Zonder notaris geen vastgoedfraude

De vastgoedfraude gebeurde onder toeziend oog van notarissen. Deze beroepsgroep moet oppassen, de regels worden flink aangescherpt.

De fraude zat geraffineerd in elkaar. Alsof je op klaarlichte dag een bank overvalt, waarbij de bankdirecteur de sleutel al heeft klaargelegd en klanten toekijken zonder dat ze in de gaten hebben dat de kluis wordt leeggehaald.

Tijdens de eerste openbare zitting deze week in de vastgoedfraudezaak karakteriseerde het Openbaar Ministerie de activiteiten van van voormalig Bouwfondsdirecteur Jan van V. en twee directeuren van het Philips Pensioenfonds Will F. en Robert L. als geraffineerd en crimineel. De Philips-directeuren verkochten vastgoed tegen te lage prijzen aan Jan van V., die het voor veel meer geld doorverkocht. De winst, tientallen miljoenen volgens het OM, werd onderling verdeeld. En de sporen waar mogelijk gewist.

Het lijkt zo simpel, maar het gebeurde wel onder het toeziend oog van advocaten, bankiers, taxateurs én notarissen. Zij zetten de transacties netjes op papier, met de verkoopprijzen tot achter de komma vermeld. En toch wisten de handelaren miljoenen buit te maken. Hoe kan dat? Hadden de betrokken notarissen niet moeten ingrijpen? Konden zij niet zien dat het Philips-vastgoed tegen te lage prijzen werd verkocht? Of zaten ze in het complot?

Het is niet de eerste keer dat er vragen zijn over de rol van het notariaat bij fraudezaken. De vele affaires rond dubieuze vastgoedtransacties hebben de goede naam van het notariaat besmet, zegt hoogleraar notarieel recht Martin-Jan van Mourik.

Zo investeerde de omstreden vastgoedhandelaar Willem Endstra vele tientallen miljoenen euro’s in Amsterdams vastgoed voor criminelen. En in Den Haag en Rotterdam fraudeerden malafide pandjesbazen op grote schaal met taxaties en hypotheken. „Bij al die affaires waren notarissen nodig om de transacties te passeren”, zegt Van Mourik.

In het justitie-onderzoek naar Jan van V. gaat het onder andere om een transactie waarbij een pakket vastgoed van bijna vierhonderd miljoen euro op een dag vier keer van eigenaar verandert (zie inzet). „Dit is een idiote transactie”, stelt Van Mourik. Een drietal andere notarissen stelt dat de transactie „veel vragen” oproept.

Van Mourik: „Je vraagt je af wat die notarissen gedaan hebben die bij deze transactie betrokken waren.” Maar een notaris heeft een geheimhoudingsplicht. Vragen stellen aan de betrokkenen heeft dus geen zin. Maar voor zover bekend behoort in het onderzoek naar Jan van V. geen notaris tot de groep van ruim 20 verdachten.

In algemeen geldt volgens Van Mourik dat een notaris bij opmerkelijke waardestijgingen om een verklaring moet vragen. Dat geldt ook voor de vele ongebruikelijke constructies die vaak om fiscale redenen worden gehanteerd. „Maar als daarvoor een afdoende verklaring is, moet een notaris daar genoegen mee nemen”, stelt Van Mourik.

Maar de hoogleraar heeft wel zijn bedenkingen bij sommige kantoren. „Je ziet notariskantoren waar 70 of 80 procent van de omzet afkomstig is uit onroerendgoedtransacties. Dan is het gevaar groot dat zo’n notaris afhankelijk wordt van de handelaren die deze transacties aandragen. Het leidt tot een horigheid die niet past bij de onafhankelijke positie die een notaris behoort te hebben.”

Erna Kortlang, voorzitter van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie(KNB), vindt dat het notariaat niet stilzit als het gaat om fraude. „We zijn al jaren bezig met het onderwerp vastgoedfraude”, zegt Kortlang. „Maar je moet ook onder ogen zien dat het werk van een notaris steeds gecompliceerder wordt.”

Zo is er sinds de zomer van 2007 een richtlijn voor het controleren van zogenaamde ABC-transacties, waarbij vastgoed in korte tijd meerdere keren wordt doorverkocht en een onverklaarbare waardestijging tot stand komt. Ook voor de geldstromen die bij vastgoedtransacties via de rekening van de notaris lopen, zijn sinds 1 januari van dit jaar strengere regels opgesteld. Kortlang: „Natuurlijk gaan er dingen niet goed, maar de meeste notarissen hebben nooit te maken met zo’n grote vastgoedfraude die nu de publiciteit haalt.”

Toch gaat de overheid zwaardere eisen stellen aan het notariaat. Met name als het gaat om vastgoedconstructies waarbij vastgoed terechtkomt in ondoorzichtige buitenlandse bedrijfsconstructies. Een Nederlandse notaris die vastgoed verkoopt aan dit soort vennootschappen moet op gaan letten. In de nieuwe witwaswetgeving die waarschijnlijk nog voor de zomer van kracht zal worden, mogen notarissen geen vastgoedtransacties meer laten passeren als ze de feitelijke eigenaar niet kennen.

„De notaris is straks verplicht om na te gaan namens wie de vertegenwoordiger optreedt. En de notaris die dat niet doet, overtreedt de wet”, doceert fraude-expert Cees Schaap van SBV Forensics.

Erna Kortlang van de KNB heeft nog wel vragen over de nieuwe regels voor de branche. „Het is goed dat er scherpe regels komen. Maar bij ingewikkelde vennootschapsconstructies in het buitenland loop je soms tegen een administratieve muur op. De vraag is ook wie de kosten gaat betalen als de wetgever echt van de notaris gaat verlangen om dit soort informatie te achterhalen.”

Want een notaris is geen opsporingsambtenaar. En als het aan Erna Kortlang ligt, zal de notaris dat ook niet worden.

Lees meer over hoe miljoenen konden verdwijnen en wie er verdacht worden op nrc.nl/vastgoedfraude