Vastgoedderivaten niet betrouwbaar

De veranderingen op de Britse huizenmarkt hebben velen dit jaar verrast – en niet in de laatste plaats de zogenaamd goed geïnformeerde markt voor vastgoedderivaten. Als langetermijnvoorspeller van de richting waarin de huizenprijzen zich zullen ontwikkelen, laat deze markt nog veel te wensen over.

Vastgoedderivaten zijn contracten die speculeren op verschillen ten opzichte van de huizenprijzenindex van Halifax. Een handelaar koopt een contract voor een nominaal bedrag (bijvoorbeeld 10 miljoen pond) en legt een tiende daarvan in harde contanten op tafel. In het contract is een inschatting van de marktontwikkelingen vastgelegd – bijvoorbeeld dat de huizenprijzen in een bepaalde periode met 5 procent zullen stijgen. Als de index vervolgens slechts met 1 procent stijgt, geeft het contract recht op de uitbetaling van 4 procentpunten, 400.000 pond. Als de index met 6 procent stijgt, moet de handelaar 100.000 pond bijbetalen.

De markt kan zo als een beschermingsmechanisme zijn tegen verliezen op fysieke bezittingen. Maar veel contracten zijn niet veel meer dan gokken op de toekomstige huizenprijzen. Beursmakelaars die in deze derivaten handelen, weten precies wat de gemiddelde inschatting van de markt is. Op de korte termijn lijken deze voorspellingen een aanwijzing te leveren voor wat daadwerkelijk staat te gebeuren. In december 2008 gesloten jaarcontracten veronderstellen dat de niet voor het seizoen gecorrigeerde Britse huizenprijzen dit jaar met 6 procent zullen stijgen. Tot nu toe staan ze 4 procent hoger.

Maar in maart, toen de huizenmarkt en de economie in haar geheel de ondergang tegemoet leken te gaan, wees het gemiddelde van alle inschattingen op een daling van de huizenprijzen met bijna 30 procent in deze periode. Na zes maanden van prijsstijgingen en de Britse ‘kwantitatieve versoepeling’ (het overuren laten maken van de gelddrukpers) wijst het gemiddelde op een stijging van 6 procent. Dat toont aan hoe onbetrouwbaar derivaten als richtsnoer voor de prijsontwikkeling kunnen zijn. Eén probleem is dat het macro-economische beeld zo onduidelijk is. Schommelingen van het sentiment hebben bijzonder veel invloed op vastgoedderivaten, omdat de markt niet erg groot is. De verschillen met de echte huizenprijzenindex zijn dan ook vaak levensgroot.

De koersen van vastgoedderivaten zijn een opsomming van de voorspellingen van een klein deel marktwaarnemers. Beleggers en diegenen die zich via deze markt willen indekken tegen risico’s moeten dat in hun achterhoofd houden voordat ze zich al te zeer op deze derivaten verlaten.

George Hay