Eén groep kopers ziet zijn kans: de starters

Dankzij de dalende prijzen slaan starters nu hun slag.

Maar moet je een huis nog wel zien als middel om vermogen op te bouwen?

De ellende op de huizenmarkt is breed uitgemeten sinds de huizenprijzen een jaar geleden begonnen te dalen. Maar één groep kopers ziet zijn kans: de starters. Met een vast arbeidscontract, een dubbel inkomen en geen schulden uit het verleden kunnen starters nog goed een hypotheek krijgen. En met de gedaalde prijzen kunnen ze meer waar voor hun geld kopen.

Het klinkt als een goede deal, toch is niet iedereen overtuigd dat nu een eerste huis kopen wel zo slim is. Maartje Martens promoveerde in Groot-Brittannië op de woningmarkt. Nu adviseert ze particulieren en gemeenten. „Stijgende huizenprijzen zien wij als iets vanzelfsprekends”, zegt ze. „Maar dat is niet realistisch. Een huis moet worden gezien als een gebruiksvoorwerp dat veel kost, niet als een middel om vermogen op te bouwen.”

Martens raadt het niet af een eerste huis te kopen. Wél kopen starters volgens de onderzoeker te vaak een klein appartement, waar ze van plan zijn slechts een paar jaar te wonen. „Wanneer ze toe zijn aan kinderen, willen ze verkopen.” Als de huizenprijzen stijgen, hebben starters in die tijd de overdrachtsbelasting en andere koopkosten wel terugverdiend. Maar net als het IMF eerder deze week voorspelde, verwacht Martens dat de huizenprijs verder zal dalen.

Het is volgens Martens voor starters slimmer een groter huis te kopen, waar ze langere tijd kunnen wonen. „Maar mensen moeten niet meer gaan lenen en grotere schulden aangaan. Starters op de woningmarkt moeten eerst een tijd huren en sparen.” Martens is voorstander van een verbod op tophypotheken. Bij dit soort hypotheken wordt meer geleend dan het huis waard is, om de zogenoemde kosten koper te betalen. Een verbod op tophypotheken dwingt starters tot sparen. Martens: „Het gevaar van tophypotheken is dat wanneer huizenprijzen dalen, starters hun zelfstandige leven beginnen met een molensteen om hun nek, als ze met verlies moeten verkopen.”

De investeringstak van Bouwfonds (onderdeel van de vastgoedgroep van Rabobank) is minder somber over de Nederlandse huizenmarkt. Bouwfonds deed onderzoek naar de vraag naar woningen in 970 regio’s in Europa. De onderzoekers bekeken demografische en economische factoren. In Londen, Toulouse en Valencia bestaat tot 2015 de grootste vraag naar woningen. Utrecht staat op plek 16 en is daarmee de hoogste Nederlandse regio op de ranglijst. Amsterdam staat op de 51ste plaats, Rotterdam op de 114de.

Volgens Léon Muller, hoofd onderzoek en beleggingsstrategie bij Bouwfonds, „groeit het aantal huishoudens nog steeds”. Hij somt op. Mensen scheiden. Thuiswonende kinderen gaan uit huis. Afgestudeerde studenten die gezamenlijk wonen zoeken hun eigen huis. „Tot 2030 gaat Nederland van 7 naar 8 miljoen huishoudens. Die moeten een huis hebben.”

Uit het onderzoek van Bouwfonds blijkt wél een duidelijke tweedeling in Nederland. De regio’s rond Sneek, Roermond, Emmen en Drachten staan samen met veel Oost-Europese regio’s onderaan. „Daar treden vergrijzing en krimp sneller op”, zegt Muller. „De vraag naar woningen is er aanzienlijk lager.”

Alleen de vraag naar woningen zegt weinig over huizenprijzen. Er moet ook naar het aanbod worden gekeken. „Als gevolg van de crisis wordt er fors minder gebouwd dan nodig”, zegt Muller. Volgens het ministerie van VROM moeten er jaarlijks 80.000 woningen worden gebouwd om aan de toekomstige vraag te voldoen. Als gevolg van de crisis zullen dit jaar waarschijnlijk 68.000 woningen worden gebouwd, en volgend jaar 58.000. „Het woningtekort zal oplopen”, zegt Muller.

Maar de economische crisis zal geen vrije val van de huizenprijzen opleveren, voorspelt de beleggingstak van Bouwfonds. Muller verwacht dat de huizenprijs volgend jaar met 1 procent zal stijgen. Ook daarna hoeft het volgens hem niet afgelopen te zijn met de prijsstijging. In de jaren 90 stegen de prijzen fors doordat tweeverdieners beide salarissen konden laten meetellen voor de maximumhoogte van de hypotheek, zegt de onderzoeker. „Straks krijgt de markt te maken met kopers die goed hebben geërfd van de babyboomers. Dat kan de huizenprijs zomaar doen stijgen.”