Malaise vastgoed knaagt aan fundament familie

Maurice Lippens, de gewezen topman van Fortis, is optimistisch over zijn vastgoed. Al honderd jaar inkomstenbron van de familie, en na de instorting van Fortis de enige bron. Maar gaat het wel goed?

Er waait een droge oostenwind als Christine Navet met haar wagentje over het duinenland rolt. Ze laveert tussen de zandkuilen, stopt bij een plek met gemillimeterd gras en drukt met de hand op het groene tapijt. „De ideale green”, zegt ze. „Gooi hier een bal op en ze zal langer rollen voor ze stil valt.” Op het parcours van de Royal Zoute Golf Club, in de badplaats Knokke, wordt al meer dan honderd jaar golf gespeeld. Het clubhuis aan de ingang straalt grandeur en aanzien uit. Voor het terras met de teakhouten tafels en stoelen is de nationale driekleur gehesen: zwart, geel, rood.

De golfbaan ligt op amper 1.500 meter van zee. „Bij een westenbries hoor je hier de golven ruisen”, zegt Navet, die al ruim twintig jaar de club leidt. Het terrein van 100 hectare is, net als de nabijgelegen Royal Zoute Tennis Club, eigendom van de Compagnie het Zoute, de vastgoedmaatschappij van de familie Lippens, met als belangrijkste eigenaar graaf Maurice Lippens (66), de oud-topman van Fortis. Hij bezit 12,2 procent van de aandelen. Vorig jaar werd hij herbenoemd als president-commissaris voor een termijn van drie jaar. Dit mandaat is een van de weinige zakelijke functies die Lippens nog uitoefent, na de ineenstorting van de bank en verzekeraar.

Bijna alle gronden van dit duingebied, dat zich uitstrekt van Knokke tot aan de Nederlandse grens, waren eens eigendom van de vastgoedmaatschappij die in 1908 door de familie Lippens is opgericht. Honderden hectare zijn sindsdien verkaveld en verkocht als villagrond, zonder het exclusieve karakter en de ongereptheid van de streek aan te tasten. Het heeft de familie geen windeieren gelegd.

De Compagnie beschikt vandaag over een eigen vermogen van 60 miljoen euro en heeft bijna geen bankschulden. Elk jaar wordt aan de aandeelhouders een royaal dividend uitgekeerd: de laatste vier jaar was dat telkens 4 miljoen euro (133 euro per aandeel) in totaal. Aan het debacle met Fortis heeft de familie vele miljoenen verloren. Haar vastgoedmaatschappij, sindsdien nog de enige inkomstenbron voor de familie, weet zich in de economische crisis staande te houden.

Philippe Muylle, die tegenwoordig de vastgoedportefeuille van de vennootschap beheert, ontkent dat de Compagnie over een monopolie beschikte en zo haar eigen wetten kon opleggen. „We waren geen staat in de staat”, zegt hij. De villa’s uit het begin van de vorige eeuw zijn gebouwd volgens toen geheel nieuwe, stedebouwkundige principes. Op de Lippenslaan rijden nu de Lamborghini’s en de geblindeerde BMW’s met vierwielaandrijving van de villabewoners. De duinen van het Zoute zijn een van de duurste woonoorden aan de Noordzee: tot 10.000 euro per vierkante meter voor een appartement.

De Compagnie is er altijd beducht voor geweest dat dagjesmensen de eigenheid van de streek zouden aantasten. Léopold Lippens, de broer van Maurice en burgemeester van Knokke, vreest dat dit publiek, dat amper iets verteert en ’s avonds met de trein naar huis gaat, de leden van de golfclub of habitués van de tennisclub maar zal afschrikken. Hij sprak eens over „frigoboxtoeristen”. Het leidde nog tot ophef in de gemeenteraad.

Plannen om de Kustlaan door te trekken tot Nederland stuitte altijd op verzet van de familie. In de jaren vijftig was het gemeentebestuur van het Zeeuwse Breskens daar een voorstander van. In 1952 stichtte graaf Léon Lippens, de toenmalige burgemeester van Knokke en vader van Maurice, het vogelreservaat het Zwin. Zo kon hij Het Zoute via een waardevol natuurgebied van 350 hectare afschermen van Nederland.

‘Het lijkt eigenaardig dat een vastgoedonderneming een groot gedeelte van haar mooist gelegen eigendommen niet te gelde maakt en opoffert aan de natuur’, schreef de vennootschap later in haar jaarverslag. Maar volgens Philippe Muylle maakt dit deel uit van de visie van het bedrijf. „We leveren hiermee het bewijs dat we oog hebben voor de natuur”, zegt hij. Vandaag is de Compagnie geen eigenaar meer van het Zwin. De vennootschap heeft nu nog 205 hectare aan landbouwpercelen in bezit, die ze verpacht aan boeren. Zij zocht naar nieuwe activiteiten. We zijn gaan diversifiëren, zegt Muylle. „Projectontwikkeling behoort nu tot onze kernactiviteit.”

Luxueuze appartementen staan nu aan de Zeedijk waar de Compagnie vroeger een openluchtzwembad uitbaatte. Het project zorgde ervoor dat de vennootschap in 2005 een recordwinst van 24 miljoen euro kon boeken (op een omzet van 60 miljoen euro). En toen was nog maar de helft van de appartementen verkocht en moest nog met de bouw worden begonnen. Ook de jaren daarna zal het mooie resultaten opleveren.

Een ander project is een hotel met 150 appartementen en een conferentieruimte aan een binnenmeer in de gemeente. De Compagnie stak zich daarvoor in de – voor het bedrijf historisch hoge – schulden: 60,6 miljoen op een balanstotaal van 120 miljoen euro. „We hopen dit jaar de eerste inkomsten te genereren”, zegt Muylle.

Maar voor verdere groei moet de Compagnie over de grens kijken. Dit vergt hoge investeringen in een markt waarmee ze van oudsher minder vertrouwd is. Ze richtte een joint venture op met een Parijse vastgoedontwikkelaar. In de Noord-Franse kustgemeente Hardelot wordt een project opgezet vergelijkbaar met Het Zoute. Maar door de economische crisis zijn er annuleringen. Het loopt niet meer zo voorspoedig. Een aantal bouwactiviteiten is uitgesteld. Dit zadelde de Franse activiteit vorig jaar op met een klein verlies. Ook in België, in de badplaats Blankenberge, moest een project, de bouw van 93 appartementen, worden opgeschort. In het naburige Cadzand is een appartementenproject nog volop in voorbereiding. „Onze eerste stap in Nederland”, aldus Muylle.

Als de malaise op de vastgoedmarkt blijft aanhouden, kan dit de financiële gezondheid van de Compagnie en daarmee de inkomsten van de familie in het gedrang brengen. Muylle relativeert dat: „De schulden die zijn ontstaan uit de aankoop van grond zijn van dien aard dat de liquiditeitssituatie van de Compagnie op geen enkel ogenblik in gevaar komt”, zegt hij.

In 2007 bulkte de Compagnie nog van de cash: ze had bijna 48 miljoen euro op haar termijnrekening staan. Dat alleen al leverde het bedrijf een jaarlijkse rente op van circa 900.000 euro. Een flink deel van dit contante geld – ruim 29 miljoen euro – is vorig jaar besteed aan de betaling van voorschotten. Tot ongerustheid bij het bestuur leidt deze situatie voorlopig niet. „Het boekjaar 2008 is een overgangsjaar”, zegt Muylle. „We behaalden een omzet van 11 miljoen euro, circa 40 procent minder dan in 2007. Maar dit jaar zullen de inkomsten aanzienlijk hoger liggen”, zegt hij.

Maurice Lippens zelf weigert sinds de ineenstorting van Fortis elk contact met de media. In april schreef hij als topman van de vastgoedmaatschappij in het jaarverslag optimistisch: „Alleen al het feit dat de Compagnie geen beroep hoeft te doen op bancaire kredieten zorgt ervoor dat zij haar stevige positie op de vastgoedmarkt meer dan ooit kan bevestigen.”

    • Piet Depuydt