Op de Spaanse huizenmarkt is nog lang geen sprake van herstel

Het is nog te vroeg om te zeggen dat er een einde is gekomen aan de inzinking van de Spaanse huizenmarkt. Diverse indicatoren wijzen erop dat de markt zich aan het stabiliseren is. De huizenprijzen daalden in het tweede kwartaal met slechts 0,4 procent ten opzichte van het eerste, aldus het nationale bureau voor de statistiek. Bovendien stegen de transactievolumes met 8 procent van kwartaal op kwartaal. De afgelopen twaalf maanden werden zo’n 465.000 huizen verkocht, veel meer dan de 300.000 tot 400.000 die economen als ‘normaal’ beschouwen. Het ministerie van Woningbouw heeft het dan ook al over een ‘normalisering’ van de sector.

Maar verdere verslechtering is mogelijk en zelfs waarschijnlijk. De lage rente heeft de mogelijkheid om een huis te kopen voor sommigen iets verruimd, maar de huizenprijzen lijken nog steeds te hoog, nadat ze met slechts 9 procent zijn gedaald ten opzichte van hun eerdere piek. Een gemiddeld gezin heeft nog steeds bijna zeven jaar gezamenlijk inkomen nodig om een huis te kunnen kopen. Dat is veel meer dan de 4,4 jaar in Groot-Brittannië of de 2,7 jaar in de VS, aldus schattingen van Crédit Suisse. Geen wonder dat het ministerie huizenverkopers op het hart heeft gedrukt de prijzen te blijven verlagen.

Intussen blijft het aanbod toenemen, De schattingen lopen uiteen, maar laten allemaal een opwaartse trend zien. De overvloed aan onverkochte huizen staat momenteel op 1,6 miljoen stuks, aldus een Spaanse vastgoedconsultant. Sommige objecten zijn het eigendom van Spaanse banken. De gewone banken, die minder agressief met kredieten hebben geleurd bij projectontwikkelaars dan de spaarbanken, bezaten bij de jongste telling voor zo’n 10 miljard euro aan vastgoed, aldus analisten. Dat cijfer zal waarschijnlijk blijven stijgen, zij het iets langzamer. Tenzij de banken de liquiditeit nodig hebben, wat dankzij de steun van de Europese Centrale Bank voor de meesten niet het het geval is, zijn er op dit moment weinig prikkels om vastgoed tegen een mogelijk verlies te verkopen. Maar de huizenvoorraad zal ooit een keer op de markt moeten komen.

Het Spaanse werkloosheidscijfer staat nu op 19 procent en blijft stijgen, terwijl het omvangrijke stimuleringsprogramma van de Spaanse regering bijna is afgelopen. Totdat de werkgelegenheidsperspectieven verbeteren en de prijzen verder dalen, is een ‘normalisering’ van de huizenmarkt een luchtkasteel.

Fiona Maharg-Bravo

Vertaling Menno Grootveld

Voor meer commentaaruit Londen:www.breakingviews.com