Ruimte zat en toch betaald parkeren

Om projectontwikkelaars ter wille te zijn, wordt in het centrum van Almere Buiten betaald parkeren ingevoerd.

De rekening gaat dus naar de burger. Een reconstructie.

Braakliggend stuk grond bij winkelcentrum Doe Mere in Almere. Foto Maurice Boyer Braakliggend stuk grond bij winkelcentrum Doe Mere in Almere met bord van Urban Interest Foto NRC H'blad Maurice Boyer 080612 Boyer, Maurice

Het is maar een klein lapje grond, nog geen voetbalveld groot. Op dit braakliggende terrein moeten winkels, woningen en parkeerplaatsen komen. Nu liggen er een paar buizen en wat stenen. De grond is ingeklemd tussen twee winkelcentra. Rechts winkelcentrum Buiten-Mere, een bouwsel uit de jaren zeventig dat het gemeentebestuur wil renoveren. Links Doe-Mere, een verzameling winkels voor doe-het-zelvers.

In Almere Buiten hebben ze de ruimte – parkeren kan hier naast de winkels, gratis. Nog wel, want straks moet er worden betaald. Reden: ambitieuze renovatieplannen voor het winkelcentrum, inclusief ondergronds parkeren. En een ingewikkelde miljoenendeal tussen de gemeente Almere en een Haagse projectontwikkelaar: Harry Hilders, eigenaar van de twee winkelcentra en het lapje grond, tevens verdachte in het onderzoek naar vastgoedfraude dat het OM in november 2007 begon.

Een groot schandaal op gemeentelijk niveau, vindt Frits Huis, voormalig wethouder en nu gemeenteraadslid voor Leefbaar Almere. „Om een rijke projectontwikkelaar ter wille te zijn, wordt in het centrum van Almere Buiten betaald parkeren ingevoerd. En de rekening gaat naar de burger.” Het college van burgemeester en wethouders in Almere bestrijdt de visie van Leefbaar Almere. Verkeerde of achterhaalde informatie, zegt het college.

Zeker is dat het verhaal over de stadsvernieuwing in Almere Buiten illustratief is voor de macht van commerciële projectontwikkelaars in Nederland. „Kleinere gemeenten hebben meestal niet de kennis die nodig is om de vaak prachtige plannen van projectontwikkelaars goed te beoordelen”, stelt Maarten van Poelgeest, wethouder Grondzaken van Amsterdam.

En volgens Jan Lankreijer, tot 2004 namens Leefbaar Almere wethouder Financiën, is dat niet het enige probleem. Gemeenten willen te graag zaken doen met projectontwikkelaars, denkt hij. „Het belangrijkste machtsmiddel dat je hebt in onderhandelingen met projectontwikkelaars is tijd. Maar die tijd wordt vaak niet gebruikt, omdat politici zo graag op korte termijn iets willen realiseren. Dat kost de gemeenschap veel geld.”

De eerste plannen voor de herontwikkeling van het winkelcentrum in Almere Buiten zijn een jaar of zeven, acht geleden bedacht door de gemeente in samenspraak met ING Vastgoed, op dat moment één van de belangrijkste investeerders in het gebied. Het beloofde gecompliceerd en duur te worden, zoals herontwikkeling van bestaande stedelijke gebieden dat altijd is. De gemeente moet de belangen van eigenaren en huurders van vastgoed afwegen tegen de wensen van toekomstige gebruikers en de gemeente zelf.

De eerste stappen voor de herontwikkeling worden in 2002 goedgekeurd door de raad van Almere. Voorwaarde is dat het geheel kostenneutraal wordt ontwikkeld. Dat wil zeggen: de door de gemeente gemaakte kosten voor de herontwikkeling moeten worden terugverdiend, door de verkoop van grond aan de ontwikkelaars. Een andere voorwaarde is dat parkeren in het gebied gratis moet blijven.

Een jaar later besluit één van de eigenaren, het beursgenoteerde beleggingsfonds VastNed Retail, het complexe project in Almere Buiten aan zich voorbij te laten gaan. In 2003 verkoopt VastNed een pakket vastgoed met winkels, woningen en servicegebouwen aan Kaystaete, een bedrijf van de Haagse projectontwikkelaar Harry Hilders.

Geen onlogische transactie, zeggen kenners van de markt. Beleggen in vastgoed is iets heel anders dan het ontwikkelen van vastgoed. „Iedereen met geld en een rekenmachine kan beleggen in vastgoed”, zegt een directeur van een groot, internationaal opererend vastgoedadviesbureau die anoniem wil blijven. „Maar voor herontwikkelen van vastgoed heb je kennis, contacten en ondernemerszin nodig. Het is moeilijk, maar ook lucratief.”

Harry Hilders is zo’n ondernemende projectontwikkelaar. Hij is één van de grootste particuliere vastgoedinvesteerders van Nederland, met een portefeuille van ruim 1 miljard euro. De herontwikkeling van het winkelcentrum in Almere Buiten is het soort puzzel dat Hilders vaker legt. In de zomer van 2003 maken Kaystaete en de gemeente kennis. Hilders bezoekt wethouder Jan Lankreijer, dan net verantwoordelijk voor de herontwikkeling van Almere Buiten.

Vanaf dat moment veranderen de verhoudingen, vertelt Lankreijer. De gemeente was al twee jaar in gesprek met ING Vastgoed en AM Vastgoed. „Prettige gesprekken”, zegt Lankreijer, die in 2004 na twee jaar wethouderschap Almere verliet. Bij Hilders en zijn mensen van Kaystaete en moederbedrijf Urban Interest gaat het anders. Zij trekken de regie naar zich toe.

Bijvoorbeeld in de onderhandelingen, die bij dit soort stadsvernieuwingsprojecten vrijwel altijd over geld gaan. Niet in contanten, maar in de vorm van ontwikkelrechten. Lankreijer: „Als de gemeente een deel van een winkelcentrum wil afbreken en verplaatsen, levert dat verliezen op voor de eigenaar van het vastgoed. Die moet iets afbreken en ergens anders weer wat opbouwen.”

Deze kosten worden normaal gesproken gecompenseerd door ontwikkelrechten. Dat wil zeggen dat de eigenaar elders nieuw mag bouwen en niet hoeft te betalen voor de grond. Of de ontwikkelaar krijgt het recht om op een bestaand gebouw een aantal nog niet bestaande appartementen te realiseren. De waarde die daardoor ontstaat, compenseert de kosten die de ontwikkelaar moet maken.

De waarde van ontwikkelrechten is moeilijk te berekenen, net als de bijkomende bouwkosten. Daarom zijn de onderhandelingen tussen gemeenten en projectontwikkelaars ook zo ingewikkeld.

Maar Kaystaete „wilde wel heel veel”, vond Lankreijer. Het bedrijf eiste een leidende rol bij de herontwikkeling van het winkelcentrum Buiten-Mere én wilde gecompenseerd worden voor de sloop van zijn winkels. Een vlugge berekening leverde op dat die sloop Kaystaete een slordige 15 miljoen euro zou kunnen gaan kosten.

Jan Lankreijer, die jarenlang dit soort onderhandelingen had gevoerd voor de gemeente Amsterdam, vond dat Kaystaete te hoge eisen stelde. Als het aan hem had gelegen, was hij verder gaan praten met ING Vastgoed en AM Vastgoed. „Op die manier creëer je concurrentie tussen de ontwikkelaars. Als de één zijn winkels heeft opgeknapt, dan moet de ander ook wel. Anders gaan de huurders morren. Dat kost tijd, maar dat betaalt zich wel terug in veel lagere ontwikkelingskosten.”

Maar Leefbaar-wethouder Lankreijer vertrok en zijn opvolger dacht heel anders over de zaak. De onderhandelingen met Kaystaete werden in 2004 geopend. Ze duurden bijna twee jaar. Daarna, eind 2005, krijgt de gemeenteraad het onderhandelingsresultaat voorgelegd. De belangrijkste conclusie: betaald parkeren in Almere Buiten is „onvermijdelijk”. Alleen zo krijgt de gemeente het project financieel rond.

Het plan leidt tot grote onrust in de gemeenteraad. En dan vooral het feit dat Kaystaete een parkeergarage gaat bouwen onder de nieuwe supermarkt. Dat plan was in drie jaar eerder terzijde geschoven als te duur. Op verzoek van de gemeenteraad doet adviesbureau Van Heijst & Partners een onderzoek naar de deal met Kaystaete. Het levert een moeilijk leesbaar rapport op, maar de conclusie is glashelder: „Op alle onderdelen zijn er voordelen voor de gemeente verdampt. In casu: de marktpartijen hebben erg goed onderhandeld.”

Volgens de berekeningen van Van Heijst wordt Kaystaete voor ruim 10 miljoen euro gecompenseerd voor de sloop van de bestaande winkelpanden. Dat is inclusief een stuk grond ter waarde van 3,8 miljoen euro. Zowel de gemeente als Kaystaete ontkent dat Kaystaete een compensatie van 10 miljoen euro heeft gekregen.

„Dat bedrag ligt veel lager”, zegt VVD’er Arno Visser, tegenwoordig de voor de herontwikkeling verantwoordelijk wethouder. Wat er dan wel is betaald, wil hij niet zeggen. Ook de conclusie over de parkeergarage klopt niet, stelt Visser. „Die grond is niet weggegeven. Kaystaete moet daar een parkeergarage bouwen. Dat staat in het contract.”

Hoewel onduidelijk blijft op wiens verzoek de parkeergarage gebouwd wordt, heeft de gemeente volgens wethouder Visser „een prima onderhandelingsresultaat behaald”. Leefbaar Almere denkt daar anders over. De bewoners van Almere krijgen de rekening gepresenteerd van de deal, zegt Frits Huis. „De grond die is weggegeven aan Kaystaete, wil de gemeente terugverdienen met hogere parkeertarieven.”

Die conclusie trok ook de dienst financiën van de gemeente. „De deal met Kaystaete heeft verstrekkende gevolgen”, stelde de dienst tijdens een intern overleg, twee jaar geleden. Een belangrijk deel van de grond wordt om niet aan Kaystaete overgedragen.” Het gevolg van de deal met Kaystaete is dat „de tarieven (voor parkeren, red.) moeten worden verhoogd”.

Intussen ziet Kaystaete nog meer perspectief in Almere Buiten. Het bedrijf kocht in 2006 het winkelcentrum Doe-Mere van ING voor ruim 50 miljoen euro. Onlangs werd nog een deal gesloten met ING over bouwrechten in het gebied. Een transactie waarmee de gemeente moet instemmen.

Die deal plaatst de gemeente Almere voor een ingewikkeld dilemma. Sinds november 2007 is projectontwikkelaar Hilders één van de verdachten in een groot onderzoek naar vastgoedfraude: het Openbaar Ministerie onderzoekt een transactie tussen Hilders en het Philips Pensioenfonds. Kan de gemeente nog zaken doen met een bedrijf waarvan de eigenaar wordt verdacht? Op die vraag heeft wethouder Visser nog geen antwoord. „Het is een ingewikkeld juridisch vraagstuk waar we nu naar kijken.”

Almere had bij de laatste telling 184.164 inwoners. Kijk voor de stadsplannen op almere.nl