Prijs Brits vastgoed herstelt zich

De Britse markt voor commercieel vastgoed heeft eindelijk de bodem bereikt. Na in 25 maanden met 43 procent te zijn gedaald, is de gemiddelde waarde in augustus gestabiliseerd en in september met 1,1 procent opgeveerd, aldus de index van de Investment Property Databank. De stijging van september was de grootste binnen één maand sinds juni 2006. Op de Londense kantorenmarkt komen de transacties weer op gang en de huurprijs daalt minder snel.

De stabilisering werd in de hand gewerkt door een historisch lage basisrente en het Britse programma van geldverruiming waardoor de rente op de geld- en obligatiemarkten laag is gebleven. Nu commercieel vastgoed een gemiddeld rendement oplevert van 7,7 procent, keren beleggers terug naar de sector, aangelokt door het vooruitzicht van tegen de inflatie beschermde huurinkomsten voor vijf of tien jaar.

Tegelijkertijd ontdooit de markt voor bankkredieten voor vastgoed langzaam. Bijna 25 banken zijn nu bereid om 20 miljoen pond uit te lenen voor een vastgoedtransactie - het tweevoudige van het bedrag dat ze er in maart voor wilden uittrekken. Barclays leent in bepaalde gevallen zelfs meer dan 100 miljoen pond uit.

Intussen beperkt het voorgestelde programma van de Britse overheid voor de bescherming van (financiële) bezittingen, waardoor Lloyds en Royal Bank of Scotland zijn verzekerd tegen verliezen op riskante leningen, de gedwongen verkoop van kantoorruimte – hoewel de deelname van Lloyds nog moet worden bevestigd.

Deze opgewektere markt lijkt duurzaam, zeker als de rente op een laagterecord blijft staan. Dat betekent dat de commerciële vastgoedprijzen niet verder zullen dalen. Maar dit is niet een markt waarvan de opleving net zo snel zal verlopen als de correctie. De kredietverlening voor vastgoedtransacties blijft beperkt. Vóór 2007 leenden vijftig banken regelmatig 50 miljoen pond uit voor zulke transacties. En de kredietmarges bedroegen destijds 100 basispunten, tegen 200 tot 250 basispunten vandaag de dag. Nu de vastgoedleningen nog steeds zo’n 12 procent (een absoluut record) uitmaken van de Britse kredietmarkt, zullen de banken niet bereid zijn veel meer geld in deze sector te steken. Mettertijd zal ook de rente weer omhoog gaan.

Op dit moment moet het enthousiasme onder beleggers het kunnen winnen van de somberheid en de prijzen op z’n minst op hun plaats kunnen houden. Maar een krachtig herstel van de werkelijke motor achter de stijging van de prijzen – de huren – zou nodig zijn om een nieuwe hausse op gang te brengen.

George Hay

Vertaling: Menno Grootveld

Voor meer commentaar uit Londen: www.breakingviews.com