaven. Sommige zijn politiek zeer incorrect, zoals de hoge beloningen voor bestuurders die schering en inslag zijn in de sector. Andere kosten zijn juist opgelopen onder politieke stimulans én nieuwe eigen opvattingen over kerntaken van corporaties, zoals uitgaven voor leefbaarheid.