Vervroegd het eigen huis aflossen

Een eigen huis zonder hypotheek is een rijk bezit. Zeker tegen de tijd dat het pensioen in gaat. Maar over vervroegd aflossen moet goed worden nagedacht.

Illustratie Rhonald Blommestijn Blommestijn, Rhonald

Menig Nederlander zal bij de berichten over de kredietcrisis in de Verenigde Staten wel eens hebben nagedacht over de eigen hypotheek. En hoewel de situatie met de slechte leningen in de Verenigde Staten moeilijk vergelijkbaar is met Nederland toont deze crisis wel aan dat de hypotheek een huiseigenaar over een lange periode verbindt met de kredietverstrekker, de financiële markt en – vooral – de overheid.

Het is prettig te filosoferen over een situatie waarin dat niet zo zou zijn. Een huis zonder hypotheek verlost de eigenaar van veel potentieel onheil als stijgende rentes, daling van de huizenprijzen en afschaffing van de hypotheekrente. Maar het beschermt een eigenaar ook tegen de aangekondigde verhoging van het eigenwoningforfait.

Het is een hele zorg minder om een hypotheekvrij huis te bezitten met lage woonlasten, zeker tegen de tijd dat de pensioengerechtigde leeftijd nadert. Voor een afgewogen beslissing moet echter duidelijk zijn wat die aflossing – naast gemoedsrust – ook financieel oplevert. Hiervoor is allereerst een vergelijking nodig van de uitgespaarde hypotheekrente en het rendement dat elders op dat vermogen kan worden behaald. Een berekening die wordt gecompliceerd door veel fiscale haken en ogen.

De basis is simpel. Op een aflossingsvrije hypotheek van 400.000 euro, betaalt de eigenaar uitgaande van een rente van 4,5 procent per jaar bruto 18.000 euro hypotheekrente. Hoe de werkelijke besparing uitvalt hangt af van de inkomenssituatie legt hypotheekadviseur Lex Schreuder van Schreuder Consult & Training uit.

Bij een inkomen dat wordt belast tegen 52 procent en een WOZ waarde van 600.000 euro zal bij het genoemde voorbeeld de netto te betalen rente 10.356 euro bedragen. Dat betekent per saldo een percentage van 2,6 procent waarbij de bijtelling van het eigenwoningforfait al is meegerekend. Deze 2,6 procent kan dus worden bespaard door de hypotheek vervroegd af te lossen. „Wordt het geld niet gebruikt om af te lossen maar om te beleggen, dan is een hoger rendement mogelijk”, is de conclusie van Schreuder.

„Een rendement van meer dan 3,8 procent – 2,6 procent plus de vermogensrendementsheffing van 1,2 procent – kan op een spaarrekening of in een risicomijdend beleggingsfonds al snel worden behaald”, zegt hij. Daalt het inkomen en daarmee de aftrek of leveren beleggingen naar verwachting minder rendement op dan wordt aflossen aantrekkelijker.

Het risico op de belegging is een variabele factor. Het rendement op een belegging fluctueert, de bespaarde hypotheekrente niet, mits deze niet variabel is. Neem ook de kosten die de bank als boete berekent bij het vroegtijdig aflossen zonnodig mee in de berekening.

Een andere reden om eerder af te lossen ligt in de toekomst. Vanaf 2010 wordt een geleidelijke verhoging van de bijtelling van de woning op basis van de WOZ waarde doorgevoerd (zie kader). Dat levert eigenaren met een huis boven de 1 miljoen euro een flinke last op.

Het is onderdeel van een serie maatregelen om de hypotheekrente aftrek langzaam terug te brengen, te beginnen bij de hogere inkomens. Dat is ook het doel van de zogenoemde wet Hillen, al is de uitwerking sympathieker.

Sinds 1 januari 2005 geldt een belastingvoordeel als de hypotheek bijna of geheel heeft afgelost. Het eigenwoningforfait, de bijtelling in box 1 op basis van de WOZ-waarde, is namelijk niet van toepassing voor zover de betaalde rente lager is dan de bijtelling. De huiseigenaar krijgt dan een aftrek ter grootte van het forfait wegens ‘geen of geringe eigen woningschuld’.

En er is nog een regeling om rekening mee te houden: de bijleenregeling Die bepaalt dat de overwaarde – die door aflossen wordt vergroot – bij de aankoop van een nieuw huis niet meer voor aftrek in aanmerking komt. Het komt erop neer dat de aftrek over de afgeloste bedragen nooit meer terugkomt.

Ten slotte is er de afweging van de flexibiliteit. Door aflossen verdwijnt een bedrag in stenen. Bij een grote uitgave in de toekomst zal opnieuw moeten worden geleend nu echter zonder recht op aftrek. Als de uitgave bestemd is voor verbouwing of onderhoud van de woning is aftrek uiteraard wel mogelijk.

Schreuder raadt huiseigenaren daarom aan goed na te denken als ze de schuld op hun huis eventueel sneller willen aflossen. „Breng de discipline op om het geld opzij zetten tegen een aantrekkelijk rendement met zo min mogelijk risico. De afloop van de rentevaste periode – waarin zonder boete kan worden afgelost – kan een goed moment zijn om periodiek te bekijken of aflossen loont”, is zijn advies.

    • Cleo Scheerboom