Hé, mijn huis is nog niet af

Steeds meer bouwpartijen komen in de problemen en gaan failliet.

Voorkom dat je met een half afgebouwd huis komt te zitten.

Alle papieren zijn getekend. De financiering is eindelijk rond. Je hebt een nieuwbouwhuis gekocht. Maar vergeet je niet iets? Wat als je aannemer failliet gaat en je met een half afgebouwd huis zit opgescheept?

Door de teruglopende economie hebben projectontwikkelaars en aannemers het zwaar. Steeds vaker krijgen ze financiële problemen. Dit heeft invloed op de lopende nieuwbouwprojecten. Als een bouwer failliet gaat, vallen de gedane betalingen in principe in het faillissement. Jij bent dan, als eigenaar van de nieuwbouwwoning, een van de schuldeisers. Of je nog iets van het betaalde geld terug ziet is afhankelijk van wat er nog te halen valt bij de failliete bouwer. In de tussentijd ligt de bouw van je huis stil. En moet je maar hopen dat het wordt afgebouwd.

Gezien de impact van een faillissement op de kopers van een nieuwbouwwoning zijn enige jaren geleden enkele garantieorganisaties opgericht. Zij zorgen ervoor dat het project wordt afgemaakt bij het faillissement van de bouwer. De bekendste garantieorganisatie is het Garantie Instituut Woningbouw (GIW), daarnaast geven waarborgmaatschappij Stiwoga en Stichting Garantie Woningbouw Jo Roelof Zeeman ook garantie op bepaalde woningen. Geschat wordt dat op dit moment 70 procent van de nieuwbouwwoningen met zo’n garantie wordt verkocht.

Als huiseigenaar kun je niet zelf een garantie afsluiten, dat doet de bouwer. Die het garantiecertificaat vervolgens aan de eigenaar geeft. Naast de garanties bij een faillissement garandeert het certificaat ook de kwaliteit van de woning.

Hans André de la Porte van de Vereniging Eigen Huis raadt kopers aan geen nieuwbouwwoning te kopen van een bouwer zonder garantiecertificaat. „Zonder garantie blijven de eigenaars met lege handen achter als de bouwer omvalt”, zegt hij.

Dat was het geval bij een nieuwbouwproject voor starters in de binnenstad van Tiel in 2006. Het aannemingsbedrijf dat failliet ging, had voor het project geen garantieregeling afgesloten. Pas na flink aandringen van de Vereniging Eigen Huis en andere belangenorganisaties zorgde de gemeente voor afbouw van de appartementen. Reden voor Eigen Huis om bij gemeenten aan te dringen alleen vergunningen voor bouwprojecten met een garantie af te geven.

Is er een garantie dan wordt bij faillissement van de bouwer de verzekeringsmaatschappij van het garantie-instituut ingeschakeld. Deze onderzoekt welke bouwer het project kan overnemen.

De verzekeraar kan ook kiezen voor terugbetaling van het door de kopers betaalde geld, vermeerderd met een wettelijke rente. Dat laatste kan het geval zijn als het bouwproject bij nader inzien niet haalbaar is. Bijvoorbeeld omdat er verkeerde inschattingen zijn gemaakt.”

Als het lukt een andere bouwer te vinden dan betaalt de verzekeraar de meerkosten voor de afbouw van de woning. André de la Porte geeft aan dat het van de omstandigheden afhangt of zo’n wisseling problemen oplevert voor de kopers. „Er speelt mee hoe ver de bouw is gevorderd en hoeveel werk de failliete aannemer zelf deed. Als dezelfde onderaannemers bij een project betrokken blijven en een ander bedrijf neemt de leiding van het project over, dan kan de bouw vaak snel worden hervat.”

Ook als de afwikkeling van het faillissement wél goed is geregeld, kan dit kopers voor problemen plaatsen. Zo kan het vinden van een nieuwe bouwer voor vertraging zorgen. Dat is lastig als de oude woning van de koper al eerder moet worden opgeleverd. Lukt het niet de levering van de oude woning uit te stellen dan moet voor de tussenliggende periode elders onderdak worden gevonden.

Om eigenaren hiervoor enigszins te compenseren is in de garantieregelingen een beperkte financiële voorziening opgenomen. Bij het GIW krijgt de koper 0,5 promille (de helft van eenduizendste) van de koopsom voor elke werkdag dat de woning te laat is opgeleverd. Bij een woning van 250.000 euro is dat dus 125 euro per dag. Het is verstandig voor eigenaren van een nieuwbouwwoning om een buffer in de begroting op te nemen voor onvoorziene vertragingen.

Dreigt de bouwpartij failliet te gaan, dan kan een kopersvereniging handig zijn. Die moet je alleen wel zelf opzetten. Belangrijk voordeel is dat hierdoor al voor de afronding van de bouw duidelijk wordt wie de buren zijn. Probleem: makelaars en projectontwikkelaars mogen uit privacyoverwegingen geen namen vrijgeven.

De meeste kopersverenigingen gebruiken daarom noodgedwongen maar een site op het internet als platform. Bijvoorbeeld om elkaar op de hoogte te houden van afwijkingen van de bouwplannen. Vaak ontstaat er voor een faillissement al vertraging omdat onderaannemers het vertrouwen in de bouwer verliezen en niet verder willen werken. Een ander voordeel van een kopersvereniging is dat de gezamenlijke leden hun stem kunnen laten horen als bijvoorbeeld afgesproken meerwerk door de nieuwe bouwer niet goed wordt uitgevoerd.