Op de huizenmarkt wacht iedereen op elkaar

Door de angst voor dubbele woonlasten loopt de huizenmarkt vast. Verkopers verlagen steeds vaker de vraagprijs om hun huis toch verkocht te krijgen.

Op de Open Huizendag, onlangs in Breda, trok een appartement in een net opgeleverd appartementencomplex aan de nieuw aangelegde haven in het centrum van de stad veel belangstellenden. Foto’s Joyce van Belkom Nederland, Breda, 28-03-2009 Open Huizendag. Om de huizenverkoop te stimuleren organiseerden NVM Makelaars een dag waarop belangstellenden zonder afspraak een kijkje konden nemen in te koop staande huizen. Een appartement in een net opgeleverd appartementencomplex aan de nieuw aangelegde haven in het centrum van Breda trok veel belangstellenden. Foto: Joyce van Belkom huizen woningen woningmarkt makelaars te koop
Op de Open Huizendag, onlangs in Breda, trok een appartement in een net opgeleverd appartementencomplex aan de nieuw aangelegde haven in het centrum van de stad veel belangstellenden. Foto’s Joyce van Belkom Nederland, Breda, 28-03-2009 Open Huizendag. Om de huizenverkoop te stimuleren organiseerden NVM Makelaars een dag waarop belangstellenden zonder afspraak een kijkje konden nemen in te koop staande huizen. Een appartement in een net opgeleverd appartementencomplex aan de nieuw aangelegde haven in het centrum van Breda trok veel belangstellenden. Foto: Joyce van Belkom huizen woningen woningmarkt makelaars te koop Belkom, Joyce van

Bovenaan de trap die haast loodrecht naar het appartement van Josje Kershaw (31) leidt, ruikt het naar versgebakken brood – ongeveer de oudste en meest versleten makelaarstruc. Maar de oven is geen verleidingsmiddel. Tijdens het open huis van haar appartement in de Rotterdamse wijk Blijdorp luncht Kershaw op haar gemak met een vriendin: afbakbroodjes met komijnekaas en een glas melk.

Eerlijk gezegd rekende ik op nul bezoekers, zegt Kershaw. „Met de crisis weet je het gewoon niet.” Waarom verkoopt ze in deze onzekere tijd dan haar huis? Dat is crisisgedreven, zegt ze. Eigenlijk wilde ze pas verkopen als ze over twee jaar zou terugkeren uit Dubai, waar haar man opzichter is bij baggeraar Van Oord. Maar toen de wereldwijde economische malaise om zich heen sloeg, verdampten de opdrachten voor Van Oord en werden de Kershaws vervroegd teruggehaald. „De sjeik had 80 miljard verloren, dus ging het feest niet door”, zegt ze. „Nu willen we ons plan om samen een groter huis te kopen vervroegd uitvoeren. Maar eerst dit verkopen.”

Na decennia van explosieve prijsstijgingen is de huizenmarkt door de recessie afgekoeld. Woningen staan langer te koop en brengen minder op dan een jaar geleden. Toch zijn er elke dag mensen die hun huis te koop zetten. Alleen durven ze het vaak niet aan een ander huis te kopen. Iedereen is bang voor dubbele lasten. Daardoor loopt de markt vast. Het gevolg: verkopers verlagen steeds vaker de vraagprijs om hun huis toch verkocht te krijgen.

In de keuken van Debby de Ruijter (34) hangen bosjes lavendel in het gelid boven de deuropening terwijl potentiële kopers dringen om door de keuken naar de tuin te lopen. De Ruijter en haar man moeten verhuizen: een tweede kind is op komst en ze hebben meer slaapkamers nodig. „We hebben goede hoop dat dit huis snel weg is”, zegt De Ruijter. Het hoekhuis aan de Nolensstraat in Blijdorp staat nu twee weken te koop. „Een woning hier vlakbij is onlangs na 49 dagen al verkocht.”

Toch willen ze per se het benedenhuis verkopen voordat ze promoveren naar een eengezinswoning. „Je hoort de verhalen. Ons huis kan ook een half jaar te koop staan”, zegt De Ruijter, die bij een woningcorporatie de pr doet. „Vrienden hebben een nieuw huis gekocht, maar krijgen hun oude huis niet verkocht. Ze krijgen zelfs biedingen onder het bedrag waarvoor zij het huis jaren geleden kochten. Zo met dubbele lasten zitten is eng.”

In goede tijden was het bijna standaard om eerst een huis te kopen en daarna pas het oude huis te verkopen. Sterker nog, in veel populaire gebieden moest dat wel. Als een koper treuzelde was het huis al aan een ander verkocht. Nu wacht iedereen op elkaar.

Het resultaat is dat het aantal verkochte woningen daalt. In het vierde kwartaal van vorig jaar zijn ruim 26.000 huizen verkocht, een daling van 27 procent vergeleken met de laatste drie maanden van 2007, toen de gevolgen van de kredietcrisis Nederland nog niet hadden bereikt. En volgens cijfers van het Kadaster zet deze trend dit jaar door. In februari registreerden notarissen slechts 8.906 overdrachten bij het Kadaster, bijna 40 procent minder dan in dezelfde maand vorig jaar. Geen enkel woningtype ontkomt aan de vraaguitval. Bij tussenwoningen is de daling volgens het Kadaster het laagst (38 procent), bij vrijstaande woningen het hoogst (43 procent) en appartementen, hoekhuizen en twee-onder-een-kappers zitten er tussenin.

Wie zijn huis niet verkocht krijgt, kan soms weinig anders doen dan de vraagprijs verlagen. En dat doen verkopers ook, en masse. Dat is te zien op Funda, de website van de makelaars van de NVM waarop huizen te koop worden aangeboden. Deze krant volgt de ontwikkelingen op de Funda-site. Nu wordt elke week van 20 op de 1.000 aangeboden woningen de prijs verlaagd. Dat betekent dat sinds januari 2009 een kwart van de huizen goedkoper is geworden, twee keer zoveel als in dezelfde periode vorig jaar. Van eenderde van alle huizen die nu nog te koop staan, is op zeker moment de vraagprijs bijgesteld.

Maar wie zijn nu de verkopers die de prijs verlagen? Het komt overal voor, en in alle prijsklassen. Maar een paar dingen vallen op. Het gebeurt heel veel in de niet-stedelijke delen van de Randstad. In gemeenten als Moordrecht, Oudewater, Noordwijkerhout, Muiden. Daar is ongeveer de helft van de woningen die nu nog te koop staan op zeker moment in prijs verlaagd.

Dat zijn ook de plekken waar de dalingen het sterkst zijn. Dat komt vooral doordat eigenaren van dure huizen meer ruimte hebben voor een prijsdaling. In Het Gooi en de Hollandse duingemeenten is de gemiddelde daling dan ook groter dan in een stad als Rotterdam, waar de huizen veel goedkoper zijn. Als een verkoper zijn vraagprijs bijstelt, is de daling gemiddeld zo’n 6 procent. Bij huizen van boven een miljoen is dat 13 procent.

Toch lijken de prijsdalingen nog weinig effect te hebben. Lobbyclubs die de belangen behartigen van makelaars, projectontwikkelaars en huiseigenaren dringen dan ook al enige tijd bij het kabinet aan op maatregelen om de impasse op de woningmarkt te doorbreken. In december stuurden elf belanghebbenden, waaronder de Nederlandse Vereniging voor Makelaars, de vier grote steden en Bouwend Nederland, een brandbrief over de woningmarkt.

De koper is een belangrijke spil op de woningmarkt, stellen ze. En zonder overheidssteun, zoals het tijdelijk halveren van de overdrachtsbelasting of het uitbreiden van de Nationale Hypotheekgaratie, zouden minder mensen bereid zijn door te stromen van koophuis naar koophuis, of om überhaupt de huizenmarkt te betreden.

Ondanks de pleidooien voor ingrijpen maakt de woningmarkt geen deel uit van de crisisplannen die het kabinet twee weken geleden presenteerde, tot groot ongenoegen van de belangenverenigingen. „De woonzorgen van burger zijn nog steeds onbespreekbaar”, zegt makelaarsclub NVM. „Indien maatregels nog langer uitblijven, zal de komende jaren de doorstroming nog verder stokken.” Vereniging Eigen Huis is net zo negatief. Er wordt niets gedaan aan de ongekend lage dynamiek op de markt voor bestaande woningen, meldt de vereniging op haar website.

Het is ongelofelijk dom dat het kabinet geen maatregelen treft om de woningmarkt aan te pakken, zegt Peter Boelhouwer, hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft. Dat de doorstroming op de woningmarkt niet goed verloopt is al veel langer een probleem. „Voor de dotcomcrisis was het inderdaad zo dat huizen per jaar met 17 à 18 procent in prijs stegen”, zegt Boelhouwer. „Toen was er gekte op de markt en kochten mensen huizen voordat hun eigen huis verkocht werd. Maar de afgelopen drie jaar was dat niet meer het geval en nam de tijd dat een huis te koop stond gestaag toe.”

De gestegen huizenprijzen en een schaarste aan nieuwbouwwoningen zorgde ervoor dat starters moeilijker een koophuis konden betalen en huizenbezitters moeilijker konden doorstromen naar een groter huis. „Alleen door de crisis is de beweging op de markt nog verder gedaald”, zegt Boelhouwer. „Het kabinet had de crisis kunnen aangrijpen om een begin te maken met hervormingen van de woningmarkt.”

De bovengrens van de Nationale Hypotheekgarantie verhogen, die kopers beschermt tegen een restschuld bij een executieverkoop en een rentevoordeel oplevert, is een prima initiatief om potentiële kopers over de streep te trekken, zegt Boelhouwer. Ook de overdrachtsbelasting verlagen of die voor starters zelfs afschaffen kan effectief zijn. „Maar koppel deze crisismaatregelen aan hervormingen op de lange termijn door tegelijkertijd af te spreken na de crisis de hypotheekrenteaftrek af te schaffen, zo verdient de staat de gemiste belasting weer terug.”

Nu crisismaatregelen uitblijven, ondernemen bouwer en projectontwikkelaars zelf actie. Met lokale overheden zijn ze van zins opkoopfondsen voor woningen op te richten. Het fonds moet huizen opkopen op voorwaarden dat de eigenaren een nieuwbouwwoning kopen. Volgens hoogleraar Boelhouwer is dit een goed initiatief om de doorstroming op gang te krijgen en tegelijkertijd de productie van nieuwbouw op een acceptabel peil te houden.

Josje Kershaw, met haar appartement in hartje Rotterdam, is wel huiverig voor nieuwbouw. „Dat klinkt toch wel heel erg als in the middle of nowhere”, zegt ze. Ja, zegt haar vriendin, maar als je betaalbaar groter wenst te wonen zit er weinig op. „Wij zworen ook niet uit de stad weg te willen, en raad eens waar we nu wonen?”

Bekijk de prijzen vanwoningen in 40 stedenop nrc.nl/economie