Spaanse huizenmarkt heeft de bodem nog niet bereikt

De zeepbel op de Spaanse huizenmarkt loopt tergend langzaam leeg. Terwijl de Spaanse commerciële vastgoedsector de prijzen in minder dan twee jaar met meer dan 50 procent heeft zien instorten, zijn de huizenprijzen met slechts 6,8 procent gedaald ten opzichte van de piek in het eerste kwartaal van 2008, volgens de voornaamste index van de overheid.

De vraagprijzen in Madrid zijn in het tweede kwartaal van 2009 nagenoeg gelijk gebleven, aldus idealista.com, een vastgoedwebsite. Economen verwachten dat de gestage prijsdaling zal aanhouden totdat de prijzen in het hele land met nog eens 20 procent zijn ingezakt.

Vastgoedmarkten bewegen doorgaans langzaam, maar in Engeland en de VS hebben zij zich sneller aangepast. Als de correctie van de Spaanse huizenprijzen almaar op zich laat wachten, komt dat deels door een gebrek aan gegevens en deels doordat de vraag naar woningen verrassend veerkrachtig blijkt.

De officiële prijzenindex, die is gebaseerd op gegevens van architecten, zou de werkelijke ontwikkelingen op de markt wel eens traag kunnen weergeven. Banken hebben duizenden objecten in bezit, in de hoop dat de prijzen zich herstellen.

Volgens schattingen van UBS hebben de grootste banken van Spanje voor ongeveer 10 miljard euro aan woningen gekocht. De banken hebben huizen teruggekocht vóórdat de hypotheekafdracht stokte, om het aantal ‘slechte’ leningen laag te houden. De spaarbanken, die de helft van het financiële systeem vertegenwoordigen en zeer gevoelig zijn voor projectontwikkelaars, hebben ook woningen opgekocht.

Intussen blijft de vraag redelijk op peil, zeker tegen de achtergrond van het Spaanse werkloosheidscijfer van 18 procent. Zeker, de vraag is sterk afgenomen in vergelijking met de knotsgekke dagen van 2007, toen in één kwartaal maar liefst 230.000 huizen werden verkocht.

Het vergelijkbare cijfer voor het eerste kwartaal van 2009 bedraagt met 104.000 woningen nog niet eens de helft daarvan, maar ligt nog steeds boven het aantal van 75.000 tot 100.000 dat de meeste economen als duurzaam beschouwen. Eén reden kan zijn dat de rente laag is, waardoor het kopen van een huis aantrekkelijker is. Het draagkrachtpercentage is terug op het niveau van 2005, aldus onderzoeksbureau Tinsa.

Maar de vraag zal verder afnemen. Op het hoogtepunt van de bloei van de markt deden veel kopers aanbetalingen op flats, nog voordat ze daadwerkelijk waren gebouwd. Het kost gemiddeld twee jaar om een appartementencomplex te bouwen, hetgeen betekent dat sommige flats die vandaag worden verkocht feitelijk al twee jaar geleden van de hand zijn gegaan. Banken staat een moeilijk jaar 2010 te wachten en zouden de kredietvoorwaarden nog verder kunnen aanscherpen. Kopers hebben geen haast. De omzet zal blijven dalen, en de prijzen ook.

Fiona Maharg-Bravo