Daling van huizenprijs is helemaal geen ramp

Nu het lastiger wordt een hypotheek af te sluiten, moet de Nationale Hypotheek Garantie worden verhoogd tot zo’n 400.000 euro, vindt Manuel Aalbers.

Overal lezen we dat de huizenprijzen in Nederland, in navolging van de VS, Spanje en het Verenigd Koninkrijk, weleens zouden kunnen dalen, de bouw van nieuwe woningen stil dreigt te vallen en het aantal nieuw verkochte hypotheken sterk afneemt. De Rabobank en de bouwsector roepen om ingrijpen: de overheid moet iets doen om de bouw van woningen te bevorderen, risico’s in de woningsector te verkleinen en daling van de huizenprijs te beperken. Maar is een eventuele daling van de huizenprijs echt zo dramatisch?

Nee, die is voor huizenbezitters noch huizenkopers een groot probleem. Dat lagere prijzen voor huizenkopers beter zijn, is logisch: je kunt dan met evenveel geld een grotere woning kopen of met minder geld de woning die je toch al op het oog had. En als de bezitter van een huis blijft zitten waar hij zit, is er niets aan de hand. De huizenbezitter die wil verkopen, lijkt op het eerste gezicht de dupe, maar de meeste verkopers kopen opnieuw een huis en vaak ook nog een duurder huis.

Lastiger wordt het als banken steeds moeilijker hypotheken gaan verstrekken. Dat een lening van zes of zeven keer het jaarinkomen nu niet meer wordt verstrekt, is verstandig. Dat beleggingshypotheken niet meer in de mode zijn, is ook goed. Maar als verstrekkers overgaan tot het rantsoeneren van hypotheken is er echt een probleem.

Daarom verdient de suggestie van de Rabobank om de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uit te breiden aanbeveling. Nu kan men NHG aanvragen tot een maximum van 265.000 euro. Het verhogen van het NHG-plafond tot bijvoorbeeld 325.000 of 400.000 euro kent vele voordelen. De NHG is voor zowel hypotheekverstrekkers als woningbezitters een goedkope en eenvoudige methode om de financiële risico’s van de hypotheek te beperken. Door de inkomensnormen wordt overkreditering voorkomen en door de lagere hypotheekrente is het lenen goedkoper.

Wanneer onverhoopt de woning moet worden verkocht en de opbrengst lager is dan de nog lopende hypotheek, betaalt de NHG de restschuld aan de hypotheekverstrekker. Door de borgstelling van de NHG is het kredietrisico dat de banken lopen afgedekt en hanteert De Nederlandsche Bank een solvabiliteitsweging van nul procent. Dit betekent dat hypotheekverstrekkers tegenover een lening met NHG geen eigen vermogen hoeven te stellen. De NHG zorgt er dus ook nog voor dat banken geld vrijhouden voor andere zaken – niet onbelangrijk ten tijde van een kredietcrisis.

Met andere woorden: de NHG moet zo snel mogelijk worden uitgebreid. Het andere plan van de Rabobank voor verplichte hypotheekverzekeringen is echter onnodig. De NHG fungeert immers reeds als een verzekering met de voordelen voor koper en verstrekker vandien. In de VS heeft een echte hypotheekverzekering (‘private mortgage insurance’) bovendien weinig geholpen: ze zijn vooral afgesloten op zeer risicovolle leningen en het zijn vooral deze leningen die tot executieverkopen leiden. Daardoor zijn ook deze verzekeraars in de problemen gekomen. Dit hoeft met de NHG niet te gebeuren, juist omdat zij hypotheken met een hoog risico ontmoedigt.

Uitbreiding van de NHG zal leiden tot een structureel gezondere woning- en hypotheekmarkt waarin het lange termijnrisico op prijsdalingen zal afnemen.

Manuel Aalbers is als geograaf en socioloog verbonden aan de Universiteit van Amsterdam.