Niemand weet hoe een vrije huurmarkt werkt

Verdubbelen de huren als de huurmarkt vrij wordt gegeven zoals het CPB voorspelt? Zo simpel is het zeker niet, betoogt Hugo Priemus. Huurders kunnen dat niet opbrengen.

Eind vorige maand publiceerde het Centraal Planbureau het rapport ‘Economische effecten van regulering en subsidiëring van de huurwoningmarkt’. NRC Handelsblad berichtte hierover op 22 mei 2008 onder de misleidende kop ‘Huursubsidie onvoldoende naar minima’. In een hoofdredactioneel commentaar besteedt NRC Handelsblad op 30 mei opnieuw aandacht aan dit rapport. Dit commentaar creëert helaas misverstanden. Zo schrijft de redactie: ‘Het is een bekend gegeven dat veel huursubsidie, tegenwoordig huurtoeslag, aan de verkeerde huurders toevalt’.

Dit is onjuist. De huurtoeslag, op jaarbasis thans ongeveer 2 miljard euro, komt in overweldigende mate terecht bij huishoudens met een laag inkomen. Dat is ook door het CPB opnieuw aangetoond.

Daarnaast betoogt het CPB dat ten gevolge van huurprijsregulering de huren in Nederland over de hele linie worden gehalveerd. Als de huren volledig zouden worden vrijgegeven, zouden de huren dus verdubbelen. Hier zijn volgens het CPB verborgen subsidies (van verhuurders aan huurders) in het geding, waarvan vooral huishoudens met midden- en hogere inkomens profiteren.

Met regulering en subsidiëring van huurwoningen is jaarlijks 14,5 miljard euro gemoeid, waarvan 7,75 miljard terechtkomt bij midden- en hogere inkomensgroepen. Het zijn dus de verborgen subsidies ten gevolge van het huurbeleid die voor een flink deel ‘verkeerd’ terechtkomen.

Nu is het probleem dat niemand weet wat het niveau is van de vrijemarkthuren. Wel is duidelijk dat er grote verschillen bestaan tussen regio’s waar de bevolking krimpt en regio’s als Amsterdam en Utrecht die onder druk staan. Het CPB heeft hier enkele aannamen geïntroduceerd die heroïsch mogen worden genoemd.

Institutionele beleggers zijn bij het bepalen van nieuwbouwhuren vrij. Zij bouwen in gebieden met veel koopkracht en forse woningtekorten. Toch stellen zij de huren meestal vast beneden de zogeheten ‘maximaal redelijke huur’ volgens de Huurprijzen Woonruimte. Het CPB meent dat het verschil tussen vrijemarkthuur (gemiddeld 9.100 euro per jaar) en de reguleringshuur (maximaal redelijk niveau; gemiddeld 6.400 euro per jaar) gemiddeld maar liefst 2.700 euro per jaar bedraagt. Deze veronderstelling is niet plausibel en wordt door geen enkele empirisch feit gestaafd.

Vertrekpunt in de CPB-analyse is dat de vrijemarkthuur gelijk is aan 5,4 procent van de WOZ-waarde (de waarde van het huis zoals bepaald door de gemeente voor de Wet waardering onroerende zaak). Maar dit is een eenzijdige aanbodbenadering. De vraag of huurders een verdubbeling van de huren kunnen bijbenen, is niet onderzocht. Het CPB heeft ook de mogelijkheid buiten beschouwing gelaten dat huurders, die met een huurverdubbeling worden geconfronteerd, massaal zullen willen overstappen op een koopwoning.

De kritiek die op de CPB-analyse mogelijk is, laat onverlet dat de hoofdlijn van het betoog wel overtuigend is. Duidelijk is dat de huursector niet als markt fungeert, met name bij het huidige inflatievolgende huurbeleid. Daarvan zijn uiteindelijk vragers de dupe die hun voorkeuren onvoldoende gehonoreerd zien. Vooral starters moeten vaak lang wachten.

Er zal in de huursector meer ruimte moeten komen voor marktwerking (lees: vooral voor de vraagzijde). Dat zal per saldo gepaard gaan met extra huurstijgingen en dat zal de druk op het instrument ‘huurtoeslag’ verhogen: hoe hoger de huur, des te hoger de rijksuitgaven aan huurtoeslagen. De huurtoeslag zal als instrument moeten worden aangepast, om een explosie van huurtoeslaguitgaven te voorkomen.

Een tweede consequentie is een herbezinning op de positie van woningcorporaties. Een vrijer huurbeleid zal tot aanzienlijke extra inkomsten leiden van verhuurders, de woningcorporaties voorop. Over de bestemming van deze inkomsten zullen tijdig afspraken moeten worden gemaakt tussen het Kabinet, Aedes, VNG, Woonbond en Vereniging Eigen Huis.

In een ‘Ten geleide’ bij het CPB-rapport kondigt CPB-directeur Coen Teulings aan dat in een volgende fase van het onderzoeksprogramma een integraal beeld van de woningmarkt en het woonbeleid, inclusief de koopsector, zal worden neergezet. Daarin zullen alternatieve hervormingsscenario’s voor de woningmarkt worden gedefinieerd en doorgerekend.

Met dit voornemen ben ik het van harte eens. De relatie met het fiscaal beleid, de inkomensverdeling en de dynamiek van de arbeidsmarkt kan hierbij niet achterwege blijven. De huidige luwte in het woonlastenbeleid moet worden benut om een meerjarige, structurele hervorming voor te bereiden.

Hugo Priemus is emeritus hoogleraar Volkshuisvesting, Technische Universiteit Delft.