Bouwen aan integriteit

De meeste bouwgrond in Amsterdam is al voor jaren vergeven. Ondershands.

Wethouder Van Poelgeest wil met die praktijken breken.

Bij de aanleg van de Zuidas in Amsterdam bleek dat er gemakkelijk met grondrechten kon worden geschoven. Foto Hollandse Hoogte, John Schaffer Nederland, Amsterdam. 06-05-2008. Bouwvakker werkt het Mahler4 appartementen en kantoren bouw-project, Zuidas. foto: John Schaffer/HH Hollandse Hoogte

Grondbeleid, openbare aanbestedingen en zogeheten bouwenveloppen. Geen sexy onderwerpen, vindt ook de Amsterdamse wethouder Grondzaken, Maarten van Poelgeest (GroenLinks). Maar wel belangrijke. Er zijn jaarlijks vele tientallen miljoenen euro’s mee gemoeid. En het is de basis voor de jaarlijkse bouwproductie. Dat is, gezien het woningtekort in de hoofdstad, een belangrijk onderwerp.

En dan is er ook nog dat ene grote project dat dit jaar wekelijks het nieuws haalt: de Zuidas. De duurste kantoorlocatie van Nederland, aan de ringweg A10. De gemeente Amsterdam heeft grootse plannen. Bovenop één van de belangrijkste verkeersknooppunten moeten wonen, werken en recreëren samenkomen.

Het project spreekt tot de verbeelding. En dat is er niet minder op geworden nadat bekend werd dat justitie onderzoek doet naar fraude rond de verkoop van een aantal percelen grond. Daarbij gaat het onder andere om het ambitieuze theaterproject van Joop van den Ende en zijn bedrijf Living City. Opeens waren vorig jaar november twee zakenpartners van Van den Ende verdachten in het onderzoek naar fraude met vastgoed van Philips Pensioenfonds en Bouwfonds. Toen trok Van den Ende de stekker uit het bedrijf.

Voor Van Poelgeest is dat „een vervelende kwestie”. Maar hij heeft ook andere zorgen. Met name als het gaat om de financiële haalbaarheid van het Zuidas-project. Knelpunt is het ondergronds aanleggen van een nieuw treinstation in combinatie met een kilometers lange tunnel voor de A10, één van de drukst bereden snelwegen van Nederland.

Dat is ingewikkeld en vooral duur: 4 miljard euro. De gemeente hoopt die kosten terug te verdienen met de verkoop van grond voor nieuwe kantoorpanden en woningen, en investeringen door het Rijk in het nieuwe treinstation.

In het klein heeft de gemeente wekelijks dit soort problemen. Amsterdam heeft de controle over de bouw van woningen en kantoren in de hoofdstad. Het belangrijkste instrument daarbij is de uitgifte van grond. Door het systeem van erfpacht is en blijft de grond meestal in handen van de stad. En zo kan Amsterdam bepalen waar wat gebouwd wordt. De grondbezitter heeft de macht.

Van Poelgeest wil nu verder gaan met de herstructurering van dit grondbeleid, waarmee de gemeente twee jaar geleden voorzichtig is begonnen. Als het aan de wethouder ligt, wordt de gronduitgifte voor de bouw van kantoren en woningen waar mogelijk openbaar aanbesteed. Dat gaat via zogenoemde ‘bouwenveloppen’. Daarin worden specifieke eisen en afspraken vastgelegd voor de bouw van woningen op een bepaald stuk grond. „Op zo’n bouwenvelop kan iedereen inschrijven: woningcorporaties, institutionele beleggers of projectontwikkelaars. Zij concurreren met elkaar op basis van kwaliteit en prijs.”

De openbare aanbesteding van bouwgrond lijkt een logische gang van zaken. Maar uit eerder Amsterdams onderzoek naar het grondbeleid blijkt dat de praktijk weerbarstig is. Voor de komende jaren is de grond waarop woningen mogen en kunnen worden gebouwd vrijwel helemaal vergeven. Ondershands, wel te verstaan. Hoe kan dat?

„De woningproductie is hier altijd in handen geweest van een klein aantal partijen, voornamelijk corporaties. Er is heel lang zoveel samengewerkt dat de woningbouw bijna als een gemeenschappelijke taak werd gezien”, vertelt Van Poelgeest. „In die situatie waren zogeheten ontwikkelrechten de smeerolie van de bouwproductie. De gemeente deed toezeggingen voor de toekomst, om bestaande problemen op te lossen of bepaalde wensen te realiseren.”

Dat gebeurde bij financiële tegenvallers, zoals hogere kosten voor grondsanering. Maar ook als de gemeente de wens had om een bepaald soort woningen te laten bouwen. Denk aan sociale huurwoningen of koopwoningen in het middensegment. Om een corporatie of projectontwikkelaar over te halen om dergelijke minder winstgevende projecten te realiseren, werden ontwikkelrechten in een ander gebied als wisselgeld aangeboden.

Van Poelgeest wil aan die werkwijze een einde maken. Die beperkt niet alleen de concurrentie, ze is ook niet transparant. „Er zitten integriteitsrisico’s aan. Daarom moet vanaf nu iedere transactie door de wethouder worden goedgekeurd. Niet omdat er in het verleden veel is misgegaan, maar omdat we willen voorkomen dát er iets misgaat. We hebben de lat hoger gelegd.” Maar, stelt Van Poelgeest, het aanbieden van ontwikkelrechten zal in sommige gevallen nodig blijven. „Om een project vlot te trekken bijvoorbeeld.”

Lees eerdere artikelen op nrc.nl/vastgoedfraude