Transparantie kan tot kosten leiden

Appartementeigenaren moeten vanaf nu een gezamenlijke reservepot hebben voor onderhoud. Het nieuwe appartementsrecht in actie.

Illustratie Michiel van der Pol Pol, Michiel van de

Eigenaren van een appartement zijn aan meer regels gebonden dan andere huiseigenaren. Die regels zijn nodig omdat een pand wordt gedeeld, elke eigenaar heeft het gebruiksrecht van een deel van het gezamenlijke gebouw. De wettelijke regels moeten ervoor zorgen dat er goede afspraken tussen appartementseigenaren kunnen worden gemaakt.

Bijvoorbeeld over het onderhoud van het gezamenlijk bezit. Omdat de wet op een paar punten tekortschoot werd al in 2005 een aantal wijzigingen doorgevoerd. Zo is niet langer de toestemming van alle eigenaren nodig om beslissingen te nemen en schrijft de wet de verplichte opbouw van een spaarpot voor onderhoud voor.

Voor Verenigingen van Eigenaren (VvE) opgericht op of na 1 mei 2005 werden de regels direct van kracht. Bestaande VvE’s kregen voor een aantal regels drie jaar uitstel. Die overgangsperiode is sinds eergisteren – 1 mei – voorbij.

Notaris Aniel Autar van Kooijman Lambert Notarissen in Rotterdam denkt dat niet alle appartementseigenaren de impact van de wetswijzigingen kunnen inschatten. Zo is vaak niet bekend hoeveel stemmen er nodig zijn om de akte te veranderen. In de wet was tot 2005 de toestemming van alle eigenaren nodig voor het wijzigen van de splitsingsakte. Hierin is bepaald welk deel van het pand gezamenlijk is en welk deel toebehoort aan de gemeenschappelijke eigenaren.

Dit leverde in de praktijk problemen op. Autar: „Eén eigenaar was daardoor in staat bijvoorbeeld noodzakelijke renovaties tegen te houden.” Maar ook bijvoorbeeld de toewijzing van een privéparkeerplaats of de plaatsing van een dakterras kon worden tegengehouden. De wetswijziging in 2005 maakte het mogelijk wijzigingen in de akte door te voeren met een meerderheid van viervijfde van het aantal stemmen van de appartementseigenaren. Eigenaren kunnen deze verdeling naar wens aanpassen. Zo kan een andere stemverhouding worden gekozen voor bepaalde categorieën besluiten. Ook kunnen de eigenaren afspreken om over belangrijke onderwerpen wel unanimiteit te vereisen. Bijvoorbeeld over de verdeling van kosten. Dat laatste kan van belang zijn als er één eigenaar is met veel stemmen. Bijvoorbeeld een verhuurder die verschillende appartementen bezit. Door de nieuwe standaardverhouding zou het voor een dergelijke eigenaar makkelijk zijn hierover een beslissing af te dwingen. Wordt de nieuwe standaard van de viervijfde verhouding aangehouden dan kan een appartementseigenaar dus tegen zijn wil worden geconfronteerd met een gewijzigde splitsing. Maar, zegt Autar: „De minderheid die niet vóór het besluit heeft gestemd, kan de kantonrechter verzoeken het besluit tot wijziging te vernietigen. Dit moet echter wel gebeuren binnen drie maanden nadat het meerderheidsbesluit tot wijziging van de akte van splitsing is genomen.”

Een wijziging die van grote invloed kan zijn op de eigenaren is de verplichting een goed gevuld reservefonds aan te leggen en te onderhouden. Tot dan was dat volgens Autar niet goed geregeld. „Voor grootonderhoud of onverwachte reparaties was er vaak bij de kleinere verenigingen van eigenaars geen reservepot. De individuele eigenaars moesten dan vanuit privévermogen bijdragen op het moment dat onderhoud nodig was. Het kwam niet zelden voor dat één eigenaar niet over het geld voor onderhoud beschikte, waardoor dit niet kon worden uitgevoerd. Waarmee zijn probleem het probleem van alle eigenaren werd.”

Sinds 1 mei moeten alle bestaande verenigingen van eigenaren nadenken over de, op korte én lange termijn te maken kosten, een reservefonds hebben waaruit (groot)onderhoud wordt voldaan. Die verplichting kan voor hogere vaste lasten bij de appartementseigenaren zorgen.

De omvang van het reservefonds is niet vastgelegd in de wet, maar moet zijn gebaseerd op een langetermijnonderhoudsplan gericht op onderhoud van het pand. Dit verschilt per complex. In de vergadering van eigenaren wordt de hoogte van het bedrag vastgelegd dat in het reservefonds moet worden gestort.

Een sanctie voor VvE’s die geen spaarpot opbouwen is overigens niet in de wet opgenomen. Veelal zal de kwestie rond een reservepot ter sprake komen bij verkoop van een van de appartementen. De notaris die de overdracht verzorgt vraagt op zo’n moment aan het bestuur van de vereniging naar het meerjarenonderhoudsplan en de financiële situatie van de vereniging. Een tekort of een ontbrekende planning kan dan van invloed zijn op de verkoopprijs van het appartement.

De notaris is sinds 1 mei 2005 verplicht om aan de overdrachtsakte een opgave van de VvE te hechten, waarin melding wordt gemaakt van de bedragen waarvoor de verkoper op de overdrachtsdatum aansprakelijk is. Op zich is dit een mooi systeem; de wet bepaalt namelijk dat de koper voor sommige van die schulden ook aansprakelijk is.

Notaris Autar geeft overigens aan te verwachten dat bij niet-naleven van de wet in de toekomst de bestuurder van een VvE wel eens aansprakelijk kan worden gesteld voor het verschaffen van onjuiste gegevens. Zeker als de exploitatie van de cijfers niet up-to-date is.

Autar: „Blijft de opgave achterwege, dan zal de notaris hiervan melding maken in de overdrachtsakte. De koper is dan niet aansprakelijk voor achterstallige bijdragen. In de praktijk kan dit betekenen dat de andere appartementseigenaren opdraaien voor de tekorten. Die kunnen de bestuurder van de VvE in theorie hiervoor aansprakelijk stellen.”

Volgens Autar streeft de overheid naar meer transparantie van de VvE’s voor kopers van een appartement.

„Hierbij sluit ook het voornemen aan om binnenkort alle VvE’s in het handelsregister van de Kamer van Koophandel op te laten nemen. Dat is handig voor bijvoorbeeld een nieuwe koper om te zien of de vereniging functioneert [sommige kleine VvE’s leiden een slapend bestaan red.] en wie de aan te spreken voorzitter is.”