Hypotheekbanken VS verder in nood

Aan de problemen van de Amerikaanse hypotheekbanken Fannie Mae en Freddie Mac kunnen nu ook huisuitzettingen worden toegevoegd. Het aantal woningen dat wegens wanbetaling moet worden ontruimd, neemt hand over hand toe, en het aantal huizen dat de twee firma’s nu in eigen bezit hebben, is het afgelopen jaar verdubbeld. Dat is een slecht voorteken voor de markt, maar ook voor de twee hypotheekbanken zelf, die aan het onderhoud van dit bezit een vermogen kwijt zijn.

Volgens onderzoeksbureau RealtyTrac moesten de banken de afgelopen maand ontruimingsbevelen sturen aan 1 op de 464 Amerikaanse huishoudens. De huisuitzettingen zijn in juli met 55 procent gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Dat is niet al te verrassend: in veel gevallen is een einde gekomen aan de periodes van lagere rentes om klanten te lokken op risicovolle (subprime) hypotheken, die in 2006 of zelfs de eerste helft van 2007 zijn afgesloten. Krap bij kas zittende leners zijn geconfronteerd met een hogere rente en een lagere waarde van hun bezit.

Maar zorgwekkend genoeg zijn ook veel debiteuren die zeer betrouwbaar werden geacht in betalingsproblemen gekomen. Fannie Mae en Freddie Mac maken voor het overgrote deel gebruik van conservatieve waarderingen. Dat hun debiteuren nu ook in moeilijkheden verkeren, betekent dat de problemen zich op dramatische wijze tot buiten de subprime-sector hebben verspreid.

In de eerste zes maanden van dit jaar heeft Fannie Mae bijvoorbeeld bijna tweemaal zoveel huizen moeten terugnemen als er werden verkocht. De in omvang aanzwellende portefeuilles van in beslag genomen woningen van Fannie Mae en Freddie Mac ontwikkelen zich in rap tempo tot een loden last.

Analisten schatten de kosten van belastingen, onderhoud en verzekeringen op rond de 2 procent van de onbetaalde hypotheekbalans per maand. Fannie Mae zegt dat de waarde van de gezinswoningen die het bedrijf in zijn bezit heeft eind juni 5,8 miljard dollar bedroeg. Doorgaans koopt de firma leningen die niet meer dan 80 procent van de waarde van een huis vertegenwoordigen. Als je daar nog eens 10 procent van aftrekt, ter verrekening van betalingen die zijn verricht voordat er sprake was van wanbetaling, zou het Fannie Mae nog steeds bijna 1 miljard dollar per jaar kosten om deze woningen in bezit te houden.

Op korte termijn is dat laatste voor zowel de betrokken firma’s als voor de markt waarschijnlijk te verkiezen boven een eventuele verkoop tegen afbraakprijzen. Maar op zeker moment kunnen de aandeelhouders van beide hypotheekbanken het zat worden voor huiseigenaar te spelen.

Dwight Cass

Vertaling Menno Grootveld

Voor meer commentaaruit Londen:www.breakingviews.com

    • Dwight Cass