'Vrees je ontslag? Dan koop je nu niet'

Belangenclubs willen hulp voor de kwakkelende woningmarkt. Juist die lobby werkt averechts, stelt Rabo-econoom De Jong-Tennekes in een gisteren gepubliceerd rapport.

Decennialang werd het vrijwel onmogelijk geacht: een daling van de huizenprijzen. Nu is het realiteit. In navolging van de NVM, de grootste makelaarsvereniging van Nederland, verwacht Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker, een daling van de gemiddelde huizenprijs. En wel met 3,5 procent. Die prognose doet Rabobank in het kwartaalbericht over de woningmarkt dat gisteren verscheen.

Het is voor het eerst dat de analisten openlijk somber zijn. Toen Het Financieele Dagblad in november berichtte dat Rabo-topman Bert Heemskerk had gezegd dat de prijzen met 10 tot 20 procent konden dalen, stuurde de bank snel een persbericht rond. Onzin, was de boodschap. De prijzen zullen in 2009 met 1 procent stijgen.

Maar die verwachting hebben de Rabo-economen nu losgelaten. „Het duurdere segment wordt waarschijnlijk harder geraakt”, schrijft Martijn de Jong-Tennekes, medeopsteller van het kwartaalbericht en senior econoom van het economisch onderzoeksbureau van Rabobank.

Waarom bent u somberder dan in november, toen de kredietcrisis het consumentenvertrouwen ook al een knauw had gegeven?

„Er is nogal wat reuring geweest op de markt die een flinke invloed heeft gehad op het koopgedrag van de consument en het vertrouwen.”

Zoals?

„In de laatste maanden van vorig jaar waren er lobby’s om het kopen van een huis aantrekkelijker te maken. Belangenverenigingen waaronder Vereniging Eigen Huis, de Neprom [vereniging van projectontwikkelaars, red.] en Bouwend Nederland wilden dat het kabinet maatregelen trof als het tijdelijk verlagen van de overdrachtsbelasting van 6 naar 3 procent. Zonder actie van de minister zouden de gevolgen van de kredietcrisis voor de woningmarkt ernstig zijn.”

En volgens u hebben deze oproepen kopers juist afgeschrokken?

„Stel, iemand is zich aan het oriënteren op de huizenmarkt. Hij of zij is op zoek, maar kan ook even wachten. Die persoon zal de koop uitstellen als hij hoort dat de overdrachtsbelasting misschien binnenkort gehalveerd wordt. Dat scheelt duizenden euro’s.

„De partijen die deze maatregelen bepleiten, schetsten een somber beeld om hun argumenten kracht bij te zetten. Potentiële kopers horen dat ook en het schrikt ze af. Dat is ongunstig, want het ontbreken van vertrouwen is het allerbelangrijkste in deze crisis.”

Maar blijven de kopers dan alleen maar weg omdat ze geschrokken zijn?

„Nee, er bestaat natuurlijk ook angst voor het wegvallen van het inkomen. En terecht. In Nederland wordt een hypotheek verstrekt op basis van inkomen. Vrees je ontslag? Dan koop je nu niet, want een huis met een hoge hypotheek kan vervelend worden als je inkomen wegvalt en de maandlasten niet veranderen. De reactie van huishoudens om niet te willen kopen is heel begrijpelijk.

„Toch is het niet zo dat die angst voor de hele markt gerechtvaardigd is. Het lijkt mij stug dat Nederland 100 procent werkloos raakt. En van de mensen die wel werkloos raken zal een deel snel ander werk vinden. Of ze kunnen de hypotheeklasten nog steeds voldoen.”

Toch verwacht Rabobank in het kwartaalbericht dat het aantal gedwongen verkopen zal oplopen.

„Dat klopt. Nu is circa 1 procent van alle transacties een gedwongen veiling. Naarmate de werkloosheid oploopt, zal dit percentage stijgen. Maar wij krijgen geen Amerikaanse toestanden. Daar zijn veel huishoudens met betalingsproblemen. Het gaat om 5 procent van de solide gefinancierde woningen en 20 procent van de huizen met een subprime hypotheek. Dat soort hoge percentages zullen wij nooit halen, maar hoe langer de crisis voortduurt, hoe hoger het aantal gedwongen veilingen.”

U schrijft in uw rapport dat de betaalbaarheid van huizen is verbeterd. Is het dan toch een goed moment om nu te kopen?

„In ieder geval is de hypotheekrente over het hoogtepunt heen. Voor hypotheken met een variabele rente of een rentevaste periode van maximaal een jaar verwachten wij dat de rente op enige afstand de interbancaire rente gaat volgen en op ongeveer 3 procent uitkomt. De risico-opslagen die banken elkaar in rekening brengen voor dit soort korte leningen is in december gedaald. Dat is een goed teken.

„Voor langlopende leningen, dus hypotheken met een langere rentevaste periode, moet de bank nog wel een hogere risico-opslag bestalen om geld van andere banken te lenen. Daardoor zal de rente van hypotheken met rentevaste periodes van 10 tot 20 jaar minder hard dalen.”

Dus het is op dit moment voordeliger om een hypotheek met een kortere rentevaste periode af te sluiten?

„Er kleeft ook een risico aan. De rente gaat zeker weer stijgen. De economie zal weer aantrekken en de Europese Centrale Bank zal dan de rente weer verhogen om inflatie te temperen. Maar de reddingsacties die landen nu uitvoeren en financieren met staatsobligaties spelen ook een rol. We zien dat beleggers hoge rendementen eisen op obligaties van landen met kwetsbare overheidsfinanciën. Dat gebeurt nu bij Spanje en Ierland, maar dat gaat ook met de Duitse staatsobligaties gebeuren. Hierdoor komt er een extra opwaartse druk op de kapitaalmarktrente, wat in de komende jaren de hypotheekrente mede omhoog kan stuwen. Het risico is dat de hypotheekrente over twee jaar fors hoger is, terwijl de inkomens niet zo hard zijn gestegen. Mensen wier rentevaste periode dan afloopt krijgen te maken met een serieuze lastenverzwaring. We moeten ervoor waken dat mensen dan geen betalingsproblemen krijgen. Dat was precies de oorzaak van de Amerikaanse huizencrisis die ten grondslag ligt aan deze economische crisis.”