Het recht op winst

Is vermogensgroei een recht? In navolging van de ‘Amerikaanse toestanden’ op de woningmarkt in de Verenigde Staten ontluiken ook in Nederland immers plannen om de markt te steunen. Die ideeën zijn niettemin prematuur. In de VS kelderen de woningprijzen nu met twintig procent of meer, overigens na een periode van zeer forse toename. In sommige Europese landen (Verenigd Koninkrijk, Spanje en Ierland) doen zich soortgelijke dalingen voor. Maar in Duitsland gebeurt al twee decennia weinig met de huizenprijzen.

In Nederland staan de prijzen nu ook wat onder druk: de makelaarsvereniging NVM meldde onlangs een waardedaling, met 0,3 procent, over het jongste kwartaal. Dat is volgens de makelaars voor het eerst in achttien jaar. Het Kadaster ziet een prijsdaling van 0,6 procent over de maand september. In beide gevallen is er overigens nog steeds sprake van een waardetoename ten opzichte van de zelfde periode in het vorige jaar. De voortekenen van een verdere prijsdruk zijn er wel: huizen staan langer te koop, er zijn minder transacties, en de geboden prijzen vertonen een dalende trend. Maar dat is nog lang geen reden tot paniek.

Nederlanders zijn er sinds het begin van de jaren negentig aan gewend geraakt dat huizen altijd in waarde stijgen. Huizenprijzen houden over de lange termijn gelijke tred met de inflatie, wellicht vermeerderd met de reële inkomensgroei. De dalende rente, en ruimere hypotheekvoorwaarden, hebben sinds begin jaren negentig de prijzen verder opgestuwd. Het moeilijk aansluiten van vraag en aanbod op de woningmarkt is eveneens een specifiek Nederlandse actor geweest.

De verviervoudiging van de woningprijzen in de laatste twee decennia heeft de burger en de branche er nu kennelijk van overtuigd dat de waardestijging een natuurverschijnsel is. Ten onrechte. Dit is de economie, geen illusieshow. Het gros van de woningbezitters zit voorlopig weliswaar op een zeer forse overwaarde. Maar wie laat heeft gekocht, nam een risico, ook al kon het soms niet anders. Wellicht dat deze laatste groep enige steun kan gebruiken als er daadwerkelijk een forse daling optreedt. Maar hoe? Een verzekerings- of garantiestelsel is vooralsnog onzinnig, op grote schaal financieel niet haalbaar. Het geeft bovendien aanleiding tot ‘moral hazard’: als de persoonlijke vastgoedbelegging fout loopt, dan springt de gemeenschap wel in.

Dat wil niet zeggen dat er geen maatregelen mogelijk zijn. Het halveren van de overdrachtsbelasting was altijd al een goed idee, omdat daarmee transacties goedkoper worden en de markt beter functioneert. Tenzij de markt à la de Verenigde Staten volledig en gevaarlijk inzakt, ligt de eerste verantwoordelijkheid voorlopig niet bij de overheid, maar bij de banken en verzekeraars. Zij hebben de hoge hypotheken verstrekt. Mocht de woningwaarde bij de nieuwkomers straks verder onder de hypotheekwaarde zakken, dan moeten deze financiers coulant blijven. Want dat zijn ze de burgers, na anderhalf jaar crisis en hoge kosten voor de gemeenschap, inmiddels wel verschuldigd.