‘De markt moet bij het bouwen zijn werk doen’

De meeste bouwgrond in Amsterdam is al voor jaren vergeven. Ondershands. Wethouder Van Poelgeest wil met die praktijk breken. Openbare aanbesteding moet de norm worden, zoals elders ook gebeurt.

De aanleg van de Zuidas van Amsterdam, dat 4 miljard euro moet kosten. Voor de Amsterdamse wethouder Van Poelgeest is de financiële haalbaarheid een bron van zorg. Verkoop van grond moet de kosten helpen bestrijden. Foto NRC Handelsblad, Maurice Boyer Zuidas Amsterdam met oa. ABN AMRO, Houthoff Buruma Foto NRC H'Blad Maurice Boyer 070410 Boyer, Maurice

Grondbeleid, openbare aanbestedingen en zogeheten bouwenveloppen. Geen sexy onderwerpen, vindt ook de Amsterdamse wethouder Grondzaken, Maarten van Poelgeest (GroenLinks). Maar wel belangrijke. Er zijn jaarlijks vele tientallen miljoenen euro’s mee gemoeid. En het is de basis voor de jaarlijkse bouwproductie. Dat is, gezien het woningtekort in de hoofdstad, wel een belangrijk onderwerp.

Dan is er ook nog dat ene grote project dat dit jaar wekelijks het nieuws haalt: de Zuidas. De duurste kantoorlocatie van Nederland, aan de ringweg A10. De gemeente Amsterdam heeft grootse plannen. Bovenop een van de belangrijkste verkeersknooppunten van Nederland moeten wonen, werken en recreëren samenkomen.

Het project spreekt tot de verbeelding. En dat is er niet minder op geworden nadat bekend werd dat het Openbaar Ministerie onderzoek doet naar fraude rond de verkoop van een aantal percelen grond. Daarbij gaat het onder andere om het ambitieuze theaterproject van Joop van den Ende en zijn bedrijf Living City. Opeens waren vorig jaar november twee zakenpartners van Van den Ende verdachte in het onderzoek naar fraude met vastgoed van Philips Pensioenfonds en Bouwfonds. Toen trok Van den Ende de stekker uit het bedrijf.

Voor Van Poelgeest is dat „een vervelende kwestie”. Maar hij heeft ook andere zorgen. Met name als het gaat om de financiële haalbaarheid van het Zuidas-project. Knelpunt is het ondergronds aanleggen van een nieuw treinstation in combinatie met een kilometers lange tunnel voor de A10. Dat is een van de drukst bereden snelwegen van Nederland. Het is ingewikkeld en vooral duur: 4 miljard euro. De gemeente hoopt die kosten terug te verdienen met de verkoop van grond voor nieuwe kantoorpanden en woningen, en investeringen door het Rijk in het nieuwe treinstation.

In het klein heeft de gemeente wekelijks dit soort problemen. Amsterdam heeft de controle over de bouw van woningen en kantoren in de hoofdstad. Het belangrijkste instrument daarbij is de uitgifte van grond. Door het systeem van erfpacht is en blijft de grond meestal in handen van de stad. En zo kan Amsterdam bepalen waar wat gebouwd wordt. De grondbezitter heeft de macht.

Maar is dat wel effectief? En hoe zit dat voor afspraken met corporaties over het woningbouwvolume? Zijn die nodig? Of moet de gemeente ook in zee gaan met commerciële ontwikkelaars?

Die vragen heeft de gemeente Amsterdam het afgelopen jaar onderzocht. De conclusie? Amsterdam is een aantrekkelijke stad om kantoren en woningen te ontwikkelen en te bouwen. „Er zijn geen afspraken meer nodig, zoals die in het verleden wel zijn gemaakt”, zegt Van Poelgeest. Hij doelt dan op afspraken over woningbouw met corporaties. „Dat heeft op zich goed gewerkt. Maar het kostte de gemeente ook geld.”

Van Poelgeest wil verder gaan met de herstructurering van het grondbeleid waarmee de gemeente in 2006 voorzichtig is begonnen. Als het aan de wethouder ligt, wordt gronduitgifte voor kantoor- en woningbouw waar mogelijk openbaar aanbesteed. Dat gaat via zogenoemde ‘bouwenveloppen’. Daarin worden specifieke eisen en afspraken vastgelegd voor de bouw van woningen op een bepaald stuk grond. „Op zo’n bouwenvelop kan iedereen inschrijven: woningcorporaties, institutionele beleggers of projectontwikkelaars. Zij concurreren met elkaar op basis van kwaliteit en prijs.”

De openbare aanbesteding van bouwgrond lijkt een logische gang van zaken. Maar uit het Amsterdamse onderzoek naar het grondbeleid blijkt dat de praktijk weerbarstig is. Voor de komende jaren is de grond waarop woningen mogen en kunnen worden gebouwd vrijwel helemaal vergeven. Ondershands, wel te verstaan. Hoe dat kan? Zogeheten ‘ontwikkelrechten’ – daar draait het om.

„De woningproductie is in Amsterdam altijd in handen geweest van een klein aantal partijen, voornamelijk corporaties. Er is heel lang zoveel samengewerkt dat de woningbouw bijna als een gemeenschappelijke taak werd gezien”, vertelt Van Poelgeest. „In die situatie waren ontwikkelrechten de smeerolie van de bouwproductie. De gemeente deed toezeggingen voor de toekomst om bestaande problemen op te lossen of bepaalde wensen te realiseren.”

Dat gebeurde bij financiële tegenvallers zoals hogere kosten voor grondsanering. Maar ook als de gemeente de wens had om een bepaald soort type woningen te laten bouwen. Denk aan sociale huurwoningen of koopwoningen in het middensegment. Om een corporatie of projectontwikkelaar over te halen om dergelijke minder winstgevende projecten te realiseren, werden ontwikkelrechten in een ander gebied als wisselgeld aangeboden.

Van Poelgeest wil aan die werkwijze een einde maken. Die beperkt niet alleen de concurrentie, ze is ook niet transparant. „Er zitten integriteitsrisico’s aan. Daarom moet vanaf nu iedere transactie door de wethouder worden goedgekeurd. Niet omdat er in het verleden veel is misgegaan, maar omdat we willen voorkomen dat er iets misgaat. We hebben de lat nu nog hoger gelegd.”

Van Poelgeest stelt desondanks dat het aanbieden van ontwikkelrechten in sommige gevallen nodig zal blijven. „Om een project vlot te trekken bijvoorbeeld. Maar ik wil het wel zoveel mogelijk gaan beperken”, stelt Van Poelgeest. Het gemeentebestuur van Amsterdam wil zo concurrentie stimuleren bij de uitgifte van grond. „Maar het is ook mogelijk, doordat de verhoudingen zakelijker worden. Zeker bij gebieden waar op grote schaal nieuwbouw wordt gerealiseerd, kan de markt zijn werk doen. Daar zijn geen afspraken voor nodig.”

Waar wel afspraken voor nodig zijn is de bewaking van de integriteit. Zoveel is duidelijk geworden door de affaire rond de Zuidas. „We studeren nu op de mogelijkheden voor een integriteitstoets bij de uitgifte van grond”, aldus Van Poelgeest. Een soort van Bibob – waarmee je als bestuursorgaan de integriteit van zakenpartners kunt controleren – maar dan voor grond. „Maar dat is niet zo gemakkelijk”, aldus Van Poelgeest. „Normaal toetsen we bij het afgeven van een bouwvergunning. Maar nu is gebleken dat we al moeten toetsen bij de uitgifte van de grond.” Daar kwamen ze onlangs achter op de Zuidas. Hier bleek hoe gemakkelijk er met grondrechten geschoven kan worden. En de gemeente had geen idee met wie ze uiteindelijk zaken deed. Van Poelgeest: „Want degene die de grond koopt, is niet per se degene die ook gaat bouwen.”

Lees eerdere artikelen op nrc.nl/vastgoedfraude

    • Jan Meeus
    • Tom Kreling