Huizen gebouwd op drijfzand?

Hoe ver zullen de Britse huizenprijzen dalen? David Blanchflower, een lid van de monetaire beleidscommissie van de Bank of England, heeft gewaarschuwd voor een val van 30 procent, tenzij de rente wordt verlaagd. Dat kan alarmerend klinken – kredietverstrekker Halifax verwacht een bescheidener daling van 10 procent – maar er zijn goede argumenten te bedenken voor een achteruitgang van 20 procent.

De schatting van Blanchflower wordt ondersteund door een standaardmaatstaf voor de waardering van vastgoed – de verhouding tussen de huizenprijs en de gemiddelde winst. De gemiddelde Britse huizenprijs van 178.555 pond, volgens opgave van de Nationwide Building Society, is zes maal de gemiddelde winst. Dat ligt ver boven het lange-termijngemiddelde van 3,7 maal de winst. Om daar weer op uit te komen, zouden de Britse huizenprijzen met 30 procent moeten dalen.

Sommige analisten denken dat deze maatstaf te grof is, omdat een lagere rente tegen hetzelfde aflossingsbedrag een hogere hypotheek mogelijk maakt, en dus een hogere huizenprijs. Een verfijndere maatstaf is de verhouding tussen de maandelijkse hypotheekbetalingen en het nettoloon.

Die verhouding ligt momenteel op 50 procent, ruim boven het lange-termijngemiddelde van 37 procent. Als de rente niet verandert, zou een terugkeer naar het gemiddelde de huizenprijzen met 12 procent omlaag brengen, bovenop de daling van 4 procent sinds november. Die verhouding tussen hypotheekafdracht en nettoloon zou uiteraard hoog kunnen blijven. Maar de kredietcrisis maakt kredietverstrekkers veel voorzichtiger. De hypotheekvolumes zijn al 45 procent lager dan vorig jaar.

Bovendien zullen lagere verhoudingen tussen de kredieten en de waarde vrijwel automatisch tot lagere huizenprijzen leiden. Hypotheken waarbij geen eigen geld hoeft te worden ingebracht zijn al schaars en de lage startpercentages zijn pas van kracht bij een aanbetaling van 25 procent. Voeg een lagere verhouding tussen kredieten en waarde – een verschuiving van de huidige 92 procent naar een nog steeds voorzichtige 83 procent – toe aan de lagere verhouding tussen hypotheek en nettoloon, en de daling van de gemiddelde huizenprijs zou op 20 procent uitkomen.

Er is hoe dan ook een risico dat de prijzen doorschieten naar beneden. Huisuitzettingen hebben nu al een recordniveau bereikt. Een daling van 20 procent van de gemiddelde huizenprijs zou volgens Morgan Stanley 16 procent van de hypotheekhouders (1,9 miljoen huizenbezitters) in de problemen kunnen brengen. Te veel gedwongen verkopen in een uitdunnende markt zou tot nog lagere prijzen kunnen leiden.

Vertaling Menno Grootveld

Voor meer commentaaruit Londen: www.breakingviews.com