Voor deze woning is veel te veel geld geleend

De huizenprijzen dalen. De werkloosheid loopt verder op en straks zetten mensen op grote schaal hun huis te koop.

‘Nederlandse spaarmoraal is compleet naar de knoppen.’

Dit woningbouwproject in Renswoude ligt tijdelijk stil. De bouwer is failliet gegaan. Foto Merlin Daleman Nederland, Renswoude, 01-05-09 Stil gelegd project de Fliertsebeet. © Foto Merlin Daleman bouwterreinen woningbouw huizen woningen bouwmaterialen steigers Daleman, Merlin

Dit is pas echte groei, zegt Jaap van Duijn. Hij wijst naar een druivenrank, vol in blad, in de broeikas achter zijn huis. „Zo moet het dus”, zegt Van Duijn, econoom en voormalig topbelegger bij vermogensbeheerder Robeco. Groei in een gestaag tempo, bedoelt hij, zonder je te vergalopperen en je in de schulden te steken – zoals banken en huiseigenaren de laatste jaren hebben gedaan.

De kredietcrisis en de daaropvolgende mondiale recessie zag Van Duijn niet aankomen, dat geeft hij eerlijk toe. Hij verwachtte pas over twee jaar een economische teruggang. De gevolgen van de recessie baren hem zorgen. En dan vooral die voor huiseigenaren die loodzware hypotheeklasten torsen.

Daarom verdedigt hij het verbod op tophypotheken waar financieel toezichthouder Hans Hoogervorst voor pleit. Consumenten zouden niet meer moeten lenen dan de marktwaarde van hun huis, vindt de directeur van de Autoriteit Financiële Markten. Een domme maatregel, menen critici, onder wie staatssecretaris Jan Kees de Jager (Financiën, CDA). De huizenmarkt heeft het al moeilijk genoeg en als kopers de overdrachtsbelasting niet met wat extra hypotheek kunnen financieren, koopt helemaal niemand meer een huis. De Jager torpedeerde het plan.

Jaap van Duijn steunde in zijn wekelijkse column in De Telegraaf als een van de weinigen het plan. „We hebben een reusachtig probleem”, schreef hij. Ook bij ons lenen banken bedragen uit die veel te hoog zijn in relatie tot het inkomen van de huizenkoper en veel te hoog zijn in relatie tot de waarde van het huis, aldus de econoom. „Hoogervorst had dus wel degelijk beet. Nederland is Amerika in het klein, of misschien wel in het groot.”

Wat bedoelde u daarmee?

Van Duijn: „Nederlanders leven in een staat van collectieve ontkenning. Ze hebben altijd veel kritiek op de Amerikaanse consument die zich in de schulden steekt met zijn creditcards.

„Maar Nederlandse gezinnen hebben hogere langlopende schuldenlasten dan Amerikanen. Na Denen zijn Nederlanders wereldrecordhouder schulden, zo becijferde de OESO. In 2005 bedroegen de Nederlandse gezinsschulden 246 procent van het beschikbaar inkomen. Bij Amerikanen was dat 135 procent, bij Duitsers 107 procent en bij Italianen 59 procent. En die schuldpositie hebben Nederlanders te danken aan hun torenhoge hypotheken.”

Als na de crisis de huizenprijs vanwege de schaarste weer stijgt, wat is dan nog het risico voor de Nederlandse huiseigenaar?

„Dat argument over schaarste hoorde ik in de jaren zeventig ook al. Tussen 1978 en 1983 stortte de gemiddelde huizenprijs in Nederland met 30 procent in, voor duurdere huizen was dat 50 procent. Amerikanen dachten in 2006 dat de huizenmarkt ook niet kon instorten. Toch gebeurde het.

„De daling is hier ook al ingezet. De prijzen zitten nu 7 tot 8 procent onder de top van vorige zomer. Dat is dus al een fors bedrag. De werkloosheid zal dit jaar oplopen, waardoor mensen op grote schaal hun huis te koop zullen zetten. Er vormt zich een stuwmeer aan onverkochte woningen. De mensen die moeten verkopen zitten met de maandlasten waar ze vanaf willen, en verlagen dus de vraagprijs. Als dit doorgaat heb je zo een daling van tientallen procenten.”

Wat zullen de gevolgen zijn?

„In de afgelopen tien jaar zijn de huizenprijzen in Nederland verdubbeld, maar de gezinsinkomens zijn maar met 40 procent gestegen. Dat maakt de huizenmarkt kwetsbaar voor recessies en rentestijgingen. Er hoeft maar iets te gebeuren of eigenaren komen in betalingsproblemen. Zelfs bij verkoop kunnen ze hun hypotheek, die 120 procent bedraagt van de waarde in goede tijden, niet aflossen.

„We hebben in Nederland ook het hoogste percentage ouderen met schulden. Een kwart van de 75-plussers heeft een hypotheekschuld. Dat komt nergens anders voor. Het resultaat is dat zodra de pensioenen worden versoberd, gepensioneerden hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Daarom steun ik de beperkingen van hypotheeksommen die Hoogervorst wil opleggen ook.”

Het verbod op tophypotheken zal het voor velen onmogelijk maken een huis te kopen, waardoor de markt nog meer stilvalt.

„De woningmarkt is structureel ontwricht. De afgelopen tien jaar was de rente op de kapitaalmarkten te laag, waardoor Nederlanders voor hun hypotheek excessief gingen lenen. Dit probleem van schulden speelt nog maar sinds een decennium. In 1996 waren hypothecaire schulden gelijk aan 87 procent van het gezinsinkomen. In 2007 was dat 220 procent. En het systeem van hypotheekrenteaftrek maakte het aantrekkelijk om niet af te lossen. Wie aflost wordt gestraft met een lagere renteaftrek en dus minder belastingvoordeel. Door deze ontwikkeling is de Nederlandse spaarmoraal compleet naar de knoppen geholpen. In de meeste landen moeten kopers 20 tot 30 procent eigen geld inbrengen, voordat ze een huis kunnen kopen. Eerst sparen, dan kopen. Zo zou het hier ook moeten. Hoe langer het huidige systeem in stand blijft, hoe erger de situatie wordt.”

Voor CDA en VVD is de hypotheekrenteaftrek een heilig huis.

„In Nederland zijn de seksuele taboes doorbroken, maar de economische – hypotheekrenteaftrek en de AOW – nog niet. Door de opkomst van de PVV van Geert Wilders en de Socialistische Partij is het politieke midden zo smal geworden dat niemand dat meer durft te doen. Maar regeren is verantwoordelijkheid nemen en vooruitzien.”

Wat zijn de vooruitzichten?

„Ik geloof dat de economie zich snel herstelt en dan weer terugvalt: een soort W-beweging. De crisis wordt bestreden met hetzelfde middel dat haar veroorzaakt heeft: goedkoop geld. Hierdoor zal de economie snel opkrabbelen. Binnenkort zullen banken de lage rentetarieven ook weer gaan doorberekenen naar de klant, en dus ook aan bedrijven en huizenkopers die hypotheken willen.

„Opkomende markten als China en India zullen doorgroeien, waardoor grondstoffenprijzen weer stijgen. Door de vergrijzing wordt arbeid schaarser en stijgen de loonkosten. Dit zal allemaal tot een terugkeer leiden van de inflatie. Overheden, die nu veel geld uitgeven aan de redding van banken en de stimulering van de economie, zullen dan de inflatie toelaten, want zij betalen hun schulden liever goedkoper af met geflatteerde euro’s. Maar centrale banken hebben als doel inflatie te beperken en zullen de rente verhogen, waardoor de economie opnieuw vertraagt en huizenbezitters met te hoge schulden opnieuw in de betalingsproblemen komen.”

En door de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe gevallen af te schaffen kan de volgende golf schuldenaars voorkomen worden?

„Het kabinet moet in ieder geval het probleem aanpakken nu de rente laag is. Nu betaalt de staat jaarlijks 12 miljard euro aan hypotheekrenteaftrek. Als de langetermijnrente wegens de inflatie straks naar zeg 8 procent gaat, verdubbelt dat bedrag. Ook het gemiste voordeel voor de huizenbezitter bij afschaffing wordt dan groter en dus zal het verzet tegen afschaffing groter zijn. Besluit nu de hypotheekrente af te schaffen, en voer het geleidelijk in. Het onderliggende probleem, te hoge schulden bij banken en particulieren, moet worden aangepakt. Afschaffen van de renteaftrek draagt daaraan bij.”

Het herstel van de economie staat of valt toch niet met één omstreden maatregel?

„Nee. Het is ook niet de enige oplossing. De West-Europese, en dus ook de Nederlandse, economie is verzadigd. Wij moeten niet meer denken in termen van groei, maar in stabiliteit. Neem Fortis: het ging fout toen het bestuur bedacht dat het bedrijf moest groeien om de winst per aandeel jaarlijks met 10 procent te doen stijgen. Wil je dat in een welvarende en verzadigde economie halen dan moet je rare sprongen maken, met risicovolle beleggingen en gekke overnames. Van die methode moeten we af. Banken moeten zich beperken tot normale leningen aan bedrijven en particulieren. De bescheiden rente die ze daar op halen is hun stabiele winst, die niet elk jaar hoger hoeft uit te vallen.”