Britse hypotheekbank in de problemen

In haar begin mei verschenen rapport over de financiële stabiliteit heeft de Bank of England, de Britse centrale bank, de sector voor hypotheken die bestemd zijn voor woningen die de eigenaar verhuurt, aangewezen als mogelijk probleemgebied voor de Britse huizenmarkt. De bank waarschuwde dat de inkomsten uit de verhuur wel eens niet zouden kunnen volstaan om de hypotheekverplichtingen te dekken van beleggers die met veel geleend geld werken. Bradford & Bingley, de grootste hypotheekbank in deze sector, is daar zojuist op een onprettige manier achtergekomen, en andere Britse hypotheekbanken zullen de gevolgen daarvan niet kunnen ontlopen.

Begin dit jaar heeft Bradford & Bingley gezegd te rekenen op groei in de hypotheekverstrekking voor koopwoningen die voor de verhuur zijn bestemd. Deze sector neemt meer dan de helft van de hypothecaire leningen van Bradford & Bingley voor zijn rekening. Op deze manier hoopte de firma te kunnen ontsnappen aan hogere financieringskosten en tragere aflossingen. Vier maanden later blijkt precies het omgekeerde te zijn gebeurd: de betalingsachterstanden in de sector zijn opgelopen van 0,93 naar 1,3 procent.

De hypotheekportefeuille van Bradford & Bingley is nog nooit op de proef gesteld tijdens een economische inzinking, maar de omstandigheden zouden wel eens snel kunnen verslechteren. Meer dan 60 procent van de hypotheken van Bradford & Bingley werden de afgelopen twee jaar verstrekt en de helft van de uitstaande hypothecaire leningen is bedoeld voor te verhuren koopwoningen.

In sommige gevallen gaat het om hypotheken van 85 procent van de waarde van het onderliggende vastgoed. Als de Britse huizenprijzen eind 2009 met 15 procent zijn gedaald – waar het nu naar uitziet – zal meer dan 7 procent van de hypotheken die de afgelopen twee jaren zijn verstrekt waarschijnlijk worden getroffen door betalingsproblemen, aldus onderzoek van UBS. Dat zou de winst vóór belastingen over 2009 met 45 procent omlaag brengen.

Door de lagere winst en de hogere financieringskosten kunnen hypotheekbanken zich genoodzaakt zien tot gedwongen verkopen. En nu de inflatie de rente vermoedelijk zal laten stijgen, is het onwaarschijnlijk dat de markt nieuwe huurbazen kan aantrekken, om overeenkomsten te sluiten die de afbrokkeling van de winst een halt kunnen toeroepen. De hypotheekgoedkeuringen zijn op het laagste peil beland dat ooit is gemeten, aldus gisteren gepubliceerde cijfers van de Bank of England. Ze reiken slechts tot de helft van het niveau van vorig jaar.

Dat is slecht nieuws voor de Britse huizenmarkt en voor de andere grote Britse hypotheekbanken. Alliance & Leicester en HBOS hebben respectievelijk 15 en circa 20 procent van hun hypothecaire leningen verstrekt op een peil van meer dan 75 procent van de onderliggende waarde. Naarmate de huizenprijs verder daalt, verslechtert de balanspositie van deze banken, voorspellen analisten van Credit Suisse.

Nu nog veel grotere prijsdalingen mogelijk lijken, maken beleggers – die de aandelenkoersen van beide banken een duikvlucht hebben laten maken na de winstwaarschuwing van Bradford & Bingley – zich terecht zorgen.

George Hay