Zeepbel op Chinese huizenmarkt

Op de Chinese huizenmarkt ontwikkelt zich een zeepbel, die waarschijnlijker groter en groter zal worden voordat hij barst. Deze ontwikkeling is misschien niet goed zichtbaar in officiële vastgoedcijfers, omdat vergelijkingen van jaar op jaar onbetrouwbaar zijn door overheidsingrijpen om de markten af te koelen en vervolgens weer op te warmen. Maar het is zonneklaar dat de voorwaarden voor een zeepbel ruimschoots aanwezig zijn: er is geld in overvloed, en kopers en ontwikkelaars gedragen zich niet rationeel.

De kortetermijntrend is helder: de vierkantemeterprijs van vastgoed is in één maand, van juni op juli, met 7 procent gestegen. De prijzen stegen in 63 van de 70 grootste steden, waaronder het op de export gerichte Guangzhou en Shenzhen.

Naar internationale normen gemeten is China nu al duur. Als ze een huis kopen, betalen Chinese stadsbewoners gemiddeld drie maal hun maandinkomen per vierkante meter woning. In Engeland, niet bepaald een lustoord als het om goedkoop wonen gaat, is die verhouding slechts 1:1.

Er zijn twee factoren die de prijzen opstuwen. De eerste factor is het gemak waarmee hypotheken verstrekt worden. Huizenkopers kunnen nu een korting krijgen van 30 procent op het basistarief. Het aandeel van het inkomen dat naar de hypotheekafdracht gaat, is met 29 procent gedaald, aldus schattingen van Citigroup, hoewel het op een niveau van 34 procent nog steeds aan de hoge kant is. De andere factor is angst: huizenkopers zijn bang dat de inflatie als gevolg van nieuwe kredieten de waarde van hun spaargeld ondermijnt. Zij zien vastgoed als een veiliger belegging.

De psychologie van de ontwikkelaars kan de zaken er nog erger op maken. Normaal gesproken moeten zij huizen verkopen om geld in het laatje te krijgen en nieuwe grond te kunnen kopen. Maar als er geld genoeg is, neemt de noodzaak om te verkopen navenant af. De grote ontwikkelaars, waarvan er velen in handen van de staat zijn, gebruiken hun winsten, bankleningen en de opbrengst van aandelenuitgiftes om grond te kopen – tegen recordprijzen. Plaatselijk staan ze bekend als de ‘grondkoningen’. Nu de voorraden aan afgebouwde huizen op het laagste peil sinds maanden zijn beland, voelen ontwikkelaars zich wellicht in staat het aanbod te beperken om de prijzen nog verder te laten stijgen.

Dit vrolijke verhaal – althans voor de huizenbezitters – zal ten einde komen als de liquiditeit opdroogt, wat zal gebeuren als de banken minder kredieten gaan verstrekken. De kopers zullen merken dat hun koopkracht aanzienlijk achteruit is gegaan en de ontwikkelaars zullen merken dat de prijzen dalen, waardoor ze snel méér moeten verkopen om aan geld te komen. Dat zal waarschijnlijk gebeuren op het moment dat de ontwikkelaars tal van speculatieve nieuwe projecten lanceren. Als de zeepbel eenmaal is gebarsten, zal Peking de grootste moeite hebben het tij te keren.

John Foley

Vertaling Menno Grootveld

Voor meer commentaaruit Londen:www.breakingviews.com