Starter krijgt na prijsval meer waar voor zijn geld

Starters kopen vaak huizen met tophypotheken, een risico als de prijzen dalen. Gezien het tekort aan woningen is het de vraag of die daling doorzet.

Makelaars die controleren of de telefoonkabels zijn doorgeknipt. Verkopers die met tienduizenden euro’s tegelijk hun vraagprijs verlagen en hun huis nog steeds niet kwijtraken. De ellende op de huizenmarkt is breed uitgemeten sinds de huizenprijzen een jaar geleden begonnen te dalen.

Een groep kopers ziet haar kans: starters. Met een vast arbeidscontract, een dubbel inkomen en geen schulden uit het verleden kunnen starters nog goed een hypotheek krijgen. En met de gedaalde prijzen kunnen ze meer waar voor hun geld kopen. Het klinkt als een goede deal, toch is niet iedereen overtuigd dat nu een eerste huis kopen wel zo slim is.

Maartje Martens promoveerde in Groot-Brittannië op de woningmarkt. Nu adviseert ze particulieren en gemeenten. „Stijgende huizenprijzen zien wij als een verworven recht, als iets vanzelfsprekends”, zegt ze. „Dat is niet realistisch. Een huis moet gezien worden als een gebruiksvoorwerp dat veel kost, niet als een middel om vermogen op te bouwen.”

Martens raadt het niet af een eerste huis te kopen. Wel kopen starters volgens de onderzoeker te vaak een klein appartement waar ze van plan zijn slechts een paar jaar te wonen. „Als ze toe zijn aan kinderen, willen ze verkopen.” Als de huizenprijzen stijgen hebben starters in die tijd de overdrachtsbelasting en andere koopkosten wel terugverdiend, maar net als het IMF eerder deze week weer voorspelde, verwacht Martens dat de huizenprijs verder zal dalen. „Banken zullen nog heel wat moeten afschrijven en het zal lang duren voordat de economie herstelt, zeker als de steunmaatregelen zijn uitgewerkt”, zegt ze.

Het is volgens Martens voor starters slimmer een groter huis te kopen waar ze langere tijd kunnen wonen. „Maar mensen moeten niet meer gaan lenen en grotere schulden aangaan. Starters op de woningmarkt moeten eerst een tijd huren en sparen.” Martens is voorstander van een verbod op tophypotheken zoals de Autoriteit Financiële Markten onlangs opperde en daarna weer introk. Bij dit soort hypotheken wordt meer geleend dan het huis waard is om de zogenoemde kosten koper te betalen. Een verbod op tophypotheken dwingt starters tot sparen. Martens: „Het gevaar is dat wanneer huizenprijzen dalen, starters hun zelfstandige leven beginnen met een molensteen om hun nek als ze onverwachts met verlies moeten verkopen.”

De investeringstak van Bouwfonds, onderdeel van de vastgoedgroep van Rabobank, is minder somber over de Nederlandse huizenmarkt. Bouwfonds deed onderzoek naar de vraag naar woningen in 970 regio’s in Europa. De onderzoekers bekeken demografische en economische factoren. In Londen, Toulouse en Valencia bestaat tot 2015 de grootste vraag naar woningen. Utrecht staat op plek 16 en is daarmee de hoogste Nederlandse regio op de ranglijst. Amsterdam staat op de 51ste plaats en Rotterdam op de 114de.

Léon Muller, hoofd onderzoek en beleggingsstrategie bij Bouwfonds, heeft de studie geleid. „Deze Nederlandse steden scoren allemaal een A-rating. Dat betekent dat het dichtbevolkte regio’s zijn met veel huishoudens, een hoge economische activiteit die veel werkgelegenheid biedt”, stelt Muller. „Het aantal huishoudens groeit nog steeds.” Muller somt op. Mensen scheiden. Thuiswonende kinderen gaan uit huis. Afgestudeerde studenten die gezamenlijk wonen zoeken hun eigen huis. „Tot 2030 gaat Nederland van 7 naar 8 miljoen huishoudens. Die moeten een huis hebben.”

Uit het onderzoek van Bouwfonds blijkt wel een duidelijke tweedeling in Nederland. De regio’s rond Sneek, Roermond, Emmen en Drachten staan samen met veel Oost-Europese regio’s onderaan. „Daar treden vergrijzing en krimp sneller op”, zegt Muller. „De vraag naar woningen is daar aanzienlijk lager.”

Alleen de vraag naar woningen zegt weinig over huizenprijzen. Er moet ook naar het aanbod gekeken worden. „Als gevolg van de crisis wordt er fors minder gebouwd dan nodig”, zegt Muller. Volgens het ministerie van VROM moeten er jaarlijks 80.000 woningen worden gebouwd om aan de toekomstige vraag te voldoen. Als gevolg van de crisis zullen dit jaar waarschijnlijk 68.000 woningen worden gebouwd, en volgend jaar 58.000. „Het woningtekort zal oplopen”, zegt Muller.

Maar de economische crisis zal geen vrije val van de huizenprijzen opleveren, voorspelt de beleggingstak van Bouwfonds. „Banken zijn nu voorzichtiger en het consumentenvertrouwen is lager”, zegt Muller. „Maar de demografische en onderliggende economische factoren creëren een bodem.” Muller verwacht dat de huizenprijs volgend jaar met 1 procent zal stijgen.

Ook daarna hoeft het volgens Muller niet afgelopen te zijn met de prijsstijging. In de jaren 90 stegen de prijzen fors doordat tweeverdieners beide salarissen konden laten meetellen voor de maximumhoogte van de hypotheek, zegt de onderzoeker. „Straks krijgt de markt te maken met kopers die goed hebben geërfd van de babyboomers. Dat kan de huizenprijs zomaar doen stijgen.” Waar de grens ligt weet hij niet. „Mensen zeggen vaak dat Amsterdam zo duur is dat het niet duurder kan worden. Maar neem Duitsland, volgens velen zo goedkoop. Niet alleen München, maar ook Stuttgart en Hamburg zijn duurder.”