De woonwebsite weet eigenlijk alles over een huis

Woonwebsites zoals Jaap en Funda trekken meer bezoekers dan ooit. Sluipend nemen ze de rol van de makelaar over. „Hoe meer informatie wij bieden, hoe beter het is.”

Een droomhuis virtueel inrichten om te kijken of alle meubels passen. Bekijken waar de dichtstbijzijnde kleuterschool is of hoeveel bruine cafés er in de buurt zijn. Nagaan hoeveel gezinnen met kinderen er wonen in de omgeving waar je een huis op het oog hebt. Of hoeveel niet-westerse allochtonen.

Het is maar een greep van de mogelijkheden van functies op websites voor de huizenmarkt als Jaap, Moviq en Funda, de onbetwiste marktleider. Terwijl de crisis op de woningmarkt (dalende prijzen, minder verkochte woningen) heeft geleid tot ontslagen bij makelaarskantoren en zelfs faillissementen, trekken de websites meer bezoekers dan ooit.

Wordt deze crisis het Waterloo voor het monopolie van de makelaar? Waarom zou een consument immers nog fors betalen voor informatie die gratis beschikbaar is?

Hans Voorn vindt dat een terechte vraag. „Wij willen de woningmarkt zo veel mogelijk ontsluiten”, zegt Voorn, directeur van Jaap.nl. Hij hangt in een wegzakbank op het hoofdkantoor van Jaap op een industrieterrein aan de rand van Amsterdam. Achter de bank pronkt een grote poster van voetballers van AZ met Jaap als shirtsponsor. Dirk Scheringa is grootaandeelhouder van de website. „Hoe meer informatie wij bieden, hoe beter het is. Wij zijn niet afhankelijk van makelaars voor onze inkomsten.”

Jaap verdient geld met advertenties op de website. Naast een advertentie van een koophuis kan Bruynzeel adverteren met keukens en ABN Amro met hypotheken. Jaap lokt mensen naar de site via advertenties in titels van de Telegraaf Media Groep, de andere grootaandeelhouder.

Computerprogramma’s speuren voor Jaap de websites van makelaars af op zoek naar huizenadvertenties. De advertenties zijn vrij standaard. Foto’s, een plattegrondje en een korte beschrijving: leuke woning op fraaie locatie grenzend aan een natuurgebied.

Waar Jaap zich mee wil onderscheiden is extra informatie. Voor hoeveel werd een soortgelijk huis in dezelfde buurt vorig kwartaal verkocht? En vorig jaar? Wat is de gemiddelde WOZ-waarde van huizen in de buurt? Wat voor soort mensen wonen er? Hoe hoog zijn ze opgeleid? In tabelletjes en taartgrafieken geeft Jaap dit keurig weer. Het liefst zou Jaap nog meer informatie bieden. „Het ministerie van VROM houdt bij hoeveel diefstallen er gepleegd worden. Er bestaan kaarten die tonen hoeveel geluidsoverlast er is. Stel dat we per buurt kunnen laten zien wat de bouwplannen zijn aan de hand van bestemmingsplannen”, zegt Voorn. „Sommige informatie is nadelig voor de prijs van het huis. Maar wij hoeven geen huizen te verkopen.”

De zwakte van Jaap is dat de bezoekersaantallen in het niet vallen bij die van Funda, de huizensite in handen van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (70 procent) en uitgever Wegener (30 procent). Vorige maand keken 600.000 mensen op Jaap en 2,5 miljoen op Funda.

En omdat Funda grotendeels van de NVM is, zal de website minder snel informatie bieden die makelaars overbodig maakt. „Wij kunnen de wensen van makelaars niet negeren”, zegt Joep Ketelaar, de directeur van Funda, gezeten op het hoofdkantoor van Funda, in de oude Renaultgarage in Amsterdam, nu een hip kantoorgebouw.

NVM-makelaars kunnen gratis advertenties op Funda plaatsen. Voor bijzondere advertenties op prominente plekken op de site, die dus meer in het oog springen, moeten de makelaars betalen. Dit vormt ongeveer tweederde van de inkomsten van Funda, de rest komt net als bij Jaap uit advertenties. „We merken wel hoe belangrijk Funda is geworden voor makelaars”, zegt Ketelaar. „Ondanks de gedaalde omzet bezuinigen ze niet op advertenties op onze website.”

Funda dient dus vooral als verkoopkanaal en dat blijkt. Bij de nieuwe diensten die Funda ontwikkelt, is een belangrijke rol weggelegd voor de makelaar. Zo wil Ketelaar een forum oprichten waar geïnteresseerden vragen kunnen stellen aan een makelaar uit een bepaalde buurt. Dat is geen origineel idee, erkent Ketelaar. Trulia, de Amerikaanse evenknie van Funda, biedt de vraagbaakfunctie al aan. „Makelaardij is een vak, het is niet onze visie dat dat zal veranderen.”

De positie van Funda is zo dominant dat ondernemers die nu beginnen met een huizensite niet eens de illusie hebben de toppositie te kunnen overnemen. Wouter Gort nam met zijn investeringsmaatschappij Boost Labs de website Moviq over. Een jaar eerder presenteerde Rabobank de site met veel tamtam, maar het bleek geen succes. Rabobank verkocht Moviq voor een onbekend bedrag aan Boost Labs. Gort is met een team bezig de site te verbouwen. Hoe die er precies uit gaat zien, wil hij nog niet kwijt. Wel zegt hij dat de nadruk meer komt te liggen op het aanbieden van diensten ná de zoektocht naar een huis. Bijvoorbeeld diensten die te maken hebben met kopen, verbouwen, inrichten en wonen. „We hebben niet de illusie dat we Funda kunnen verslaan”, zegt Gort.

Maar hij ziet de marktleider niet als onaantastbare grootmacht. „Hun sterkte is het aanbod van huizen van aangesloten makelaars, maar dat is ook hun zwakte”, denkt Gort. „Die makelaars willen vooral hun huizen verkopen zoals ze nu doen. Ze zijn minder happig op innoveren.”

Gort gelooft in creatieve vernietiging, het principe gepropageerd door Schumpeter waarbij innovaties in crisistijd de gevestigde orde vernietigen. „Door internetsites zullen er minder makelaars zijn en hun rol zal drastisch anders zijn”, zegt de internetondernemer. „Kennis die exclusief bij makelaars lag, wordt via websites gemeengoed. Maar makelaars zullen niet verdwijnen. Ze zullen altijd nodig zijn voor taxeren en het bemiddelen bij koop en verkoop.”