Geldmachine

Geld alleen maakt niet gelukkig. Je hebt ook aandelen, obligaties, goud en onroerend goed nodig. Deze grap van komiek Danny Kaye (1918-1987) gaat over spreiding van je beleggingen. Wie spreidt, die blijft, propageren veel beleggingsexperts: steek niet al je geld in één ding, maar verdeel het over een breed scala effecten en objecten. Als je aandelen dan slecht presteren, scoor je mogelijk met onroerend goed. En zakt de goudprijs, dan zitten je aandelen hopelijk in de lift.

Spreiding verkleint de kans dat een beurscrash of malaise in de prijzen op de huizenmarkt je hele vermogen wegvaagt. Zo’n lager risico is mooi, maar heeft zijn prijs. Gespreid beleggen, is als het Nieuwe Rijden: rustig en efficiënt, maar je mag nooit eens lekker plankgas geven.

Veel beleggers verdragen dat niet. Hoopvol jagen ze steeds op nieuwe kansen, liefst met zijn allen tegelijk. Zo stapte eind jaren negentig, toen de beurzen stegen, half Nederland in de aandelen. En vanaf 2000, toen de koersen daalden, switchte de meute massaal naar onder meer vastgoed-cv’s. Die beloofden hoge en stabiele rendementen, precies wat iedereen horen wilde.

Het aantal vastgoedaanbieders explodeerde van een handvol eind vorige eeuw tot zo’n 125 nu. Er zijn betrouwbare partijen, maar ook oplichters, beunhazen en zakkenvullers. De vereniging van vastgoedparticipanten (VVP) heeft de markt voorlopig opgedeeld in drie kwaliteitsklassen.

Op www.vvp.nu kun je gratis kennis nemen van een ‘witte lijst’ van 49 bedrijven en een ‘inktzwarte lijst’ van 24 potentieel malafide aanbieders. De restklasse, ruim 50 organisatoren, noemt de VVP ‘dubieus’.

Vastgoedbeleggers word wakker! Twee op de tien aanbieders zijn oplichters; bijna de helft is dubieus. Beleggers in de zwarte lijst koersen waarschijnlijk af op een financieel drama. De VVP adviseert ze hun overeenkomst met terugwerkende kracht te laten ontbinden door een vastgoedadvocaat. Bid daarnaast dat er nog wat te halen valt.

Is je vastgoedparticipatie niet wit of inktzwart? Dan dreig je weer benadeeld te worden door twijfelachtige vastgoedtransacties, belangenverstrengeling, te veel geleend geld in de cv, gebrekkige risicospreiding, leegstand en/of fenomenale kosten. In 2005 schatte de AFM deze kosten op gemiddeld 15 tot 26 procent van het rendement.

Vastgoedhoogleraar Piet Eichholtz beschreef de dubieuze categorie ooit als „een goudmijn voor de initiatiefnemers. Ze kopen vastgoed, verkopen het met winst aan de cv. Daarna begint de feeklok te tikken. Ze hoeven er geen fluit aan te doen. Het is een money machine.”

Dek je in. Stuur je aanbieder een brief, adviseert de VVP. Uit je twijfels en verzoek om bewijs waarin men investeert, liefst een jaarverslag met accountantsverklaring. Vraag ook een berekening van het rendement, graag ondertekend door een accountant. Hoop verder dat je vastgoed goed verhuurd blijft.

Staat je aanbieder op de witte lijst, dan is deze aangesloten bij de stichting transparantie vastgoedfondsen (STV) en lid van de vereniging vastgoed fondsen (VVF). De reputatie is goed en men probeert niet aan het toezicht van de AFM te ontsnappen.

Blijf wel waakzaam, want de lijsten veranderen. Vooral de zwarte lijst doet denken aan een soapserie. Deze week moest aanbieder Van Boom & Slettenhaar (B&S) er op last van de rechter van af, ging de VVP daartegen in hoger beroep én verzocht de VVP de AFM een onderzoek naar B&S te starten.

Wie in vastgoed investeren wil, moet eerst de lijsten van de VVP bekijken. Mijdt dubieuze en zwarte fondsen, al is hun aanbod geweldig. Een partij die gegarandeerd veel gaat verdienen, zoekt nooit particuliere beleggers. Hij stapt naar zijn bank, leent het geld en strijkt de hele winst zelf op.