Dit huis is achter je pc te zien

Sites voor de huizenmarkt, zoals Jaap en Funda, trekken meer bezoekers dan ooit.

De rol van makelaars verandert drastisch door het succes van de sites.

Een droomhuis virtueel inrichten om te kijken of alle meubels passen alvorens het aan te schaffen. Bekijken waar de dichtstbijzijnde kleuterschool is. Of een bruin café. Hoeveel gezinnen met kinderen er wonen in de buurt waar je een huis op het oog hebt. Of hoeveel niet-westerse allochtonen.

Het is maar een greep van de mogelijkheden van functies op internetsites voor de huizenmarkt als Jaap, Moviq en Funda, de onbetwiste marktleider. Terwijl de crisis op de woningmarkt (dalende prijzen, minder verkochte woningen) heeft geleid tot ontslagen bij makelaarskantoren en zelfs faillissementen, trekken de websites meer bezoekers dan ooit.

Wordt deze crisis het Waterloo voor het monopolie van de makelaar? Waarom zou een consument immers nog fors betalen voor informatie die gratis beschikbaar is?

Hans Voorn vindt dat een terechte vraag. „Wij willen de woningmarkt zo veel mogelijk ontsluiten”, zegt Voorn, directeur van Jaap.nl. Hij hangt in een wegzakbank op het hoofdkantoor van Jaap op een industrieterrein aan de periferie van Amsterdam. Achter de bank pronkt een grote poster van voetballers van AZ met Jaap als shirtsponsor. Dirk Scheringa is grootaandeelhouder van de internetsite. „Hoe meer informatie wij bieden, hoe beter het is. Wij zijn niet afhankelijk van makelaars voor onze inkomsten.”

Jaap verdient zijn geld met advertentie-inkomsten op de website. Naast een advertentie van een koophuis kan Bruynzeel adverteren met keukens en ABN Amro met hypotheken. Jaap lokt mensen naar de site via advertenties in titels van de Telegraaf Media Groep, de andere grootaandeelhouder.

Computerprogramma’s speuren – in computerjargon spideren – voor Jaap de websites van makelaars af op zoek naar huizenadvertenties. De advertenties zijn redelijk standaard. Een paar foto’s, een plattegrondje en een korte beschrijving: leuke woning op een zeer fraaie locatie direct grenzend aan een natuurgebied.

Waar Jaap zich mee wil onderscheiden is extra informatie. Voor hoeveel ging een soortgelijk huis in dezelfde buurt vorig kwartaal? En vorig jaar? Wat is de gemiddelde WOZ-waarde van huizen in dezelfde buurt? Wat voor soort mensen wonen er? Hoe hoog zijn ze opgeleid? In tabelletjes en taartgrafieken geeft Jaap dit keurig weer. Het liefst zou Jaap nog meer informatie bieden. „Het ministerie van VROM houdt bij hoeveel diefstallen er gepleegd worden. Er bestaan kaarten die tonen hoeveel geluidsoverlast er is. Stel dat we per buurt kunnen laten zien wat de bouwplannen zijn aan de hand van bestemmingsplannen”, droomt Voorn. „Sommige informatie is nadelig voor de prijs van het huis. Maar wij hoeven geen huizen te verkopen.”

De zwakte van Jaap is dat de bezoekersaantallen in het niet vallen vergeleken met Funda, de huizensite in handen van makelaars aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (70 procent) en uitgever Wegener (30 procent). Vorige maand keken 600.000 mensen op Jaap en 2,5 miljoen op Funda. En sinds Funda grotendeels van makelaars is, zal de website minder snel informatie bieden die makelaars overbodig maakt. „Wij kunnen de wensen van makelaars niet negeren”, zegt Joep Ketelaar, de directeur van Funda, gezeten op het hoofdkantoor van Funda, in de oude Renaultgarage in Amsterdam, nu een hip kantoorgebouw.

NVM-makelaars kunnen gratis advertenties op Funda plaatsen. Voor bijzondere advertenties op prominente plekken op de site, die dus meer in het oog springen, moeten de makelaars betalen. Dit vormt ongeveer tweederde van de inkomsten van Funda, de rest komt net als bij Jaap uit advertenties. „We merken wel hoe belangrijk Funda is geworden voor makelaars”, zegt Ketelaar. „Ondanks de gedaalde omzet, bezuinigen ze niet op advertenties op onze website.”

Funda dient dus vooral als verkoopkanaal en dat blijkt. Bij de nieuwe diensten die Funda ontwikkelt, is een belangrijke rol weggelegd voor de makelaar. Zo wil Ketelaar een forum oprichten waar geïnteresseerden vragen kunnen stellen aan een makelaar uit een bepaalde buurt. Dat is geen origineel idee, erkent Ketelaar. Trulia, de Amerikaanse evenknie van Funda, biedt de vraagbaakfunctie al aan. „Makelaardij is een vak, het is niet onze visie dat dat zal veranderen”

De positie van Funda is zo dominant dat ondernemers die nu beginnen met een huizensite niet eens de illusie hebben de toppositie te kunnen overnemen. Wouter Gort nam met zijn investeringsmaatschappij Boost Labs de website Moviq over. Een jaar eerder presenteerde Rabobank de site met veel tamtam, maar het bleek geen succes. Rabobank verkocht Moviq voor een onbekend bedrag aan Boost Labs. Gort is met een team bezig de site te verbouwen. Hoe die er precies uit gaat zien, wil hij nog niet kwijt. Wel zegt hij dat de nadruk meer komt te liggen op het aanbieden van diensten ná de zoektocht naar een huis. Bijvoorbeeld diensten die te maken hebben met kopen, verbouwen, inrichten en wonen. „We hebben niet de illusie dat we Funda kunnen verslaan”, zegt Gort.

Maar hij ziet de marktleider niet als onaantastbare grootmacht. „Hun sterkte is het aanbod van huizen van aangesloten makelaars, maar dat is ook hun zwakte”, denkt Gort. „Die makelaars willen vooral hun huizen verkopen zoals ze nu doen. Ze zijn minder happig op innoveren.”

Gort gelooft in creatieve vernietiging, het principe gepropageerd door Schumpeter waarbij innovaties in crisistijd de gevestigde orde vernietigen. „Door internetsites zullen er minder makelaars zijn en hun rol zal drastisch anders zijn”, zegt de internetondernemer. „Kennis die exclusief bij makelaars lag, wordt via websites gemeengoed. Maar makelaars zullen niet verdwijnen. Ze zullen altijd nodig zijn voor taxeren en het bemiddelen bij koop en verkoop.”

Maar ook de verkoop van woningen gaat online. In de lobby van een Rotterdams zakenhotel zitten Marc Schröder en Michiel Muller. In alles stralen ze zakenman uit: strak gesneden pak, manchetknopen, achterover gekamd haar, een heldere presentatie compleet met diagrammen. De twee richtten eerder Tango op, een keten van onbemande benzinestations, en Route Mobiel, een tegenhanger van de ANWB. Nu zijn ze jaar bezig met de huizenmarkt. Ze zijn gestart met de website Bieden en Wonen, waar huizen op internet worden geveild.

Schröder legt uit: „Als een huis lang te koop staat verlaagt de eigenaar trapsgewijs de prijs, een stressvol proces dat maanden kan duren.” Bij Bieden en Wonen staat een huis 30 dagen in de etalage, daarna wordt het online geveild. „Verkopers zetten hun huis voor een lagere prijs te koop”, zegt Muller. „Gemiddeld stijgt de prijs 8 tot 12 procent tijdens de veiling.”

De oververhitte huizenmarkt in Amsterdam bracht de twee op het idee. Als zeven mensen jouw huis willen kopen, waarom verkoop je dan aan de eerste die het meeste biedt? „Waarom zou je niet alle mogelijke geïnteresseerden openlijk tegen elkaar later bieden”, zegt Muller. Maar toen Bieden en Wonen afgelopen december goed begon te lopen, was de markt gekanteld. Bieders stonden niet meer te dringen om een huis te kopen. Juist niet. Verkopers konden hun huizen niet meer kwijt. „En toen bleek dat ons businessmodel voor een opgaande markt prima in een neergaande markt werkt”, zegt Schröder. Dit jaar verwachten ze 1.000 woningen te veilen. Hun opdrachtgevers zijn particulieren, maar ook projectontwikkelaars die onverkochte woningen hebben.

De twee wilden niet makelaars omzeilen. Sterker nog, ze hebben 200 makelaars van de NVM getraind om het veilingsysteem te gebruiken. „Hun rol is wel anders”, zegt Muller. „Ze moeten voor de veiling een huis onder de aandacht brengen. Meer open dagen, meer brochures. Maar één ding is zeker: het verkoopproces is niet meer hun exclusieve domein.”