Nachtmerrie voor iedere stadsplanner

In Servië heerste door crimineel kapitaal het recht van de sterkste. Er is een miljoen illegale bouwsels uit de grond gestampt. Dat wordt nu gelegaliseerd. Een heidens karwei.

De flat waar Stasa Gmizic en haar man Dragan hun oog op hebben laten vallen is ruim en licht. „Een hoekwoning, dus uitzicht aan twee kanten”, mijmert Stasa, arts in Novi Sad. Op de eerste verdieping is ruimte voor een slaapkamer en een woonkeuken. Op de tweede etage zou de kinderkamer kunnen komen en een werkplek op de overloop. Enig probleem: de tweede etage is volgens de bouwtekening niet als privéwoning bedoeld. Dat die illegaal erbij is getrokken, maakt de flat een stuk goedkoper, maar ook een gok. „Ik weet niet of we die etage wel op onze naam kunnen zetten. Dat moet wel als je de hele flat ooit weer wilt verkopen”, zegt Stasa.

Ze lachen erom, want het land staat vol huizenblokken die zeven in plaats van de afgesproken vier verdiepingen tellen. Aan de randen van de grote steden zijn complete wijken zonder vergunning uit de grond gestampt.

Uiteindelijk wordt de koop afgeblazen. Om de financiering, niet door het gebrek aan papieren. 100 procent zekerheid krijg je toch niet in Servië, zegt Dragan Gmizic, journalist.

Tijdens de oorlogen in voormalig Joegoslavië (1991 tot en met 1995) lag de bouw van woningen zo goed als stil. Daarna is vooral crimineel kapitaal rond gepompt. Oorlogsprofiteurs bouwden kapitale villa’s en verdienden aan de ontstane woningnood. Functionerende instituties hadden Servië en Montenegro onder leiding van president Slobodan Milosevic niet meer. In het door internationale sancties geïsoleerde land gold het recht van de sterkste en de rijkste. Daarbij moest Servië honderdduizenden gevluchte Serviërs uit andere delen van ex-Joegoslavië huisvesten. Soms kregen ze een leeg stuk land in bruikleen, zonder verdere voorzieningen. Het resultaat is de nachtmerrie van iedere stadsplanner.

In Servië, een land met ruim zeven miljoen inwoners dat zo snel mogelijk lid van de Europese Unie wil worden, staat naar officiële schatting een miljoen illegale objecten. Met een generaal pardon op illegale bouwsels probeert de Servische regering nu greep op de wetteloosheid te krijgen. Het kadaster moet worden gemoderniseerd en de administratie op orde gemaakt. Een heidens karwei.

Een wet op legalisering geeft huiseigenaren de kans voor een paar tientjes per vierkante meter een achteraf gemaakte bouwtekening en de officiële erkenning van hun bezit in het kadaster krijgen. Het moet de schatkist de komende twee jaar driehonderd tot vierhonderd miljoen euro opleveren. Voortaan moeten bewoners ook onroerend goedbelasting betalen.

Hoe verder van het centrum van de hoofdstad Belgrado, hoe groter de kans dat een bestaand huis nergens in de boeken voorkomt. Het hart van de stad bestaat uit robuuste panden van voor de Tweede Wereldoorlog. Daaromheen ligt socialistische hoogbouw. Daarna begint een dikke schil improvisatiearchitectuur uit de jaren negentig. De ‘wilde’ stadswijken zijn te herkennen aan doodlopende weggetjes of handgeschilderde straatnaamborden. Ze bestaan meestal uit vrijstaande huizen van grove rode baksteenblokken met gebrekkige infrastructuur. Niet noodzakelijkerwijs slecht gebouwd, wel lelijk.

Architect Milan Djuric van bureau Dva Studio zit met bevriende collega Borislav Petrovic in zijn kantoor in het centrum van Belgrado. Eigenlijk is deze stad te klein voor twee architecten, geinen ze. Aangezien iedereen toch alle bouwafspraken aan zijn laars lapt, voor het grootste deel van het land geen bestemmingsplannen zijn en de gemiddelde Serviër grote moeite heeft zich door een architect iets te laten vertellen, kan de stad van twee miljoen inwoners het volgens Petrovic ook wel met één architect af. De ‘wreedheden’ op het gebied van bouwkunst die hij dagelijks om zich heen ziet doen hem „fysiek pijn”.

Ten tijde van de socialistische éénpartijstaat werd ook zonder vergunning gebouwd, vertelt Djuric, maar voor de geplande stadsuitbreidingen golden strakke regels. Socialistische flats uit de jaren zeventig gelden in Servië nog steeds als uiterst degelijk en zijn hun geld waard, in tegenstelling tot veel van wat daarna is neergezet. „Nadat de staat instortte explodeerde de bouw.” In feite kun je het amper illegaal noemen, voegt hij eraan toe. „Er was gewoon geen wet meer.”

Geld verdienen door even de andere kant op te kijken als regels werden overtreden werd een van de grootste bronnen van inkomsten voor vrijwel iedere ambtenaar en politicus in het tijdperk-Milosevic. De wildgroei aan kiosken en straathandel is sindsdien verdwenen, maar corruptie is nog altijd endemisch. Een stad zonder bestemmingsplannen is daarvoor een ideaal speelveld, zegt Ivan Raskovic, hoofd van de Belgradose architectenvereniging. „Dan is het immers aan de lokale gezagsdrager zelf om een beslissing te nemen.”

Doordat Serviërs zich ervan bewust zijn dat achteraf meestal wel iets te regelen en te ritselen is, nemen ze meestal niet eens de moeite vooraf toestemming te vragen. Illegaal is gemakkelijker en goedkoper dan volgens de regels bouwen. Raskovic vergelijkt de ‘onverantwoordelijke’ Servische cultuur met het katholicisme. „Je doet iets fout, gaat biechten en daarna is het oké.” Hard optreden en bijvoorbeeld illegale bouw stoppen, gebeurt zelden.

Een nieuwe verdieping op een gebouw regel je met je buren. ‘Als ik er nog één laag op mag zetten, betaal ik de lift voor ons allemaal’. Een stadswandeling door de hoofdstad Belgrado met de blik omhoog leert dat met de meeste appartementenbezitters op die manier zaken kan worden gedaan. De bovenste laag van de binnenstad oogt totaal anders dan de robuuste jarentwintigpanden eronder. Moderne penthouses in pasteltinten zijn op klassieke afbladderende hoogbouw gestapeld. Aan de achterkanten van gebouwen is ieder balkon het kunstwerk van een andere majstor (klusjesman).

Bewoners in de buitenwijken kunnen zichzelf redden. Ze hebben vaak op eigen kosten riolering, elektriciteit en wegen aangelegd. Lokale politici die nooit in infrastructuur hebben geïnvesteerd, maar zich opeens wel met de bouwvergunningen komen bemoeien, verliezen gegarandeerd de volgende verkiezingen.

Hoewel het geld kost en mensen schelden dat de regering het vooral doet om hen geld uit de zak te kloppen, is de belangstelling voor de legalisering groot. In het Servische journaal wordt gedetailleerd voorgerekend hoeveel het kost om een huis van zeventig tot honderd vierkante meter te legaliseren. Een bankmedewerker schetst de kredietmogelijkheden.

Legalisering is vooral bestrijding van onzekerheid. Op een formeel niet bestaande woning kun je geen hypotheek krijgen. Geregistreerde huizen zijn een stuk meer waard. Niet iedere woning komt voor legalisering in aanmerking. Wie tegen steile hellingen aangebouwd heeft, in een beschermd natuurgebied of met gevaarlijke materialen, kan evengoed problemen met de inspectie krijgen.

Legalisering van de, naar schatting van bewoners, 80 procent illegale bebouwing in Mali Mokri Lug (‘klein nat bos’) op een heuvel net buiten het centrum van Belgrado zou weinig moeilijkheden moeten opleveren. De wijk oogt als een ingekapseld dorp. De zelfgebouwde vrijstaande huizen liggen aan een zelf geasfalteerde weg en zijn aangesloten op een eigenhandig aangelegd riool waarvoor in de buurt geld is ingezameld.

Novica, die alleen zijn voornaam wil geven, gelooft pas in de nieuwe legaliseringswet als zijn huis wettelijk erkend is. „Ik loop de deur bij instanties plat, maar tot nu toe heeft nog geen ambtenaar me kunnen vertellen wat ik daarvoor precies moet doen”, zegt hij boos. De gepensioneerde ingenieur woont met zijn vrouw en het gezin van zijn zoon in een zelfgebouwd huis, dat in de loop der jaren verschillende keren is uitgebreid. Het land waarop hij heeft gebouwd zou van zeven verschillende eigenaren kunnen zijn, bekent hij. De oorspronkelijke bezitters van voor de nationalisaties na WO II zouden kunnen opduiken en ook daarna is het verschillende keren onderhands verkocht, met getuigen van de transactie, maar zonder registratie in het kadaster. Nu hij ouder wordt knaagt het dat hij zijn kinderen niet kan laten erven, want wat je formeel niet hebt kun je ook niet weggeven. Hij zucht diep. „Hoe kun je vooruitgang hebben in een land waar mensen hun bezit niet zeker zijn?” Hij beëindigt het gesprek op straat als een schoolmeester: „Laten we concluderen: mensen willen helemaal niet illegaal, maar het kan niet legaal.”