Makelaar moet meer moeite doen

De woningmarkt in Groningen stagneert. In het Oldambt is dit niets nieuws. „Het was hier nooit een vetpot.” In de stad wel. Makelaars moeten harder werken voor hun geld.

Een herenboerderij in Midwolda in Oost-Groningen. Dit soort historische landhuizen is bij kopers wel in trek. Foto Rob Huibers/Hollandse Hoogte Nederland, Midwolda, 28-02-2008. Foto: Rob Huibers. Monumentale Oost-Groningse boerderij. (Niet redactioneel voor De Telegraaf en boulevardbladen. Naamsvermelding verplicht: Rob Huibers/Hollandse Hoogte of Rob Huibers/HH). Hollandse Hoogte

Niet echt fantastisch, zegt Yvonne Nieboer terwijl ze gebukt staat op de zolder van een eenvoudig huis in Winschoten. Het huis is klein, versleten en verouderd. Voor de ramen in de voorkamer hangen grauwe vitrages die eens wit waren. Het plafond vertoont gele plekken en de badkamer op de begane grond is spartaans.

Het probleem, zegt Nieboer, directeur van een makelaarskantoor met drie vestigingen in Oost-Groningen, is dat het waarschijnlijk twee ton kost om dit huis te kopen en te renoveren. „Voor dat geld koop je een groter huis”, zegt ze.

Weer buiten stapt Nieboer, een vrolijke Groningse in krijtstreeppak met losjes opgestoken haar, in haar terreinwagen. Geroutineerd rijdt ze over landweggetjes en door dijkgaten. In de Carel Coenraadpolder, buiten de bebouwde kom, lichten de eindeloze graanvelden op als de zon door de stapelwolken breekt. In de dorpen Beerta, Finsterwolde en Ganzedijk staan arbeidershuisjes, herenboerderijen en rijtjeshuizen langs de weg. Veel staat te koop, maar steeds minder wordt verkocht.

In de provincie Groningen zijn in de eerste zes maanden van dit jaar 12,3 procent minder huizen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. In heel Nederland daalde het aantal transacties, maar nergens zo hard als in Groningen, zo becijferde de website Woningmarktcijfers.nl onlangs op basis van gegevens van het kadaster. De gemiddelde huizenprijzen in Groningen liggen onder het landelijk gemiddelde. In Groningen stad kost een gemiddeld huis 184.400 euro. In Oost-Groningse gemeenten als Reiderland (118.400 euro) en Pekela (150.800) is dit nog minder. De courtages van makelaars staan onder druk. Ze moeten harder werken voor hun geld.

September vorig jaar was de laatste topmaand. „Tot die tijd was het zo dat geïnteresseerden na een bezichtiging op de stoep begonnen met bieden”, zegt Bart van Hasselt. Hij is makelaar en directeur van makelaarskantoor Lagro in de stad Groningen. „We waren een beetje verwend. Nu kan een woning zo maar twee maanden te koop staan”, zegt hij.

Vooral de markt voor appartementen is afgekoeld. In 2000 kostte een appartement 75.000 euro. In acht jaar tijd is dat verdubbeld. Maar nu loopt de hypotheekrente op en neemt het consumentenvertrouwen af. In mei van dit jaar verkochten Groningse makelaars 15 procent minder appartementen dan vorig jaar, terwijl het aanbod toenam met 35 procent. „Het is een natuurlijke reactie dat het wat rustiger gaat”, zegt Van Hasselt.

Bij Lagro zijn ze anders gaan werken. „In plaats van het koopproces te begeleiden zijn we nu meer belangenbehartiger”, zegt Van Hasselt. Hij maakt gebruik van een styliste die zorgt dat een huis opgeruimd en aantrekkelijk oogt. Hij besteedt meer aandacht aan de foto’s die gemaakt worden voor presentatie op Funda. Als verkopende makelaar moet hij scherper onderhandelen over een bod en meer onderzoek doen naar een potentiële koper. Van Hasselt: „We moeten gewoon meer doen. De makelaar die zijn vak verstaat zal in zaken blijven. Voor anderen wordt het moeilijk.”

Veertig kilometer oostelijker in Winschoten moet Yvonne Nieboer lachen om het idee dat het lang is als een huis twee maanden te koop staat. „Zo’n huisje waar we net binnen waren, kan best negen maanden te koop staan”, zegt ze. „We verkopen het wel.” Nieboer onthoudt wie een klein budget heeft. Komt er een paar maanden later iets vrij, dan weet ze meteen wie ze moet bellen.

Deze betrokken werkwijze lijkt veel op de nieuwe manier van zakendoen die makelaars in de stad Groningen nu ook bedrijven. Nieboer: „Maar het is hier nooit een vetpot geweest. Wij hebben altijd zo moeten werken.”

Maar jullie in het westen moeten niet denken dat huizen hier niet verkopen, zegt ze. Een gerenoveerd landhuis kan voor 8 ton weggaan. Goede appartementen zijn volgens haar verkoopcijfers ook gewild. Appartementen in het centrum van Winschoten kunnen ruim 3 ton opbrengen.

De lage prijzen en lange omlooptijden komen doordat het aanbod te monotoon is, zegt Nieboer. En er zit te weinig kwaliteit tussen. Te veel verouderde huizen die niet gewild zijn. „Bovendien willen mensen hier pas wonen als er werk is. Dat is het grootste probleem.”

Op een uitgestorven provinciehuis loopt gedeputeerde Marc Calon (PvdA) naar een schoolkaart van Nederland die aan de muur hangt en wijst naar de Groningse ommelanden. „Het stedelijk gebied Groningen-Assen werkt als een magneet en trekt bedrijven en dus werknemers vanuit omliggende gebieden”, zegt Calon. „Het effect is dat de stad economisch blijft boomen, terwijl in de ommelanden mensen wegtrekken.”

Calon is sinds kort niet meer verantwoordelijk voor Volkshuisvesting. Hij buigt zich nu over grote projecten als de ontwikkeling van de Eemshaven. Dat zal niet voor veel arbeidsplaatsen zorgen. Calon: „Het is vooral petrochemie en dat is niet arbeidsintensief. Ik verwacht meer van de ontwikkeling in Delfzijl. Dat zou meer banen opleveren.”

Door het gebrek aan werkgelegenheid en vergrijzing krimpen delen van Oost-Groningen. Daar houdt de provincie in haar bouwbeleid rekening mee. In Oost-Groningen is volgens de provincie sprake van een toenemend woningoverschot. Hierdoor dreigt leegstand in de sociale huurvoorraad en overaanbod voor nieuwbouw. „Daar waar nodig moeten we keihard ingrijpen”, zegt gedeputeerde Calon. Hij hekelt wethouders die weilanden willen gebruiken voor nieuwbouwwoningen. Toch is niet bouwen geen oplossing. „We moeten juist de bestaande dorpskernen leefbaar houden”, zegt Calon.

Nieboer is het daar mee eens. Op het terrein van een leegstaande zuivelfabriek in Winschoten wordt gewerkt aan de bouw van twee-onder-een-kapwoningen. „Die zijn gewild”, zegt Nieboer.

We moeten bouwen, maar we moeten ook accepteren dat er minder mensen zijn, zegt Calon. Hij pleit ervoor om voor elke tien verouderde sociale huurwoningen die gesloopt worden, vijf grotere en mooiere terug te zetten. „Mooie huizen behouden hun waarde”, zegt Calon. „Accepteer je bevolkingskrimp niet, dan krijg je ellende. Dan bouwen we te veel huizen en dan zakt de markt in.”

    • Melle Garschagen