Schaarste moderne kantoren lost leegstand niet op

De kantorenmarkt is „ziek en gespleten”. Miljoenen vierkante meters staan jarenlang leeg, maar eigenaren aarzelen om er bijvoorbeeld woningen van te maken.

In het Hirschgebouw aan het Amsterdamse Leidseplein zijn de wettenbundels en jurisprudentiemappen van advocatenkantoor Baker & McKenzie verdwenen. In juli 2006 verruilden de juristen dit markante pand met zijn groen uitgeslagen koperen koepel voor een nieuw kantoor aan de Zuidas. Behalve een paar banken en tafels van antikraakbewoners staat het grootste deel van het gebouw al achttien maanden leeg.

Het Hirschgebouw, een warenhuis uit 1912, is geen uitzondering. Vorige week meldde makelaarscollectief Dynamis dat op 1 januari 2008 in Nederland 4,7 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte leeg stond. Dat is 7 procent minder dan in 2006, maar volgens Dynamis-voorzitter Jaap van Rhijn nog altijd een zorgelijk hoog getal. „We moeten waken voor verloedering”, aldus Van Rhijn.

In Amsterdam was de leegstand vorig jaar 19,4 procent, veel meer dan Europese hoofdsteden als Berlijn (10 procent), Brussel (9,4 procent), Parijs (5,2 procent) en Londen (4,2 procent). In Gouda is de leegstand met 27 procent het hoogste van alle Nederlandse gemeenten. Diemen, met 26 procent, en Woerden (20 procent) volgen. Het gemiddelde voor heel Nederland is 13 procent.

„Het is een zieke en gespleten markt”, zegt Nico Rietdijk, voorzitter van de branchevereniging van projectontwikkelaars NVB. „Aan de ene kant is er een gigantisch overschot, maar tegelijkertijd wordt er veel gebouwd, want er is ook veel schaarste.” Vorig jaar is er voor 1,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte bouwvergunningen afgegeven, een toename van 33 procent ten opzichte van 2006.

Tammo Donker, directeur van het Amsterdamse filiaal van het Britse makelaarskantoor Jones Lang Lasalle, legt uit waarom er ondanks de hoge leegstand zoveel wordt gebouwd. „Ruim 40 procent van de leegstaande kantoren is zo verouderd dat ze niet meer als goed kantoorgebouw te gebruiken zijn”, aldus Donker.

„Stel, een bedrijf groeit en wil uitbreiden”, zegt Donker op zijn kantoor op de tiende verdieping, met uitzicht op de Amsterdamse Zuidas. „Het bestuur berekent dat het in een bestaand gebouw 15.000 vierkante meter nodig heeft. In een nieuw pand is dit maar 11.000”, zegt Donker. Het verschil kom vaak doordat nieuwbouw efficiënter is gebouwd met, bijvoorbeeld, minder individuele kantoren en meer grote werkruimtes met flexplekken.

Donker maakt een rekensommetje: bij een gemiddelde Amsterdamse huurprijs van 285 euro per vierkante meter bespaart het bedrijf 11,4 miljoen euro, verspreid over tien jaar, de gebruikelijke looptijd van de grotere huurcontracten. „Daardoor blijft de vraag naar kwalitatief hoogstaande nieuwbouw ongekend hoog”, concludeert de makelaar.

Toch acht Rietdijk het uitgesloten dat deze stijgende vraag naar kantoorplekken van lange duur is. „De economie draait nu op volle toeren en het aantal vacatures is groter dan ooit. Na 2010 gaat de kantoorbevolking krimpen.”

De geweldige vraag naar nieuwe kantoren zal de leegstand niet doen verdwijnen, zegt Piet Korteweg, als onderzoeker verbonden aan de faculteit geowetenschappen van de Universiteit Utrecht. De nieuwbouw die nu gereed komt, wordt vrijwel direct verhuurd. „De leegstand zit in de bestaande voorraad. De enige oplossing is meer oude panden aan de voorraad onttrekken via sloop of herbestemming als woning.”

Vorig jaar kreeg 3 procent van de leegstaande kantoren een andere bestemming, zegt Jaap van Rhijn, voorzitter van Dynamis. „Dat is bedroevend laag.” Makelaars, projectontwikkelaars en wetenschappers worstelen met de vraag hoe ze herbestemming of sloop van kantoorgebouwen kunnen stimuleren.

De gemeente zou de uitgifte van nieuwe bouwlocaties kunnen beperken, zegt Korteweg. „Zo wordt bouwgrond duurder en is het voor eigenaren aantrekkelijker om een verouderd kantoor te slopen.”

Londen is een goed voorbeeld, meent de onderzoeker. „Op aantrekkelijke locaties vormen de grondkosten daar 80 procent van de investering in een kantoorproject.” Korteweg: „Als het pand is verouderd, behoudt de grond zijn waarde en wordt het gesloopt en vervangen door nieuwbouw.”

Voor Amsterdam, waar de gemeente via erfpacht grondspeculatie probeert tegen te gaan, gaat deze oplossing niet op, meent Donker. Erfpacht is een forse bron van inkomsten voor de stad. In 2007 ontving de gemeente 58 miljoen euro aan pachtinkomsten en werd voor 250 miljoen euro pacht op gemeentegrond afgekocht.

Donker ziet geen hapklare oplossing voor de leegstand. Het zou bevorderlijk zijn als gemeenten coulanter zouden zijn als een eigenaar van een bedrijfspand een appartementencomplex wil maken, zegt hij. „Bij 15 tot 20 procent van de leegstaande kantoren, zoals grachtenpanden en panden op goede locaties in de binnenstad, is dit een realistische oplossing. Maar voor de rest zijn er te weinig prikkels om panden te herbestemmen, want verbouwen kost geld en het is nog maar de vraag of de eigenaar herontwikkeling terugverdient. Want wie wil op een verlaten bedrijventerrein wonen? Leegstand is vaak een veilige optie.”

Niet alleen het wegwerken van de leegstaande gebouwen die niet meer in trek zijn is een probleem. Voor projectontwikkelaars is het ook moeilijk om hun bouwplannen af te stemmen op de te verwachte vraag naar nieuwe kantoren. Als de economie floreert is er schaarste en gaan projectontwikkelaars nieuwe kantoren bouwen. Maar tegen de tijd dat die klaar zijn, kan de conjunctuur weer omgeslagen zijn. „Dat heet een varkenscyclus”, zegt NVB-directeur Rietdijk. „In 2013 beschikken wij over zo’n 49 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte. Maar naar verwachting doet de economie het dan net iets minder en hebben we slechts 41 miljoen vierkante meter nodig.”

De NVB heeft wel een idee hoe dat voorkomen kan worden. Rietdijk: „Projectontwikkelaars moeten niet op eigen risico bouwen. Voor elk project moet van tevoren een afnemer zijn.”

Tammo Donker van Jones Lang Lasalle denkt dat de markt een corrigerend effect kan hebben. „Als de grote investeerders en beleggers vrezen dat zij geen rendement meer zullen behalen op hun belegging, zal het aantal bouwprojecten vanzelf teruglopen.” De makelaar moet wel toegeven dat dit waarschijnlijk niet snel zal gebeuren. Donker: „Gezien de plannen hebben de beleggers nog het volste vertrouwen.”