Laat stad niet verpauperen

De megamall die aan de rand van Tilburg is gepland, zal voor verloedering, verlies van banen en weinig exclusiviteit zorgen, zegt Brigitte Bauer. We moeten leren van het buitenland.

Illustratie Wolfgang Ammer Belevingsshoppingcenter doodsteek Brabantse middenstand. Laat stad niet verpauperen. Ammer, Wolfgang

Terwijl diverse steden in de VS met succes proberen hun binnensteden leven in te blazen door de bestaande kantoorfunctie sterk uit te breiden met woon- en winkelfunctie en in Europa winkelcentra in toenemende mate om diezelfde reden in of nabij het stadscentrum worden gebouwd, bestaan er plannen om aan de noordkant van Tilburg een megamall te bouwen. Het winkelcentrum, met een voor Nederlandse begrippen ongekende omvang (100.000 m2), zal winkels, horeca en vrijetijdsbesteding combineren. Met het winkelaanbod richt men zich met name (37 procent) op het hoogwaardige en exclusieve marktsegment. De consument zal er grote filialen van bekende ketens aantreffen, merkwinkels zoals Calvin Klein, buitenlandse formules als Ikea, warenhuizen (Hema, V&D) en winkels van zelfstandigen. Een uitgebreide horeca (onder meer een ‘foodcourt’), waarvan de exploitatie eveneens nog invulling behoeft, moet ervoor zorgen dat bezoekers langer blijven. Voor vrijetijdsbesteding wordt gedacht aan sportactiviteiten, een binnen- en buitenspeeltuin, etc. Er zullen geen bioscopen zijn – er zijn al twee bioscoopcomplexen in Tilburg.

De plannen voor een dergelijk groots opgezet winkelcentrum stuiten op protesten van de bestaande middenstand in Tilburg die negatieve consequenties voorziet voor hun eigen winkelbestand en van omringende gemeenten, die hun uitbreidings- en innovatieplannen moeten bijstellen.

Het ingenieurs- en adviesbureau DHV onderzocht voor Tilburg de effecten van de megamall, het onderzoeksbureau EIM onderzocht hetzelfde voor Breda, Eindhoven, Helmond en ’s Hertogenbosch. Beide studies komen tot de conclusie dat de mall zelf tijdelijk en structureel banen zal opleveren maar ook tot banenverlies zal leiden in de binnenstad en de omgeving van Tilburg, met name Den Bosch en Breda. De concrete aantallen verschillen in beide studies. Ook zetten beide rapporten vraagtekens bij de haalbaarheid van de beoogde exclusiviteit van de mall. Deze conclusies staan niet los van elkaar.

Het EIM-rapport voorziet een toename van het aantal arbeidsplaatsen op korte termijn, banenverlies op middellange termijn en een toename op lange termijn. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de bestaande middenstand in Tilburg en elders er op termijn in zal slagen zich aan te passen aan de nieuwe situatie – hetgeen bepaald niet zeker is. In dit kader zijn ervaringen elders in Europa belangrijk, zoals te vinden in studies en de pers: over het megawinkelcentrum in Oberhausen.

In Oberhausen, dat in 1996 een winkelcentrum van 70.000m2 bouwde, vindt men in de binnenstad nu naast leegstand voornamelijk ramsj- en discountwinkels, telefoonwinkels en kredietverstrekkers. Ervaringen in Groot-Brittannië leren eveneens dat grote winkelcentra een negatieve invloed neigen te hebben op omringende gemeenten, zeker wanneer die al weinig aantrekkingskracht hebben. Men ziet veelal een daling van het aantal bezoekers in binnensteden, omzetverlies, afname van bekende winkels en toename van discountbedrijven en leegstand, geen van alle factoren die het MKB en de leefbaarheid van binnensteden bevorderen.

De conclusie dat negatieve effecten op het MKB blijkbaar niet denkbeeldig zijn, wordt versterkt door de tweede overweging uit de beide rapporten, de twijfel over de haalbaarheid van de exclusiviteit.

Naarmate een megamall exclusiever is, neemt het negatieve effect op de nabije en verre omgeving af. De vraag is echter of de beoogde 37 procent behaald kan worden gezien de bevolkingsdichtheid en het inkomensniveau van het beoogde publiek. Het exclusieve Brent Cross Shopping Centre (UK) is een succes dankzij de nabijheid van de rijkste wijken van Londen. Exclusiviteit op dergelijke schaal is in Nederland door nichemarktwerking waarschijnlijk onhaalbaar en dus zal het negatieve effect op de omgeving groot zijn.

Terwijl het MKB in de binnenstad het kind van de rekening lijkt te worden, is het anderzijds te betwijfelen of participatie van zelfstandigen in het mallproject realistisch wordt ingeschat. Van een aantal grote winkelcentra is bekend dat zij enorm hoge marketingbudgetten hebben om de bezoekersaantallen op niveau te houden. Samen met hoge huisvestingskosten (huur) wegen de exploitatiekosten dan erg zwaar. Dientengevolge kan participatie in de mall in de praktijk met name voorbehouden blijken aan ketens, die ironisch genoeg weer afbreuk kunnen doen aan de exclusiviteit.

Megamalls leiden onherroepelijk tot schaalvergroting, verdere commercialisering en filiaalvorming. Ketens wordt gevraagd om hun winkel met de grootste oppervlakte te vestigen in de mall, met consequenties voor het filiaal in de binnenstad. Winkels en aanbod zullen gestandaardiseerd worden (de vraag is overigens of de consument daarmee uiteindelijk gediend is). Hoewel Wal-Mart, de grootste winkelketen in de VS, uiteraard een geheel ander concept is, zijn de bewezen effecten op de concurrentie in zekere zin vergelijkbaar: ver doorgevoerde schaalvergroting, standaardisering en efficiëntie hebben – na een aanvankelijk stimulerende invloed – een blijvend negatief effect op omringende bedrijven.

Dr. B.L.M. Bauer is hoogleraar aan de University of Texas in Austin en is lid van het CDA.

Lees een artikel over het Tilburgse plan op nrc.nl/opinie

    • Brigitte Bauer