Er zijn grenzen, ook aan de groei van de hotelindustrie

Hotelkamers werden vorig jaar 1,9 procent duurder. In 2006 was dat nog 10 procent. Dit jaar wordt nog erger.

Is het de gebruikelijke cyclus, of moeten hoteliers zich zorgen gaan maken?

De onderuitgezakte Amerikaanse muzikanten in de lobby van het American Hotel zien eruit als zwervers. Afgetrapte gympen, smoezelige kleding en verlopen gezichten door het concert van de vorige avond. Maar geld moeten ze hebben; de band heeft afgelopen nacht geslapen in junior suites à 280 euro. „We krijgen veel gasten uit de entertainmentindustrie”, zegt manager Merel Uiterwaal. „We zijn wel wat gewend en ze gedragen zich meestal keurig.”

Het American, sinds 2005 in handen van de Eden Hotel Group, heeft over klandizie niet te klagen. Vorig jaar was de bezettingsgraad van de kamers gemiddeld 88 procent – met aftrek van annuleringen betekent dit dat het hotel bijna altijd is volgeboekt.

Grootste zorg is of het American dit niveau de komende jaren kan vasthouden, zegt algemeen directeur Léon Dijkstra van de Eden Hotel Group. Want de hotelwereld in Nederland zit, na jaren van groei, tegen zijn plafond.

Uit een rapport dat adviesbureau Horwath HTL onlangs publiceerde over drie-, vier- en vijfsterren hotels, blijkt dat vorig jaar de bezettingsgraad en kamerprijzen nauwelijks zijn toegenomen.

De gemiddelde kamerprijs steeg met 1,9 procent van 108 euro tot 110 euro. In 2006 was de stijging 10 procent. De opbrengst per kamer nam toe met 2,6 procent van 78 euro tot 80 euro; in 2006 was dit 15 procent. Voor dit jaar gaat Horwath HTL uit van het verder afvlakken van de groei, gevolgd door nulgroei in 2009.

Directeur Ewout Hoogendoorn van Horwath HTL zegt dat de hotelindustrie door een „gebruikelijke cyclus” gaat. Maar Léon Dijkstra maakt zich desondanks toch zorgen, met name over de ‘sale-and-lease-backconstructie’ die in zwang is geraakt. Hierbij verkoopt de eigenaar van een hotel het gebouw aan investeerders om het vervolgens tegen een fors bedrag terug te leasen.

Veel internationale ketens, zoals het Amerikaanse Starwood, het Franse Accor en het Nederlandse Golden Tulip, hanteren deze constructie. Ze verkopen hun vastgoed en gaan over op een managementformule.

„De prijs van het hotelvastgoed wordt tegenwoordig gerelateerd aan andere sectoren, waar de marges veel hoger liggen. Daardoor ontstaat een prijsopdrijvend effect”, zegt Léon Dijkstra. Hij wil zijn familiebedrijf, dat nu 17 hotels omvat, graag uitbreiden, maar voelt zich in zijn mogelijkheden beperkt door hoge vastgoedprijzen.

Ewout Hoogendoorn bestrijdt dit. „Sale-and-lease-back is juist een uitstekend instrument en een goede vorm van samenwerking tussen investeerders en uitbaters. Er komt meer vastgoed op de markt en ketens die dat willen, kunnen sneller uitbreiden.” Volgens Hoogendoorn „valt het wel wat mee” met de woekerprijzen in het hotelvastgoed. „Bovendien: je zit er toch zelf bij als je tekent, het is niet verplicht.”

Grote hotelketens zijn veelal beursgenoteerd en moeten waarde creëren voor hun aandeelhouders. Hoogendoorn: „Die waarde zie je pas als het bedrijf wordt verkocht en dat is de achterliggende reden.”

Een ander probleem waar de hotelindustrie mee kampt is het gebrek aan kamers in Amsterdam. De vraag naar overnachtingen is in de hoofdstad veel groter dan het aanbod van kamers.

Horwath HTL heeft berekend dat er tot 2015 behoefte is aan 9.000 nieuwe hotelkamers, op een totaal van ongeveer 18.000 nu. Léon Dijkstra beklaagt zich over de beperkte beschikbaarheid van locaties voor hotels in het centrum van Amsterdam. „De politiek ligt voortdurend dwars. Er zijn zoveel procedures. En voor investeerders is het vaak aantrekkelijker om appartementen te bouwen dan hotels.”

Ewout Hoogendoorn ziet dit anders. „Als je een viersterrenhotel wilt openen in de grachtengordel kun je dat natuurlijk vergeten”, zegt hij. Maar er zijn meer locaties. „Op het terrein van Shell in Amsterdam Noord zijn mogelijkheden, in Bos en Lommer langs de A10. Hoteliers moeten verder kijken, er zijn heel veel mogelijkheden.”