Ambities bestuurders Almere kosten burger geld Voordelen voor Almere verdampten

Ambitieuze gemeentes die projectontwikkelaars ter wille zijn waarbij de burger uiteindelijk de rekening betaalt. Almere is zo’n gemeente. Een reconstructie.

De herontwikkeling van een winkelcentrum in Almere Buiten is het soort puzzel dat Hilders en zijn bedrijf Urban Interest vaker leggen. Foto NRC Handelsblad, Maurice Boyer Braakliggend stuk grond bij winkelcentrum Doe Mere in Almere met bord van Urban Interest Foto NRC H'blad Maurice Boyer 080612 Boyer, Maurice

Het is maar een klein lapje grond, nog geen voetbalveld groot. Op dit braakliggend terrein moeten winkels, woningen en parkeerplaatsen komen. Nu liggen er een paar buizen en wat stenen. Aan de rand staat een prullenbak, met de tekst ‘Houd Almere schoon’. De grond is ingeklemd tussen twee winkelcentra in Almere Buiten. Rechts ligt het winkelcentrum Buiten-Mere, een bouwsel uit de jaren zeventig dat het gemeentebestuur wil renoveren. Links Doe-Mere, een verzameling winkels voor doe-het-zelvers.

In Almere Buiten, de tweede kern van de snelst groeiende stad van Nederland, hebben ze nog ruimte. Parkeren kan hier nog naast de winkels. Gratis. Nog wel. Straks moet hier gewoon betaald worden. De reden? Ambitieuze renovatieplannen voor het winkelcentrum met ondergronds parkeren. En een ingewikkelde miljoenendeal tussen de gemeente Almere en een projectontwikkelaar, eigenaar van de twee winkelcentra en het lapje grond.

Een groot schandaal op gemeentelijk niveau, vertelt Frits Huis, voormalig wethouder en gemeenteraadslid voor Leefbaar Almere. Als het om ruimtegebrek zou gaan, dan begreep hij het wel. Maar daar ging het niet om. „In het centrum van Almere Buiten wordt betaald parkeren ingevoerd om een rijke projectontwikkelaar ter wille te zijn. De rekening gaat naar de burger.”

Het college van burgemeester en wethouders in Almere bestrijdt de visie van Leefbaar Almere op de invoering van betaald parkeren in Almere Buiten. Verkeerde of achterhaalde informatie, zegt het college. De invoering van betaald parkeren zorgt dan ook met enige regelmaat tot opgewonden debatten in de gemeenteraad. Daarbij beschuldigen het gemeentebestuur en Leefbaar Almere elkaar van het creatief interpreteren van de werkelijkheid. Wie heeft hier gelijk?

Het verhaal over de stadsvernieuwing in Almere Buiten is illustratief voor de macht van commerciële projectontwikkelaars in Nederland. Van projectontwikkelaars die handig gebruikmaken van hun marktkennis en de openbare besluitvorming waaraan lokale overheden gebonden zijn. Een proces van geven en nemen, van ontwikkelrechten en miljoenencompensaties.

„Kleinere gemeenten hebben vaak niet de kennis die nodig is om de vaak prachtige plannen van projectontwikkelaars goed te beoordelen”, stelt Maarten van Poelgeest, wethouder Grondzaken van de gemeente Amsterdam. Maar volgens voormalig wethouder Financiën van Almere Jan Lankreijer is dat niet het enige probleem. Gemeenten willen vaak te graag zaken doen met projectontwikkelaars, vindt hij. „Het belangrijkste machtsmiddel dat je hebt in onderhandelingen met projectontwikkelaars is tijd. Maar die tijd wordt vaak niet gebruikt omdat politici zo graag op korte termijn iets willen realiseren. Dat kost de gemeenschap veel geld.”

De plannen voor de vernieuwing van het gebied tussen de winkelcentra Buiten-Mere en Doe-Mere stammen uit het begin van deze eeuw. Ze zijn bedacht door de gemeente in samenspraak met ING Vastgoed, op dat moment een van de belangrijkste investeerders in het gebied.

Vervolg Almere: pagina 16

Voordelen voor Almere verdampten

Herontwikkeling van bestaande stedelijke gebieden zoals in Almere, is gecompliceerd en duur. De gemeente moet belangen van bestaande eigenaren en huurders van vastgoed afwegen tegen de wensen van de gemeente en de gebruikers. Dat zijn tijdrovende processen.

De eerste stappen voor de herontwikkeling van het winkelcentrum in Almere Buiten (zie kaartje) worden in 2002 goedgekeurd door de raad van Almere. Voorwaarde is dat het geheel kostenneutraal wordt ontwikkeld. Dat wil zeggen dat de door de gemeente gemaakte kosten voor de herontwikkeling moeten worden terugverdiend met de verkoop van grond aan de ontwikkelaars. Dat is staande praktijk, maar het blijkt heel ingewikkeld om het ook uit te voeren. Een andere voorwaarde is dat parkeren gratis moet blijven in het gebied. Daar is iedereen het op dat moment over eens. Dan nog wel.

Een van de zittende eigenaren, het beursgenoteerde beleggingsfonds VastNed Retail, besluit het complexe project in Almere aan zich voorbij te laten gaan. In 2003 verkoopt VastNed een pakket vastgoed met winkels, woningen en servicegebouwen aan Kaystaete, een bedrijf van de Haagse projectontwikkelaar Harry Hilders.

Geen onlogische transactie, zeggen verschillende kenners van de markt. Beleggen in vastgoed is iets heel anders dan het ontwikkelen van vastgoed. „Iedereen met geld en een rekenmachine kan beleggen in vastgoed”, zegt een directeur van een groot internationaal opererend vastgoedadviesbureau, die anoniem wil blijven. „Maar voor herontwikkelen van vastgoed heb je kennis, contacten en ondernemerszin nodig. Het is moeilijk, maar ook lucratief.”

Harry Hilders is zo’n ondernemende projectontwikkelaar. Zijn bedrijf Urban Interest profileert zich op de website als een specialist: „Door te investeren in revitalisatieprojecten, het weer aan de eisen van de tijd laten voldoen van bestaande projecten zoals winkelcentra, wil Urban Interest ruimte bieden aan een dynamiek van waaruit weer groei ontstaat.”

Dat brengt Hilders dus mee als hij zich via Kaystaete bij de gemeente meldt. Hilders is een van de grootste particuliere vastgoedinvesteerders van Nederland. Zijn portefeuille beslaat ruim 1 miljard euro. De herontwikkeling van het winkelcentrum in Almere Buiten is het soort puzzel dat Hilders en zijn Urban Interest vaker leggen.

In de zomer van 2003 maken Kaystaete en de gemeente kennis. Hilders bezoekt toenmalig wethouder Jan Lankreijer, dan net verantwoordelijk voor de herontwikkeling van Almere Buiten. Daarna veranderen de verhoudingen. De gemeente was al ruim twee jaar in gesprek met ING Vastgoed en AM Vastgoed. „Dat waren prettige gesprekken over de herontwikkeling van het hart van Almere Buiten”, vertelt Lankreijer, die in 2004 na twee jaar wethouderschap Almere verliet. Maar Hilders en zijn mensen van Kaystaete en moederbedrijf Urban Interest trekken de regie naar zich toe.

Onderhandelingen over dit soort stadsvernieuwingsprojecten gaan vrijwel altijd over geld. Niet in contanten maar in de vorm van ontwikkelrechten. Lankreijer: „Als de gemeente Almere, zoals in dit geval, een deel van een winkelcentrum wil afbreken en verplaatsen, levert dat verliezen op voor de eigenaar van dat vastgoed. Die moet iets afbreken en ergens anders weer iets opbouwen.”

Deze kosten worden normaal gesproken gecompenseerd door ontwikkelrechten. Dat wil zeggen dat de eigenaar elders nieuw mag bouwen en niet hoeft te betalen voor de grond. Of de ontwikkelaar krijgt, in het geval van renovatie, het recht om op een bestaand gebouw een aantal nog niet bestaande appartementen te realiseren. De waarde die daardoor ontstaat, compenseert de kosten die de ontwikkelaar moet maken. Tenminste, dat is de gedachte.

De waarde van die ontwikkelrechten is moeilijk te berekenen. Net als de bijkomende bouwkosten. Daarom zijn de onderhandelingen tussen gemeenten en projectontwikkelaars ook zo ingewikkeld. „Het is een proces van geven en nemen”, stelt Lankreijer.

Kaystaete wilde wel heel veel, vond Lankreijer. Het bedrijf eiste niet alleen een leidende rol bij de herontwikkeling van het winkelcentrum Buiten-Mere en wilde gecompenseerd voor de sloop van zijn winkels. Een vlugge berekening leverde op dat die sloop Kaystaete een slordige 15 miljoen euro zou kunnen gaan kosten.

Jan Lankreijer, die voor de gemeente Amsterdam jarenlang dit soort onderhandelingen voerde, vond dat Kaystaete te hoge eisen stelde. Als het aan hem had gelegen, was hij verder gaan praten met de twee andere projectontwikkelaars in het gebied: ING Vastgoed en AM Vastgoed. „Op die manier creëer je concurrentie tussen die ontwikkelaars. Als de een zijn winkels heeft opgeknapt, dan moet die ander ook wel. Anders gaan de huurders morren. Dat kost tijd, maar dat betaalt zich wel terug in veel lagere ontwikkelingskosten.”

Maar de Leefbaar-wethouder Lankreijer vertrok en zijn opvolger dacht heel anders over de zaak. De onderhandelingen met Kaystaete werden in 2004 geopend. Ze duurden bijna twee jaar.

Eind 2005 krijgt de gemeenteraad het onderhandelingsresultaat voorgelegd. De belangrijkste conclusie luidt dat betaald parkeren in Almere Buiten onvermijdelijk is. Alleen zo krijgt de gemeente het project financieel rond.

Betaald parkeren in Almere Buiten? Dat was toch niet bedoeling?

Het plan leidt tot grote onrust in de gemeenteraad. En dan vooral het feit dat Kaystaete een parkeergarage gaat bouwen onder de nieuwe supermarkt. Dat plan was immers al in 2002 terzijde geschoven wegens de veel te hoge kosten. Waarom wil de gemeente dat dan toch doorzetten?

Op verzoek van de gemeenteraad wordt een onderzoek gedaan naar de deal met Kaystaete door het adviesbureau Van Heijst & Partners. Zij moeten de vele vragen beantwoorden over het complexe project. Het levert een moeilijk leesbaar rapport op met ingewikkelde berekeningen en vastgoedjargon als realisatieovereenkomst, bruto aanvangsrendementen en residuele grondwaarde. De conclusie is echter glashelder: „[...] op alle onderdelen zijn er voordelen voor de gemeente verdampt. In casu: de marktpartijen hebben erg goed onderhandeld.”

Door dit rapport nemen onrust en wantrouwen verder toe. Volgens de berekeningen van Van Heijst wordt Kaystaete voor ruim 10 miljoen euro gecompenseerd voor de sloop van de bestaande winkelpanden. Dat is inclusief een stuk grond, ter waarde van 3,8 miljoen euro. Zowel de gemeente als Kaystaete ontkent dat Kaystaete een compensatie van 10 miljoen euro heeft gekregen. „Dat bedrag ligt veel lager”, zegt de verantwoordelijk wethouder Arno Visser van Almere. Wat er dan daadwerkelijk betaald is, wil Visser niet zeggen. „Dat is vertrouwelijk.”

Ook de conclusie over de parkeergarage klopt niet, stelt Visser. „Die grond is niet weggegeven. Kaystaete moet daar een parkeergarage bouwen. Dat staat in het contract.” De geschatte kosten van die bouw komen overeen met de door Van Heijst genoemde 3,8 miljoen euro.

Hoewel onduidelijk blijft op wiens verzoek die parkeergarage gebouwd wordt, heeft de gemeente volgens wethouder Visser een prima onderhandelingsresultaat behaald. Leefbaar Almere denkt daar heel anders over. De bewoners van Almere krijgen de rekening gepresenteerd van de deal, zegt Frits Huis. „De grond die is weggegeven aan Kaystaete, wil de gemeente terugverdienen met hogere parkeertarieven.”

Die conclusie trok ook de dienst Financiën van de gemeente. „De deal met Kaystaete heeft verstrekkende gevolgen”, stelde de dienst tijdens een intern overleg in 2006. Een belangrijk deel van de grond wordt om niet aan Kaystaete overgedragen.” Het gevolg van de deal met Kaystaete is dat „de tarieven [voor parkeren, red.] moeten worden verhoogd”, zo staat in de gemeentelijke stukken.

Kaystaete ziet nog meer perspectief in Almere Buiten. Het bedrijf kocht in 2006 het winkelcentrum Doe-Mere van ING voor ruim 50 miljoen euro. Onlangs werd nog een deal gesloten met ING over bouwrechten in het gebied. Een transactie waarmee de gemeente moet instemmen.

Die deal plaatst de gemeente Almere voor een ingewikkeld dilemma. Harry Hilders is een van de verdachten in het grote onderzoek naar vastgoedfraude. Sinds eind november onderzoekt het Openbaar Ministerie een transactie tussen Hilders en het Philips Pensioenfonds. Kan de gemeente nog zaken doen met een bedrijf waarvan de eigenaar wordt verdacht? Op die vraag heeft wethouder Visser nog geen antwoord. „Het is een ingewikkeld juridisch vraagstuk waar we nu naar kijken.”