Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxxx xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxxxxx

Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxfake De architect en twee projectontwikkelaars spreken liever niet van een gebouw. Dat is veel te gewoontjes. Noem het een verticale stad, dat past beter bij de nieuwe wolkenkrabber van Rem Koolhaas, die moet verrijzen aan de oever van de Nieuwe Maas in Rotterdam. Je kan er volgens de projectontwikkelaars MAB, een Rabo-dochter, uit Den Haag en OVG uit Rotterdam namelijk alles. Overdag in een van de kantoren werken, ‘s avonds sporten, winkelen of een biertje drinken om vervolgens te gaan slapen in een luxueus appartement (220 in totaal) of in een van de 280 hotelkamers met spectaculair uitzicht over de Nieuwe Maas en de skyline van Rotterdam. Tot zover de gebruikelijke pr-praat.

Maar dan stellen de ontwikkelaars iets opmerkelijks. Ze benadrukken niet alleen hoe bijzonder De Rotterdam, zo heet de wolkenkrabber, wel niet is. Ze benadrukken ook hoe bijzonder het is dat het gebouw überhaupt gebouwd wordt, gezien het economische tij. En dat De Rotterdam de broodnodige werkgelegenheid oplevert: wel 3.600 voltijdbanen. Dat is pr-praat in crisistijd.

Op eerste aanblik lijkt het niet eens echt crisistijd in de bouw. Deze week begint bij veel aannemers de bouwvak en tot nu toe is de bouw veel ellende bespaard gebleven. Er zijn geen massaontslagen gevallen. Er is zelfs geen beroep gedaan op werktijdverkorting, de regeling waarbij bedrijven die kampten met een omzetdaling van 30 procent hun personeel tijdelijk konden parkeren in de WW zonder ze toe hoeven ontslaan. Grote bedrijven als staalmaker Corus, vrachtwagenproducent DAF Trucks en chipmachinefabrikant AMSL maakten gretig gebruik van deze regeling.

Maar schijn bedriegt. Na de bouwvak zal de crisis toeslaan in de bouw, is de verwachting. Nieuwe klussen blijven massaal uit en de orderboeken van aannemers vertonen gapende gaten, massawerkloosheid ligt wel degelijk op de loer, waarschuwt het onafhankelijke Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB). In april becijferde het EIB dat er 50.000 banen verloren dreigen te gaan in de bouw, circa 10 procent van het totaal.

De ernst van de situatie is in de bouw altijd langzamer zichtbaar dan in andere sectoren, zegt Hugo Priemus. De emeritus hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft promoveerde 41 jaar geleden en analyseert sindsdien de bouw- en woningmarkt. Bouwers hebben lange orderportefeuilles, zegt hij. Als bij Corus geen nieuwe opdrachten meer binnenkomen, staan de staalwalsen snel stil. Als bij een aannemer geen nieuwe opdrachten binnenkomen, moet hij eerst de lopende projecten afmaken. Afgelopen jaar groeide de bouwproductie nog met 3 procent, becijferde het EIB. „Dat de groei nog even doorloopt, strooit zand in de ogen. Psychologisch is er veel bedrijvigheid, maar tegelijkertijd zijn de macro-economische cijfers heel realistisch”, zegt hij. „Er vloeit bloed op de bouwmarkt.” Volgens het EIB daalt de bouwproductie de komende twee jaar met 15 procent, waarbij bouwbedrijven in totaal 8 miljard aan omzet zouden mislopen. Dat zou de ergste terugval sinds de Tweede Wereldoorlog zijn.

Volgens het EIB zijn de orderportefeuilles voor de woningbouw ruim eenderde leger dan vorig jaar. Toen werden er nog 80.000 woningen opgeleverd. Dit jaar zal dat met 10,5 procent dalen. En in 2010 gaat daar volgens het statistisch bureau nog eens 13,5 procent van af. Het resultaat is dat in 2011 er 65.000 woningen opgeleverd worden.

Het EIB verwacht dat bouwproductie in de zogenoemde utiliteitsbouw – kantoren, ziekenhuizen, scholen, etc. – dit jaar met 8 procent zal dalen. Volgend jaar gaat daar naar verwachting nog eens 20 procent van af.

De vrije val begon afgelopen zomer, zegt Peter Noordanus. Hij is de topman van AM, een grote projectontwikkelaar. „De sales kelderden”, zegt Noordanus, die zijn zinnen lardeert met Engels vakjargon. Dit jaar zijn er 70 procent minder nieuwbouwwoningen verkocht vergeleken met vorig jaar, blijkt uit een ledenonderzoek van de Neprom, de branchevereniging voor ontwikkelaars waar Noordanus voorzitter van is.

Als 70 procent van een nieuwbouwproject niet wordt voorverkocht is het risico voor de ontwikkelaar te groot ze geld uitgeven zonder dat daar inkomsten tegenover staan. „Projecten worden massaal ingetrokken”, zegt Noordanus. „Op de markt voor kantoren kunnen beleggers minder makkelijk aan geleend geld komen”, vervolgt hij. Meestal begint de bouw van een kantoor bij een belegger die bereid is geld te investeren. Deels zal hij zijn eigen geld gebruiken, maar een groot deel van het geld wordt geleend bij een bank. Noordanus: „Nu beleggers niet meer gebruik kunnen maken van goedkoop vreemd vermogen, eisen ze hogere rendementen op hun investeringen. Als die vereiste rendementen niet haalbaar blijken gaan projecten niet door.”

John Kerstens rekent voor wat voor een effect de weifelende consument en de zuinige belegger hebben op werkgelegenheid. De visitekaartjes van de vakbondsbaas zijn nog maar net gedrukt en hij zetelt slechts een maand in de voorzitterskamer van FNV Bouw in Woerden, toch rakelt hij moeiteloos de cijfers op. „Elke woning die gebouwd wordt, levert twee voltijdbanen op, waarvan 1,2 in de bouw en 0,8 bij toeleveranciers”, zegt hij. „Het verlies van 50.000 banen is dan heel realistisch en ook de timing van de cijfers van het EIB kloppen.” De verwachting is dat er dit jaar 9.000 voltijdbanen verdwijnen en volgend jaar 31.000. Ook zullen 6.000 zelfstandigen zonder personeel in de bouw structureel zonder opdrachten komen te zitten.

„We hebben nu met tien bouwbedrijven contracten gesloten over sociale plannen, en we zijn met nog twintig in gesprek”, zegt Kerstens. Wil een bouwbedrijf twintig man of meer ontslaan of in de deeltijd-WW onderbrengen, dan moeten de bonden worden ingeschakeld. „We zijn met zowel kleine als grote bedrijven in gesprek, maar het is duidelijk nog de stilte voor de storm.”

Kerstens heeft een mantra : 50.000 verloren banen, mag geen 50.000 werklozen opleveren. De bouw heeft die mensen straks heel hard nodig , zegt hij. De sector vergrijst. Er zijn 38.000 werknemers in de bouw ouder dan 55 jaar. „Na de crisis zal de vraag naar nieuwbouwwoningen oplaaien”, zegt de bondsvoorzitter. „Dan hebben we veel arbeidskrachten nodig, maar die gaan dan juist met pensioen. Dat betekent dat we zo veel mogelijk werknemers voor de sector moeten zien te behouden middels deeltijd-WW en scholingsprojecten.”

Dertig kilometer verderop in Zoetermeer, aan de andere kant van het Groene Hart, is Elco Brinkman het roerend eens met de vakbondsvoorzitter. De twee hebben onlangs een nieuwe cao voor de bouw uitonderhandeld. Ondanks de crisis stijgen de lonen met 2 procent. „Dat is eerlijk”, zegt Brinkman. „De sector moet aantrekkelijk blijven, anders zitten we over een paar jaar met een groot probleem.” Brinkman doceert: „In 2003 zat de bouw in een veel kleiner dipje. Toen verlieten 3.000 tot 4.000 werknemers de sector, waarvan velen nooit zijn teruggekomen.” Dit leidde in de jaren daarop tot een tekort aan bouwvakkers. Bouwbedrijven klaagden over de explosief gestegen personeelskosten die de winstmarges drukten. „Dat mag nu niet weer gebeuren”, zeggen Brinkman en Kerstens harmonieus. In de nieuwe cao hebben zij afgesproken 64 miljoen uit te trekken voor scholing van personeel.

Al maanden lobbyt Brinkman voor steun van het kabinet. Lange tijd was er uit de bouwsector kritiek op het gebrek aan overheidshulp. In december stuurden elf belanghebbenden – waaronder Bouwend Nederland, de Neprom, makelaarsvereniging NVM en de vier grote gemeenten – een brief naar het kabinet waarin ze waarschuwden voor massaontslagen en dalende bouwproductie als hulp zou uitblijven. Een maand later nam Brinkman deel aan een paneldiscussie op een congres van het EIB. Hij zei toen: „Als overheden nu niet investeren in de bouw, zitten we straks zo diep in de shit dat wij er nooit meer uitkomen.”

Nu, een dik half jaar later, heeft de CDA-politicus lof voor het kabinet. „Er is veel gedaan. Als je alles bij elkaar optelt is er toch een steunpakket van een paar miljard”, meent Brinkman. Hij noemt de maatregelen op.

De crisis- en herstelwet die het kabinet begin deze maand aannam verkort juridische procedures en snijdt in het aantal benodigde vergunningen voor grote infrastructuurprojecten. De verhoging van de bovengrens van de Nationale Hypotheekgarantie kan de woningmarkt weer een beetje op gang krijgen. Er is 400 miljoen euro beschikbaar gesteld voor het isoleren van oude woningen. Het kabinet gaat voor 300 miljoen investeren in onderhoud van scholen en ziekenhuizen. En er komt 160 miljoen euro om windenergie op zee te stimuleren.

„En dan zijn er nog de provinciale en gemeentelijke initiatieven”, zegt Brinkman. Noord-Brabant trekt 400 miljoen euro uit voor de sector. Van dat bedrag investeert de provincie 250 miljoen euro in een fonds om stilgevallen bouwprojecten weer op gang te krijgen, waar ook pensioenfondsen, projectontwikkelaars en banken deel kunnen nemen. Deze maand maakte Amsterdam bekend 16 miljoen euro uit te gaan spenderen om koopwoningen om te zetten naar huurwoningen. De stad geeft nog eens 7,5 miljoen euro uit om vastgelopen herstructureringsprojecten vlot te trekken.

De gemeente Rotterdam reserveert 200 miljoen euro om grondposities van projectontwikkelaars terug te kopen. De gemeente heeft ook subtiele maatregels doorgevoerd. Zo kopen de ontwikkelaars van De Rotterdam, het nieuwe project van Koolhaas, de grond pas van de gemeente op het moment dat het project wordt opgeleverd. Zo hoeven ze minder bij de bank te lenen, aangezien de grote gebruikers van het gebouw, woningcorporatie Amvest en NH-Hoteles, dan al betaald hebben voor de appartementen en hotelkamers. Ook heeft de gemeente toegezegd zelf meer kantoorruimte af te nemen.

Volgens MAB, een van de ontwikkelaars, is het de combinatie van dit soort relatieve kleine ingrepen die mede er voor zorgen dat De Rotterdam gebouwd wordt. Het feit dat aannemers nu bereid zijn het gebouw voor een aanzienlijk lagere prijs te bouwen dan een paar jaar geleden speelt ook een belangrijke rol.

„Er is bij overheden zeker het besef ontstaan dat er gehandeld moet worden”, zegt Brinkman. „Maar het kabinet weet ook dat uiteindelijk de belastingbetaler opdraait voor de steun. De staat kan niet alle pijn wegnemen. Er zullen veel ontslagen vallen, dat is onvermijdelijk”, zegt de voormalig CDA-politicus.

AM directeur Noordanus ziet het anders. „Het kabinet heeft te snel gekozen om een Keynesiaanse aanpak links te laten liggen. Hoewel de kabinetsmaatregelen desondanks niet verkeerd zijn had er meer kunnen worden gedaan.De architect en twee projectontwikkelaars spreken liever niet van een gebouw. Dat is veel te gewoontjes. Noem het een verticale stad, dat past beter bij de nieuwe wolkenkrabber van Rem Koolhaas, die moet verrijzen aan de oever van de Nieuwe Maas in Rotterdam. Je kan er volgens de projectontwikkelaars MAB, een Rabo-dochter, uit Den Haag en OVG uit Rotterdam namelijk alles. Overdag in een van de kantoren werken, ‘s avonds sporten, winkelen of een biertje drinken om vervolgens te gaan slapen in een luxueus appartement (220 in totaal) of in een van de 280 hotelkamers met spectaculair uitzicht over de Nieuwe Maas en de skyline van Rotterdam. Tot zover de gebruikelijke pr-praat.

Maar dan stellen de ontwikkelaars iets opmerkelijks. Ze benadrukken niet alleen hoe bijzonder De Rotterdam, zo heet de wolkenkrabber, wel niet is. Ze benadrukken ook hoe bijzonder het is dat het gebouw überhaupt gebouwd wordt, gezien het economische tij. En dat De Rotterdam de broodnodige werkgelegenheid oplevert: wel 3.600 voltijdbanen. Dat is pr-praat in crisistijd.

Op eerste aanblik lijkt het niet eens echt crisistijd in de bouw. Deze week begint bij veel aannemers de bouwvak en tot nu toe is de bouw veel ellende bespaard gebleven. Er zijn geen massaontslagen gevallen. Er is zelfs geen beroep gedaan op werktijdverkorting, de regeling waarbij bedrijven die kampten met een omzetdaling van 30 procent hun personeel tijdelijk konden parkeren in de WW zonder ze toe hoeven ontslaan. Grote bedrijven als staalmaker Corus, vrachtwagenproducent DAF Trucks en chipmachinefabrikant AMSL maakten gretig gebruik van deze regeling.

Maar schijn bedriegt. Na de bouwvak zal de crisis toeslaan in de bouw, is de verwachting. Nieuwe klussen blijven massaal uit en de orderboeken van aannemers vertonen gapende gaten, massawerkloosheid ligt wel degelijk op de loer, waarschuwt het onafhankelijke Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid (EIB). In april becijferde het EIB dat er 50.000 banen verloren dreigen te gaan in de bouw, circa 10 procent van het totaal.

De ernst van de situatie is in de bouw altijd langzamer zichtbaar dan in andere sectoren, zegt Hugo Priemus. De emeritus hoogleraar volkshuisvesting aan de TU Delft promoveerde 41 jaar geleden en analyseert sindsdien de bouw- en woningmarkt. Bouwers hebben lange orderportefeuilles, zegt hij. Als bij Corus geen nieuwe opdrachten meer binnenkomen, staan de staalwalsen snel stil. Als bij een aannemer geen nieuwe opdrachten binnenkomen, moet hij eerst de lopende projecten afmaken. Afgelopen jaar groeide de bouwproductie nog met 3 procent, becijferde het EIB. „Dat de groei nog even doorloopt, strooit zand in de ogen. Psychologisch is er veel bedrijvigheid, maar tegelijkertijd zijn de macro-economische cijfers heel realistisch”, zegt hij. „Er vloeit bloed op de bouwmarkt.” Volgens het EIB daalt de bouwproductie de komende twee jaar met 15 procent, waarbij bouwbedrijven in totaal 8 miljard aan omzet zouden mislopen. Dat zou de ergste terugval sinds de Tweede Wereldoorlog zijn.

Volgens het EIB zijn de orderportefeuilles voor de woningbouw ruim eenderde leger dan vorig jaar. Toen werden er nog 80.000 woningen opgeleverd. Dit jaar zal dat met 10,5 procent dalen. En in 2010 gaat daar volgens het statistisch bureau nog eens 13,5 procent van af. Het resultaat is dat in 2011 er 65.000 woningen opgeleverd worden.

Het EIB verwacht dat bouwproductie in de zogenoemde utiliteitsbouw – kantoren, ziekenhuizen, scholen, etc. – dit jaar met 8 procent zal dalen. Volgend jaar gaat daar naar verwachting nog eens 20 procent van af.

De vrije val begon afgelopen zomer, zegt Peter Noordanus. Hij is de topman van AM, een grote projectontwikkelaar. „De sales kelderden”, zegt Noordanus, die zijn zinnen lardeert met Engels vakjargon. Dit jaar zijn er 70 procent minder nieuwbouwwoningen verkocht vergeleken met vorig jaar, blijkt uit een ledenonderzoek van de Neprom, de branchevereniging voor ontwikkelaars waar Noordanus voorzitter van is.

Als 70 procent van een nieuwbouwproject niet wordt voorverkocht is het risico voor de ontwikkelaar te groot ze geld uitgeven zonder dat daar inkomsten tegenover staan. „Projecten worden massaal ingetrokken”, zegt Noordanus. „Op de markt voor kantoren kunnen beleggers minder makkelijk aan geleend geld komen”, vervolgt hij. Meestal begint de bouw van een kantoor bij een belegger die bereid is geld te investeren. Deels zal hij zijn eigen geld gebruiken, maar een groot deel van het geld wordt geleend bij een bank. Noordanus: „Nu beleggers niet meer gebruik kunnen maken van goedkoop vreemd vermogen, eisen ze hogere rendementen op hun investeringen. Als die vereiste rendementen niet haalbaar blijken gaan projecten niet door.”

John Kerstens rekent voor wat voor een effect de weifelende consument en de zuinige belegger hebben op werkgelegenheid. De visitekaartjes van de vakbondsbaas zijn nog maar net gedrukt en hij zetelt slechts een maand in de voorzitterskamer van FNV Bouw in Woerden, toch rakelt hij moeiteloos de cijfers op. „Elke woning die gebouwd wordt, levert twee voltijdbanen op, waarvan 1,2 in de bouw en 0,8 bij toeleveranciers”, zegt hij. „Het verlies van 50.000 banen is dan heel realistisch en ook de timing van de cijfers van het EIB kloppen.” De verwachting is dat er dit jaar 9.000 voltijdbanen verdwijnen en volgend jaar 31.000. Ook zullen 6.000 zelfstandigen zonder personeel in de bouw structureel zonder opdrachten komen te zitten.

„We hebben nu met tien bouwbedrijven contracten gesloten over sociale plannen, en we zijn met nog twintig in gesprek”, zegt Kerstens. Wil een bouwbedrijf twintig man of meer ontslaan of in de deeltijd-WW onderbrengen, dan moeten de bonden worden ingeschakeld. „We zijn met zowel kleine als grote bedrijven in gesprek, maar het is duidelijk nog de stilte voor de storm.”

Kerstens heeft een mantra : 50.000 verloren banen, mag geen 50.000 werklozen opleveren. De bouw heeft die mensen straks heel hard nodig , zegt hij. De sector vergrijst. Er zijn 38.000 werknemers in de bouw ouder dan 55 jaar. „Na de crisis zal de vraag naar nieuwbouwwoningen oplaaien”, zegt de bondsvoorzitter. „Dan hebben we veel arbeidskrachten nodig, maar die gaan dan juist met pensioen. Dat betekent dat we zo veel mogelijk werknemers voor de sector moeten zien te behouden middels deeltijd-WW en scholingsprojecten.”

Dertig kilometer verderop in Zoetermeer, aan de andere kant van het Groene Hart, is Elco Brinkman het roerend eens met de vakbondsvoorzitter. De twee hebben onlangs een nieuwe cao voor de bouw uitonderhandeld. Ondanks de crisis stijgen de lonen met 2 procent. „Dat is eerlijk”, zegt Brinkman. „De sector moet aantrekkelijk blijven, anders zitten we over een paar jaar met een groot probleem.” Brinkman doceert: „In 2003 zat de bouw in een veel kleiner dipje. Toen verlieten 3.000 tot 4.000 werknemers de sector, waarvan velen nooit zijn teruggekomen.” Dit leidde in de jaren daarop tot een tekort aan bouwvakkers. Bouwbedrijven klaagden over de explosief gestegen personeelskosten die de winstmarges drukten. „Dat mag nu niet weer gebeuren”, zeggen Brinkman en Kerstens harmonieus. In de nieuwe cao hebben zij afgesproken 64 miljoen uit te trekken voor scholing van personeel.

Al maanden lobbyt Brinkman voor steun van het kabinet. Lange tijd was er uit de bouwsector kritiek op het gebrek aan overheidshulp. In december stuurden elf belanghebbenden – waaronder Bouwend Nederland, de Neprom, makelaarsvereniging NVM en de vier grote gemeenten – een brief naar het kabinet waarin ze waarschuwden voor massaontslagen en dalende bouwproductie als hulp zou uitblijven. Een maand later nam Brinkman deel aan een paneldiscussie op een congres van het EIB. Hij zei toen: „Als overheden nu niet investeren in de bouw, zitten we straks zo diep in de shit dat wij er nooit meer uitkomen.”

Nu, een dik half jaar later, heeft de CDA-politicus lof voor het kabinet. „Er is veel gedaan. Als je alles bij elkaar optelt is er toch een steunpakket van een paar miljard”, meent Brinkman. Hij noemt de maatregelen op.

De crisis- en herstelwet die het kabinet begin deze maand aannam verkort juridische procedures en snijdt in het aantal benodigde vergunningen voor grote infrastructuurprojecten. De verhoging van de bovengrens van de Nationale Hypotheekgarantie