Dit krot kun je best zelf omtoveren tot een paleisje

Geld verdienen door een koophuis op te knappen kan, mits je het zelf doet.

Creëer wel zoveel mogelijk extra vierkante meters en kies de juiste buurt uit.

De badkuip met massagestralen staat klaar voor installatie in het donkere hok dat binnenkort de luxe badkamer van Saad Wahwah (44) wordt. Onderhand is Wahwah, inspecteur bij de Voedsel en Warenautoriteit, een half jaar aan het klussen in zijn huis aan de Strevelsweg in Rotterdam-Zuid.

Nog een paar muren en ramen zetten, schilderen, een badkamer installeren en het balkon uitbouwen en dan is het zover: het krot dat hij kocht in een Rotterdamse achterstandsbuurt is omgetoverd tot een paleis met vier woonlagen, inclusief atelier, studeerkamer en sauna.

En dat voor een bijzonder aantrekkelijke prijs, zegt Wahwah. Hij doet mee aan het kluswoningproject van de gemeente Rotterdam, waar mensen vervallen huizen in vervallen buurten voor een schijntje kopen als ze bereid zijn er voor tienduizenden euro’s aan te vertimmeren. Hoeveel hij exact aan zijn droomhuis heeft uitgegeven wil hij niet zeggen. „Maar ga uit van ongeveer 100.000 euro aankoopkosten en je kunt een huis opknappen voor datzelfde bedrag”, zegt Wahwah. „Voor dat geld koop je zo’n huis niet.”

Neem een beetje marge en stel dat alles bij elkaar 250.000 euro heeft gekost. Is dat dan een handige manier om rijk te worden? Met andere woorden: kan iedereen zo maar even voor projectontwikkelaar spelen en binnen een paar jaar zwemmen in het geld als succesvolle vastgoedboer?

Klussen is populair, zeker op televisie. Van Het Blok, waar koppels een pand per appartement opknappen en strijden om de renovatie die het meeste winst oplevert, tot De Grote Verbouwing en Bouw je Droom, drie dingen hebben alle programma’s waar amateurs klussen gemeen: de verbouwing is meestal duurder en moeilijker dan verwacht en loopt steevast uit, soms met wel enkele jaren. De partners van die klussers kunnen dan weer uithuilen bij John Williams in Help, Mijn Man is Klusser op RTL.

Handig zijn is echt een vereiste, zegt Wahwah, want de grootste besparing is op arbeidskosten. „Maar je moet wel durven onderkennen dat voor sommige klussen experts nodig zijn.” Zo maakte hij zelf een raamkozijn voor een groot zolderraam in de vorm van een driehoek. „Dat is zulk millimeterwerk dat als een kozijn 4,20 meter moet zijn en je zaagt 4,21, je opnieuw kunt beginnen. Het is gelukt, maar het is zo tijdrovend dat ik beter iemand had kunnen inhuren.”

Dat betekent niet dat je alle raad klakkeloos moet volgen, zegt Wahwah met pretoogjes. Het dak van zijn klushuis moest worden vervangen, een klus van 45.000 euro. „Iedereen adviseerde dat ik het moest uitbesteden”, zegt de geboren Iraniër. Maar je bent af en toe een beetje eigenwijs, valt zijn vriendin hem in de rede. Wahwah: „En ik heb het zelf gedaan. Voor maar 8.000 euro. Leuk toch?”

Als mensen al het kluswerk moeten uitbesteden dan kunnen ze niet een krot tot paleis verbouwen en meteen winst boeken, zegt Fred Tokkie. Hij is eigenaar van Total Concept Builders een Amsterdamse aannemer die ook klanten adviseert bij verbouwingsprojecten.

Hij rekent voor. Stel een wannabe-projectontwikkelaar koopt een bouwval in het centrum van Amsterdam van 100 vierkante meter voor 400.000 euro. „En laten wij ervan uitgaan dat de fundering niet verrot is, dus dat de verbouwing nog meevalt”, zegt Tokkie. De verbouwingskosten liggen dan tussen 800 en 1.200 euro per vierkante meter. „Dan zit je al gauw op 500.000 euro euro aan totale uitgaven. Als je dat in de verkoop zet, krijg je er echt niet veel meer voor met de huidige markt.”

Het advies van Tokkie: een gewoon huis kopen, extra vierkante meters creëren en er een paar jaar in wonen totdat de huizenmarkt na de recessie weer aantrekt. Volgens de cijfers van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars kost elke vierkante meter woonoppervlakte 2.013 euro. In populaire steden als Amsterdam (3.090) en Utrecht (2.361) ligt dat hoger. „Voor elke vierkante meter die je extra creëert, kun je meer geld voor je huis vragen”, zegt Tokkie.

Dus aangebouwde serres, dakkapellen die van een benauwd zoldertje een extra slaapkamer maken of zelfs het slopen van overtollige schoorstenen en open haarden loont. Tokkie: „Ik zeg altijd maar, waarom zou je drie van die oude crematoriums in je huis willen.”

Steek vooral niet al te veel geld in het opknappen van badkamers en keukens, adviseert Paul van der Meijs, directeur van Florius, een hypotheekverstrekker en dochterbedrijf van ABN Amro. Bij Florius komen de taxatierapporten binnen die gebruikt worden om de hoogte van de hypotheeksom te staven. „Ik zie dat het niveau van luxe verhogen niet tot waardecreatie leidt”, zegt Van der Meijs. Hoe de ultieme keuken of badkamer er uitziet, is persoonlijke smaak.

Florius bemerkt dat de aanvragen voor tweede hypotheken om te verbouwen relatief populair zijn in crisistijd. „De vraag naar eerste hypotheken is door de crisis met 30 tot 40 procent gedaald”, zegt Van der Meijs. „Maar de vraag naar hypotheken om te verbouwen blijft in stand. Mensen kiezen ervoor om niet te verhuizen, maar wel te vertimmeren.”

Ook al doet de fanatieke doe-het-zelver nog zo goed zijn best, het creëren van waarde is niet alleen gerelateerd aan het pand zelf. De buurt is ook belangrijk. „Je kunt verbouwen wat je wilt, maar een paleis in de Bijlmer blijft een paleis in de Bijlmer”, zegt Van der Meijs.

De cruciale vraag is hier niet hoe populair de buurt is op moment van aankoop, maar wel hoe gewild huizen zijn op het moment van verkoop. Het is misschien een beetje de tactiek van de lange adem, maar wie in de jaren tachtig huiseigenaar was in de Pijp, een sjofel buurtje, en twintig jaar later verkocht, heeft een fortuin vergaard.

In Rotterdam-Zuid speculeren Roelant Dieben (30) en Barbara Swanenburg (26) eveneens over de toekomst van hun buurt. Ze hebben net een kluswoning gekocht aan de West-Varkenoordseweg met een weids uitzicht op de Kuip en de ranke minaretten van de Essalam moskee. Ze zijn de ingewanden van hun toekomstige paleis nog aan het slopen.

Uit het plafond halen ze kilo’s stro dat ooit als isolatiemateriaal heeft gediend. Onder de vloer treffen ze exemplaren Het Vrije Volk, een sociaal-democratische krant die in 1991 ter ziele ging, en Arabische bladen. „Dat zegt wel iets over de geschiedenis van deze buurt”, zegt Dieben. „Overal zijn mensen hier aan het klussen. Dat zal de waarde van ons huis wel ten goede komen.”

Toch hoopt hij dat de buurt zijn multicultikarakter behoudt. „Als we straks onze keuken hebben geïnstalleerd, wil ik wel naar al die spannende toko’s kunnen.”