Ieder miljoen is welkom in vastgelopen bouw

Het kabinet verdeelt 395 miljoen euro onder gemeenten om de bouw te stimuleren. Alkmaar kreeg wel geld, Almelo niet. „We weten niet waarom onze aanvraag is afgewezen.”

Carpetland en Praxis zijn prima winkels, vond het stadsbestuur van Almelo. Maar niet voor in de binnenstad. En dus gingen de twee winkels tegen de vlakte om plaats te maken voor Residentie Fortezza, een woontoren met 199 luxueuze appartementen. Er was protest in de buurt. Er was bezwaar in de gemeenteraad. De naam was fout – een PvdA-raadslid vermoedde een verwijzing naar Forza Italia, de populistische partij van premier Berlusconi – en het gebouw zou een kantoorpand ernaast hinderen. Na veel procederen werd er toch een bouwvergunning afgegeven. Dit jaar zou de bouw beginnen.

En toen kwam de crisis. De verkoop van de appartementen stokte. Woonzorg Nederland kocht er 77, maar particuliere kopers bleven weg. Gevolg: de bouw van Residentie Fortezza werd tot nader order uitgesteld.

De situatie in Almelo is niet uniek. In heel Nederland zijn bouwprojecten stilgevallen. Als een ontwikkelaar niet 70 procent van de nieuwbouwhuizen ‘voorverkoopt’, zullen beleggers het project niet financieren. Het risico is dan te groot dat ze hun investering niet terugkrijgen. Hierdoor dreigt een ontslaggolf in de bouw. Om bouwvakkers aan het werk te houden deelt het ministerie van VROM in drie rondes 395 miljoen euro uit aan gemeenten met vastgelopen bouwprojecten. Op 15 juni ging de eerste ronde van start. VROM zou 100 miljoen verdelen.

Deze regeling kwam voor Almelo als geroepen. De gemeente vroeg 1,2 miljoen euro aan voor Residentie Fortezza, maar toen VROM deze week de eerste miljoenen uitkeerde, werd Almelo een van de grote verliezers. De gemeente kreeg niets.

Sander Volkerink is als ambtenaar bij de gemeente Almelo verantwoordelijk voor stedelijke vernieuwing. Hij diende de subsidieaanvraag in voor Residentie Fortezza. „Wij hebben geen motivatie van VROM gekregen waarom wij zijn afgewezen”, zegt Volkerink. Vanuit zijn bureau hoog in de kantoortoren waar de gemeentedienst zit, heeft hij zicht tot Enschede, dertig kilometer verderop. Vlak onder zijn raam gaapt het lege gat waar Residentie Fortezza moet komen. Geen graafmachines, geen bouwvakkers, wel hoog gras dat in de wind wuift.

Gemeenten konden maximaal 10.000 euro subsidie per appartement vragen. „Dat hebben wij ook gedaan”, zegt Volkerink. „Dat miljoen kan het project dus goed gebruiken.” De aanvraag bestond uit negen velletjes, plus een kopie van de bouwvergunning en een verklaring van het college van B&W dat de bouw van de woontoren is vastgelopen door de crisis. Volkerink moest het project beknopt beschrijven, in maximaal 125 woorden, dicteert het aanvraagformulier van VROM. „Het is goed dat het ministerie zo snel een regeling op touw zet en uitkeert”, zegt Volkerink. „Maar de regeling werd zo snel ingevoerd dat wij eigenlijk niet wisten waar VROM op zou selecteren. Ook hebben wij geen gemotiveerde afwijzing gekregen.”

Een woordvoerder van het ministerie laat weten dat er bewust is gekozen om zo veel mogelijk projecten te steunen. „Daarom maakten aanvragen voor een relatief lage bijdrage de meeste kans”, zegt de woordvoerder. „Dan kunnen er zo veel mogelijk woningen worden gebouwd en kunnen er zo veel mogelijk werknemers in de bouw aan het werk blijven.”

Wat er in Almelo gebeurde, gebeurde ook in Alkmaar. De gemeente had bijzonder grootse bouwplannen voor de Schelphoek, een bedrijventerrein dat sinds 2004 leegstond. Toen vertrok technische groothandel Eriks. De Schelphoek ligt naast het historische centrum en de gemeente wilde er huizen bouwen. Er was protest in de buurt. Er was bezwaar in de gemeenteraad. De appartementenblokken waren te hoog en te massaal. Pas nadat de gemeente de plannen aanpaste ging iedereen akkoord. Op de Schelphoek moeten nu 350 woningen verrijzen, verdeeld over zes projecten met oud-Hollandse namen als het Turfschip, de Kaairidder en de Havenmeester. Dit jaar zou de bouw beginnen.

En toen kwam de crisis. De verkoopt stokte. Bij de Havenmeester waren oorspronkelijk 40 van de 80 appartementen verkocht. Maar toen het voorverkooppercentage niet werd gehaald en de bouw werd opgeschort, annuleerden 24 kopers hun voorlopig koopcontract.

Net als in Almelo kwam in Alkmaar de subsidieregeling van Van der Laan als geroepen. Gemeenteambtenaar Eline Swanink vroeg 4,3 miljoen euro voor 510 woningen. In tegenstelling tot Almelo, kreeg Alkmaar deze week het volledige bedrag op de gemeenterekening gestort.

In het stadhuis van Alkmaar erkent gemeenteambtenaar Eline Swanink dat ook zij maar een beetje heeft gegokt. „We hebben de projecten geselecteerd op hoe snel ze van start konden gaan”, zegt Swanink. Als de ontwikkelaar niet in staat is voor het eind van het jaar te beginnen met bouwen, moet het subsidiegeld van VROM worden terugbetaald. „Maar de hoogte van de subsidie was een gokje”, erkent Swanink.

In de uitleg van VROM staat dat de subsidies via een tenderprocedure worden uitgekeerd. „Dat betekent dat als er meer inschrijvingen zijn dan het budget toelaat, de laagste aanvragen gehonoreerd worden”, zegt Swanink. Samen met de ontwikkelaars van de projecten kwam Swanink tot een bedrag. „We wilden niet het maximum vragen, maar het moest wel een substantieel bedrag zijn.” Uiteindelijk vroeg, en kreeg, Alkmaar gemiddeld 8.431 euro subsidie per woning.

Met dat geld kan de bouw van de projecten op de Schelphoek van start. „Wat eigenlijk net zo belangrijk is als de subsidie van VROM, is dat ontwikkelaars extra risico nemen”, zegt Swanink. Bij het appartementencomplex de Havenmeester investeert een consortium van ontwikkelaars 30 miljoen euro extra, zodat de bouw kan starten zonder dat er genoeg appartementen zijn voorverkocht.

Het risico dat de woningen onverkocht blijven, wordt verminderd door een fonds waar lokale makelaars, woningbouwcorporaties, de gemeente en ook ontwikkelaars de Eendracht, Heijmans en BAM in storten. Het fonds wordt gebruikt om de huizen te kopen van aarzelende kopers die een een nieuwbouwwoning in Alkmaar willen kopen, maar hun huidige woning niet kwijt raken. Het fonds betaalt 90 procent van de taxatiewaarde.

Dat niet alleen de subsidie van VROM cruciaal is voor het doorgaan van een bouwproject beaamt Jan Bruil van ING Real Estate. Bruil is verantwoordelijk voor de woningbouwprojecten. ING Real Estate ontwikkelt onder meer De Zeven Provinciën, een woontoren in Amsterdam met 62 appartementen met een verkoopprijs vanaf 750.000 euro. Ook hier werden niet genoeg appartementen voorverkocht en heeft VROM 340.000 euro subsidie toegekend. „De subsidieregeling is snel en goed”, zegt ook Bruil. „Samen met maatregelen als het verhogen van de Nationale Hypotheekgarantie doet Van der Laan echt iets voor de bouw.”

De ontwikkelaar twijfelt alleen of de minister genoeg geld heeft uitgetrokken voor de subsidieregeling. Hij rekent voor. Stel dat een gemiddeld appartement 350.000 euro moet opbrengen om de bouwkosten te dekken. „Dat appartement is nu 5 tot 8 procent, dus 17.500 tot 28.000 euro, minder waard door de prijsdalingen over het afgelopen jaar. 10.000 euro van VROM is dan niet genoeg om voortgang te verzekeren.”

Bruil durft niet te zeggen of er ondanks de subsidie begonnen kan worden met de bouw van De Zeven Provinciën. „Zelfs met het subsidiegeld kan het risico te groot zijn een project van 50 miljoen te beginnen. Het subsidiebedrag verhoudt zich moeizaam tot de totale omzet van het project.” De projectontwikkelaar erkent dat er manieren zijn om het risico te beperken. „Je kunt koopappartementen omzetten in huurwoningen, maar dat is niet eenvoudig.”

De huurwoningen vormen een lager risico. Er is vraag naar huurwoningen en een belegger of woningbouwcorporatie koopt dan in één keer een grote hoeveelheid appartementen van de ontwikkelaar. „Maar het is moeilijker huurwoningen onder te brengen bij private partijen als beleggers en ook corporaties last hebben van de crisis”, zegt Bruil. „Zij verkopen nu minder woningen, waardoor ze minder geld hebben om nieuwe huurwoningen aan te kopen.”

Ontwikkelaarsvereniging Neprom vindt het te vroeg om een oordeel te vellen over het succes van de bouwsubsidie. Neprom heeft onlangs alle leden gevraagd wat zij van de regeling vinden, maar wacht nog op de resultaten. „Ik heb gemengde gevoelens”, zegt Jan Fokkema, directeur van Neprom. „Bij een aantal projecten kan je vraagtekens zetten bij de effectiviteit van het subsidiegeld.”

Volgens Fokkema moet er voorkomen worden dat projecten die z met subsidie niet haalbaar zijn toch geld ontvangen. „De eis dat de bouw dit jaar van start moet is dan goed”, zegt Fokkema. „Maar je wilt voorkomen dat er subsidie gaat naar projecten die zonder geld wel gebouwd worden.” Een ding is volgens Fokkema zeker, gezien het grote beroep dat op de subsidieregeling werd gedaan. „Veel bouwprojecten liggen stil. De nood is hoog.”