Motor van de Spaanse economie begint te haperen

In Spanje doet zich een heuse huizencrisis voor. De verkoop daalde in januari met ruim 25 procent. Zelfs de banken beginnen zich nu openlijk zorgen te maken.

Appartementen in aanbouw ten zuiden van Madrid. Steeds meer bouwers en ontwikkelaars komen in de problemen nu de verkoop van huizen sterk daalt. Foto Reuters A general view shows the construction site for apartment blocks in Sesena, south of Madrid, in this November 30, 2006 file photo. Across an open field from the once-sleepy town of 7,000 people, situated among olive groves on the plains of Castilla la Mancha, stands a forest of cranes building enough apartment blocks to house 50,000 people. Last year, Spanish builders finished around 800,000 homes, more than the French, Germans and British combined. Construction now employs one in five Spaniards and contributes 17 percent to gross domestic product. But much of the new stock is likely to stand empty, like 13 percent of all houses in Spain. To match feature SPAIN CORRUPTION/ REUTERS/Andrea Comas/Files (SPAIN) REUTERS

De scherp gedaalde huizenverkoop waarmee het nieuwe jaar begonnen is, heeft tot grote zorgen geleid bij de Spaanse banken. De verwachte ineenstorting van de speculatieve huizenmarkt is begonnen, nu volgens het Spaanse bureau voor de statistiek de verkoop van huizen in januari met 27 procent is teruggelopen ten opzichte van dezelfde maand een jaar eerder. Dat betekent een grote terugval in een sector die wordt beschouwd als een belangrijke motor van de Spaanse economie.

De klappen komen het hardst aan op de markt voor bestaande woningen, waar 35 procent minder transacties plaatshadden. In een groot aantal regio’s werden dalingen van meer dan 40 procent opgetekend.

Het is de eerste maal dat Spanjes statistische bureau officiële metingen van de huizenmarkt publiceert die een vergelijking met het voorgaande jaar mogelijk maken. De reden dat vooral de verkoop van bestaande woningen sterk daalde, is dat deze in handen zijn van veelal particuliere eigenaren die vooralsnog weigeren hun prijzen te verlagen. In de nieuwbouwsector daalde de verkoop minder, doordat de professionele Spaanse projectontwikkelaars de laatste maanden proberen om met grote prijsdalingen hun omzet op peil te houden.

Onder bankiers en zakenlieden in de huizenmarkt heerst de vrees dat Spanje pas aan het begin staat van een huizencrisis en de markt de komende tijd verder zal instorten. Voor particuliere huiseigenaren speelt daarbij mee dat in Spanje vrijwel alle hypotheken een variabele rente kennen die gekoppeld is aan het belangrijkste Europese rentetarief. Deze interbancaire rekenrente ging juist afgelopen maand weer fors omhoog, van 4,3 tot bijna 4,6 procent, wat veel Spanjaarden op korte termijn krijgen doorbelast in hun hypotheek.

De cijfers zorgden ervoor dat de eerste Spaanse bankier openlijk zijn zorg heeft uitgesproken over hetgeen onder financiers al langere tijd binnenskamers wordt besproken. Bestuursvoorzitter Miguel Blesa werd gisteren door het dagblad El País aangehaald over de enorme schuldenlast die bouwers en projectontwikkelaars bij de banken hebben uitstaan. „Je wordt er bang van als je de balans ziet van sommige bedrijven die draaien op baksteen”, aldus Blesa. De afgelopen maanden werd er bij herhaling op gewezen dat de Spaanse banken, anders dan Amerikaanse, geen hoge risicohypotheken op de balans hebben staan.

Het gevaar komt in Spanje uit een heel andere hoek: de grote bouwbedrijven en ontwikkelaars hebben miljardenschulden opgebouwd die voorheen routineus doorberekend werden bij verkoop van hun appartementenprojecten. Nu die drastisch tot stilstand is gekomen, begint deze schuldenlast te knellen.

Neem het grote bouwbedrijf Martinsa Fadesa van zakenman Fernando Martín. Juist gisteren werd bekend dat dat met een bankenconsortium een voorovereenkomst heeft gesloten voor uitstel van een renteaflossing: Martinsa Fadesa mag 362 miljoen bij zijn uitstaande schuld van 5,1 miljard euro bijschrijven. Ter vergelijking: die schuld is driemaal het bedrag dat onlangs is neergeteld voor de overname van Jaguar en Landrover.

Martinsa is slechts een van de vele tientallen grote en middelgrote bouwers die de afgelopen maanden in rap tempo in grote moeilijkheden zijn gekomen door een groeiend liquiditeitsprobleem. Bekende vastgoedbedrijven als het Catalaanse Habitat staan op een groeiende lijst van bedrijven die aan de rand van een faillissement staan. Hun onderliggende activa dreigen verder in waarde te dalen nu de Spaanse huizenmarkt voor een algehele prijsdaling staat waarvan nog niemand de omvang durft te schatten. De Spaanse projectontwikkelaars maakten gisteren bekend dat zij dit jaar een prijsdaling van gemiddeld 8 procent verwachten.

„Al jaren geleden dacht The Economist dat er een overwaardering van 30 procent in de markt zat”, herinnert Fernando Encinar, directeur van de huizenportal op internet Idealista.com. „Sindsdien zijn de prijzen nog eens 50 procent gestegen.” Idealista.com, pionier in het vergaren van cijfermateriaal over de Spaanse huizenmarkt, schat dat er zo’n drie miljoen van de achttien miljoen woningen in Spanje leeg staan. Die zijn niet allemaal te koop, maar het aantal is volgens de site wel indicatief voor het enorme overschot in het aanbod.

Bijkomend probleem is dat het groeiend liquiditeitstekort van de Spaanse banken snel zichtbaar zal worden in de winstmarges. Al sinds vorig jaar stuiten ze immers op de onwil van grote institutionele beleggers om via de interbancaire markt geld te verstrekken. De omvang van de uitstaande schulden en het speculatieve karakter van de huizenbubbel waren daar al eerder opgemerkt. Genoodzaakt door hun vaste schema van herfinanciering zullen de Spaanse banken nu gedwongen worden om met openbare obligatie-emissies te komen. „Zowel Caja Madrid als andere banken moeten dit semester de markt op, ook al pakt dat duurder voor ons uit”, aldus bestuursvoorzitter Blesa.

In de Spaanse pers viel de afgelopen weken bij herhaling de klacht te lezen dat buitenlandse investeerders daarbij moedwillig afgeschrokken worden door een anti-Spaanse hetze in de financiële Angelsaksische pers. Bedoeld werd onder meer The Financial Times. Niet verbazingwekkend was het dat dit soort geluiden vooral uit de hoek van de projectontwikkelaars kwam. Nu ook de eigen bankiers openlijk alarm slaan, kunnen zelfs de laatsten er niet meer onderuit: de Spaanse huizenmarkt heeft een probleem.

    • Steven Adolf