SNS kreeg vastgoed niet onder de knie

De aankoop van een deel van Bouwfonds pakt ongelukkig uit voor SNS Reaal. Forse afschrijvingen op internationaal vastgoed maken terugbetaling van staatssteun erg lastig.

Vol goede moed trokken medewerkers van SNS Property Finance afgelopen maart naar het Palais des Festivals in Cannes, voor de MIPIM, het jaarlijkse vastgoedspektakel aan de Côte d’Azur. Waar concurrent ING Real Estate zich liet vertegenwoordigen door een afgeslankte delegatie en geen feesten organiseerde, was SNS Property Finance (SNS PF) op volle sterkte aanwezig.

Overdag vergaderden en netwerkten de dertig man van SNS PF bij hun eigen stand, speciaal ontworpen door het Amsterdamse architectenbureau Merkx en Girod. ’s Avonds trokken directie en managers van de tien landen waar SNS PF actief is naar de borrels en feesten. Zelf organiseerde de vastgoedfinancier een diner en een happy hour om de banden met huidige klanten te behouden en nieuwe contacten te leggen.

Hoewel de kredietcrisis zo ongeveer zijn hoogtepunt beleefde en de wereld in recessie verkeerde, was SNS „gewoon in business”, vertelde een woordvoerder daar. „Natuurlijk zijn wij wel heel kritisch over nieuwe projecten. Gezien de economie is het risico veel groter.” In goede tijden was de MIPIM de plek waar deals beklonken werden. „Dit jaar gaat meer om relatiebeheer”, zei de woordvoerder die driekwart jaar bezig was geweest met de voorbereiding voor de beurs. „Wij moeten eerst door deze neergang heen en in de toekomst gaan we weer verder.”

Gisteren werd bekend hoe dat ‘verder’ eruit ziet. SNS Reaal, het moederbedrijf van SNS PF, besloot de internationale vastgoedtak „af te bouwen”, zoals de nieuwe bestuursvoorzitter Ronald Latenstein van Voorst het noemde. Het gaat om het afstoten van 4 miljard euro van de in totaal 13,8 miljard aan vastgoedkredieten (zie grafiek).

SNS PF bloedt. De vastgoedtak, die SNS opbouwde door in 2006 voor 840 miljoen euro een deel van Bouwfonds over te nemen van ABN Amro, kostte SNS in het eerste halfjaar van 2009 55 miljoen aan afschrijving op de goodwill en nog eens 153 miljoen aan voorzieningen op verwachte slechte leningen. In een toelichting die de bankverzekeraar gisteren gaf, meldde het bestuur dat 10 procent van de buitenlandse kredieten betalingsachterstanden kent. „Dat is erg veel”, zegt analist Paul Beijsens van vermogensbeheerder Theodoor Gilissen Bankiers.

De vastgoedportefeuille van in totaal 13,8 miljard euro bestaat voor het grootste deel uit beleggingsfinancieringen. Daarbij is SNS PF niet betrokken bij de daadwerkelijke bouw van projecten, maar belegt het in bestaande gebouwen. Opmerkelijk is dat van de 4 miljard aan buitenlandse kredieten het overgrote deel wél projectfinancieringen betreft. „Met name projecten in Spanje, waar zo ontzettend veel gebouwd is de afgelopen jaren, zorgen nu voor problemen. Als iets nog niet af is nu, raak je het niet meer kwijt”, zegt Beijsens. SNS PF heeft de afgelopen jaren „nogal agressief” een positie op de internationale vastgoedmarkt proberen te verwerven. Beijsens: „Terwijl ze de buitenlandse markt duidelijk niet onder de knie hebben.”

De vastgoedportefeuille van SNS PF bestaat voor 23 procent uit investeringen in kantoren. Volgens analisten van DTZ Research, de onderzoekafdeling van de Britse vastgoedadviseur, zijn de vooruitzichten somber voor investeerders in commercieel vastgoed in Europa. In Duitsland en Spanje, waar SNS voor gezamenlijk 10 procent aan investeringen heeft uitstaan, wordt dit jaar een economische krimp van 6,5 procent en 3,7 procent verwacht.

Daar komt volgens DTZ Researsch bij dat in heel Europa de werkgelegenheid in de financiële sector dit jaar zal krimpen en ook volgens jaar niet zal toenemen. „Dat heeft een aanzienlijk effect op de bezettingsgraad van kantoorpanden in alle markten”, aldus de analisten. DTZ voorspelt dat het totaalrendement op investeringen in Europese kantoren dit jaar 20 procent in de min zal zijn.

SNS wil nu dus af van zijn internationale vastgoedtak. Maar in deze marktomstandigheden zal dat niet makkelijk zijn, verwacht Beijsens. Dat betekent dan ook dat SNS de komende tijd nog financieel nadeel zal ondervinden van de SNS PF-problemen. Latenstein was daar gisteren realistisch over: „Wij verwachten dat de waardeverminderingen op een relatief hoog niveau zullen blijven.” Hij erkende dat een snelle oplossing om van het internationaal vastgoed af te komen er niet is. „De leningen hebben een looptijd van drie tot vijf jaar”, zei hij.

De vastgoedmalaise zorgt voor aanhoudende druk op de resultaten van SNS. Dat bemoeilijkt een vervroegde gedeeltelijke aflossing van de 750 miljoen aan staatssteun die SNS vorig jaar kreeg. Momenteel is er geen ruimte om de 250 miljoen vervroegd (en daarmee boetevrij) af te lossen.

Bij de resultaten van ING en NIBC bleek ook dat vastgoed voor problemen zorgt. ING kampt met probleemleningen van 4,3 procent van de totale portefeuille van 37 miljard, NIBC heeft daar tot nu toe 3 miljoen op afgeschreven. Volgende week komt Rabobank, ook groot in vastgoed, met cijfers.

Rectificatie / Gerectificeerd

Correcties en aanvullingen

Grafiek

De legenda van de linkertaart van de grafiek over de vastgoedportefeuille van SNS Property Finance (19 augustus, pagina 13) bevat een fout. De twee laatste categorieën zijn: ‘Frankrijk’ en ‘Overig’.