Woningmarkt zit nodeloos vast

Nieuwsanalyse

Huurders krijgen door overheidsbeleid net zoveel subsidie als kopers van woningen. De sector vindt dat het kabinet koos voor „het zwartste scenario”.

Weer een rapport over de woningmarkt en weer met vernietigende conclusies. Als economen, onderzoekers, fiscalisten en andere wetenschappers het ergens over eens zijn, dan is het wel dat de huur- en koopmarkt in Nederland hopeloos vastgelopen zijn. Zelfs onder politici, van links tot rechts, begint die opvatting over de woningmarkt gemeengoed te worden. Maar een oplossing van de problemen lijkt op het Binnenhof voorlopig uitgesloten.

Het versoberen van de hypotheekrenteaftrek is vooralsnog onbespreekbaar voor het CDA en de VVD. Zo blijft de overheid de vraag op de woningmarkt jaarlijks stimuleren met een steeds groter bedrag. Door de gestegen huizenprijzen is het Rijk inmiddels 14,5 miljard euro kwijt aan fiscale subsidie van koopwoningen.

En het liberaliseren van de huurmarkt is onbespreekbaar voor de PvdA en SP. Trots op Nederland heeft vooralsnog geen visie op de woningmarkt. D66 is de enige partij die de overheid – dé hoofdveroorzaker van alle problemen – op zowel de huur- als de koopmarkt wil laten terugtreden.

De studie van het Centraal Planbureau (CPB) – die gisteren werd gepubliceerd – werpt nieuw licht op de huursector. Overheidsregulering zorgt ervoor dat de huren gemiddeld de helft lager uitvallen. Anders gezegd: in een vrije markt waren de huren tweemaal zo hoog geweest. Met deze steun is maar liefst 14,5 miljard euro gemoeid. En van dat bedrag dat de samenleving jaarlijks kwijt is komt minder dan de helft terecht bij de lage inkomens, daar waar het huurbeleid van de overheid juist op gericht is. Het duidt op een overheid die onnodig groot is en geld rondpompt omdat het sociaal zou zijn.

Het CPB heeft het hier niet alleen over de huurtoeslag, de omstreden opvolger van de huursubsidie. Via deze weg krijgen de lage inkomens rechtstreeks jaarlijks ruim 2 miljard euro huurbijdrage. De omvang van de indirecte steun – via regulering van de tarieven – blijkt aanmerkelijk groter dan verwacht: meer dan 12 miljard euro.

De indirecte steun werkt als volgt: de huurtarieven van de meeste huurwoningen zijn aan een maximum gebonden. Vervolgens vragen woningcorporaties volgens het CPB vaak huren die nog onder dat maximum liggen om aan hun wettelijke doelstelling van betaalbaarheid en voldoende kwaliteit van woningen voor lage inkomens te voldoen. De onderzoekers hebben die tarieven vergeleken met de situatie als zou er een volledig geliberaliseerde markt zijn met vrije huurtarieven.

Onderzoeker Paul Besseling was naar eigen zeggen verrast door de ingrijpende gevolgen van de huurregulering: „Als we de koop- en huursector vergelijken, wordt meestal de 2 miljard huursubsidie vergeleken met de 14,5 miljard subsidie op koopwoningen die via de hypotheekrenteaftrek loopt. Maar de financiële gevolgen van de gereguleerde huurtarieven blijken enorm groot te zijn. Samen met de huursubsidie net zo groot als de fiscale subsidiëring van koopwoningen.”

Besseling wijst op de keuze van Balkenende IV om de huurstijging te beperken tot de inflatie. „Dat is mooi voor de koopkracht. De gemiddelde burger gaat daar 0,75 procent op vooruit.”

De rekening wordt hoofdzakelijk betaald door de woningcorporaties, de organisaties met een privaat karakter die via een vergunningensysteem verplicht zijn tot een maatschappelijke taak. Besseling schat dat de corporaties alleen al door de huurmatiging van dit kabinet 3 tot 6 miljard euro per jaar aan inkomsten mislopen, een veelvoud van de omstreden vennootschapsbelasting voor de corporaties die minister Bos (Financiën, PvdA) dit jaar introduceerde.

„Het CPB toont hiermee op basis van onafhankelijk economisch onderzoek aan dat de woningmarkt echt verziekt is”, reageert Willem van Leeuwen, voorzitter van Aedes, de koepelorganisatie van woningcorporaties. „Maar het rapport komt eigenlijk wel drie jaar te laat. De plannen van voormalig minister Dekker van Volkshuisvesting om de huren iets meer te liberaliseren waren goed beleid geweest.” Volgens Van Leeuwen koos Balkenende IV voor het „meest zwarte scenario” voor de woningmarkt: én de huren niet liberaliseren én de hypotheekrenteaftrek niet beperken. Nu volgen de huren de inflatie, waardoor de kloof tussen huur en koopmarkt groter wordt en mensen niet kunnen doorstromen. „Dat is een ramp.”

Kamerlid Staf Depla (PvdA) plaatst zijn vraagtekens bij het onderzoek. Hij vindt het jammer dat niet naar de voordelen is gekeken van het huidige woningmarktbeleid. „Ik ben blij met al die scheefwoners in Amsterdam-West, in Overvecht en Kanaleneiland. Al die mensen met hogere inkomens die in sociale huurwoningen zitten. Want we willen toch allemaal gemengde wijken? Nu is vaak veel sloop nodig en nieuwbouw om wijken gemengd te maken.”

Brigitte van der Burg (VVD): „De onderzoekers tonen juist aan dat het scheefwonen enorm onderschat wordt. De huurmarkt is ontwricht, en dat zeggen wij al jaren. Sociale huurwoningen kunnen ook verkocht worden aan de bewoner met een hoger inkomen, dat is effectiever dan scheefwonen. Dit kost ons heel veel geld.”

Lees het CPB-rapport via nrc.nl/economie