Voorkeursrecht gemeenten overbodig

Speculatie met bouwgrond was inderdaad een feit, maar inmiddels is een nieuwe wet van kracht die een oplossing biedt, stellen Erwin van der Krabben en Jacques van Dinteren.

Kamerlid Hans van Leeuwen (SP) wees op de speculatie met bouwgrond en de gevolgen daarvan voor de prijzen van woningen (Opiniepagina, 18 augustus). Hij stelt voor om de overheid het eerste recht op grondaankopen te geven. Hiermee gaat hij voorbij aan het effect van nieuwe wetgeving: de Grondexploitatiewet.

In zijn analyse van de grondmarkt stelt Van Leeuwen terecht dat er de afgelopen decennia een aardverschuiving heeft plaatsgevonden. Lang hadden gemeenten een monopoliepositie, om het eenvoudige feit dat ‘de markt’ geen interesse toonde. Sinds begin jaren negentig is deze situatie veranderd, vooral in de woningbouw. Sinds het rijk besloot toekomstige woningbouwlocaties aan te wijzen, hebben projectontwikkelaars op grote schaal grondposities ingenomen op de zogenaamde Vinexlocaties. De risico’s waren nu flink verminderd – het was nagenoeg zeker dat de locaties ook werkelijk bebouwd zouden worden.

Sinds die tijd is de ruimtelijke ordeningswereld in last. Een van de problemen betreft de speculatie met bouwgrond. Hoewel speculanten binnen de mogelijkheden van de wet opereren, vinden we het maatschappelijk ongewenst dat deze partijen veel geld verdienen simpelweg door te speculeren op een bestemming van de grond.

Tot zover zijn we het eens met de analyse van Van Leeuwen. Maar we bestrijden zijn beschrijving van de gevolgen van de ontstane situatie en de wenselijkheid van zijn voorstel voor nieuwe wetgeving.

Eerst die gevolgen. Van Leeuwen vindt het ongewenst dat 85 procent van de grond voor nieuwbouwwoningen door projectontwikkelaars wordt uitgegeven. Dat kan zo zijn, maar dit gebeurt in het algemeen toch met instemming van de betrokken gemeenten. Vaak richten gemeenten en projectontwikkelaars gezamenlijk een aparte bv op voor de uitgifte van grond. Zo delen ze de financiële risico’s én de expertise.

De opbrengsten van de waardevermeerdering van de grond worden bijna altijd benut voor de financiering van de kosten van locatieontwikkeling. Ook projectontwikkelaars hebben daar belang bij. Afhankelijk van de exploitatie vloeit een deel van de winst naar de gemeentekas. Dat is dan wellicht minder dan wanneer de gemeente alles in eigen hand zou houden, maar daar staan ook weer kostenbesparingen tegenover door de inzet van de private partij.

In de tweede plaats stelt Van Leeuwen dat de dominante positie van projectontwikkelaars op de bouwgrondmarkt leidt tot hogere huizenprijzen. Maar deze gevolgtrekking is onjuist. De woningmarkt is een voorraadmarkt. We hebben in Nederland een voorraad van zo’n zes miljoen woningen. Jaarlijks worden er ongeveer 75.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd. De prijs van die nieuwbouwwoningen volgt de prijs van bestaande woningen. Niemand zou een nieuwe woning kopen als de prijs ervan stukken hoger zou zijn dan van een bestaande woning van dezelfde kwaliteit.

Van Leeuwen wijst nog op andere gevolgen, zoals de machteloosheid van de overheid, het gebrek aan transparantie, en het op achterstand zetten van het algemeen belang. Het gaat te ver om dit hier allemaal te bespreken. Belangrijker is om te wijzen op de oplossing voor de problemen. Zeer onlangs (per 1 juli 2008) is nieuwe wetgeving van kracht, de zogeheten Grondexploitatiewet. Het belangrijkste doel van de wet is om gemeenten in staat te stellen grondeigenaren (inclusief speculanten) eventueel te dwingen om financieel bij te dragen aan de kosten van locatieontwikkeling. Voor gemeenten maakt het nu niet meer uit of zij wel of niet over de bouwgrond beschikken. In beide gevallen kunnen alle kosten van de overheidsinvesteringen verhaald worden. Speculanten is de mogelijkheid ontnomen om grond tegen woekerprijzen in te brengen, want dit dient tegen reële prijzen te geschieden. Het proces wordt bovendien veel transparanter, doordat de kosten opgenomen dienen te zijn in een exploitatieplan. Als een grondeigenaar niet mee wenst te werken kan hij onteigend worden.

Uit voorlopige resultaten van een onderzoek dat wij uitvoeren in opdracht van het ministerie van VROM en op verzoek van de Tweede Kamer (publicatie verwacht in september) blijkt dat zowel gemeenten als experts verwachten dat hiermee de grootste problemen op de grondmarkt zijn opgelost, al ligt er nog wel een belangrijke vraag over de financiering van stedelijke herontwikkelingen.

Het voorstel van SP-Kamerlid Van Leeuwen om een voorkeursrecht voor gemeenten in te voeren – eerste recht op verwerving tegen oorspronkelijke waarde – komt dan ook als mosterd na de maaltijd. Wellicht wil Van Leeuwen hiermee een ander onderwerp op de politieke agenda plaatsen: de vraag of het rechtvaardig is dat een grondeigenaar profiteert van de bestemmingswijziging van de grond. Dat is zijn goed recht, maar wat betreft de problemen met grondspeculatie is het overbodig.

Erwin van der Krabben is hoofddocent planologie aan de Radboud Universiteit Nijmegen. Jacques van Dinteren is hoogleraar economische geografie aan de Rijksuniversiteit Groningen en productmanager bij adviesbureau Royal Haskoning.

    • Erwin van der Krabben
    • Jacques van Dinteren