Easy deals, vette winst

In de wereld van het vastgoed is een affaire in wording. Over Alfamannetjes, loonslaven en kwartelboutjes. ‘Als ik die deal met je doe, wat zit er dan voor mij aan vast?’

Een beetje vastgoedhandelaar heeft een Bentley. Hij noemt hem Volksbentley, met zo’n lachje, om te laten merken hoe gewoon het voor hem is. Ieder voorjaar rijdt hij ermee naar de beurs in Cannes, waar dan alle grote vastgoedhandelaars van de wereld komen, samen met de grote investeerders, ontwikkelaars, makelaars, notarissen, ambtenaren, politici. Of hij laat zijn chauffeur rijden en neemt zelf het vliegtuig, zijn eigen vliegtuig, in gezelschap van gehuurde vrouwen met wie hij zijn zakenrelaties op seks trakteert.

Nee, dit is niet overdreven. Dit vertelt iedere vastgoedhandelaar, ontwikkelaar en makelaar met wie voor dit verhaal gesproken is. Dat gebeurde na de inval op 13 november van het Openbaar Ministerie en de FIOD-ECD bij Bouwfonds, Philips Pensioenfonds, Fortis Vastgoed en vijftig andere adressen in Nederland, België en Zwitserland. Achttien mensen werden aangehouden, onder wie de vroegere directeur van het vastgoedbedrijf voor Philips Pensioenfonds en de man die hem eerder dit jaar opvolgde, Robert L. Er zijn meer dan twintig verdachten, onder wie de voormalige bestuursvoorzitter van Bouwfonds.

Ze zouden geld dat niet van hen is, in hun eigen zakken hebben gestopt. Dat is een van de verdenkingen. En dan niet 25.000 gulden, waarmee in de jaren tachtig de directeur beleggingen van het Algemeen Burgerlijk Pensioenfonds zou zijn omgekocht, de vorige grote affaire in deze categorie. Het zou gaan om tientallen miljoenen euro’s.

Hoe deden ze het? Hoe konden ze het doen? En wat vinden handelaars, ontwikkelaars en makelaars die (nog) niet verdacht zijn van deze nieuwe affaire in wording? Ze kennen de mannen die wel verdacht worden allemaal.

Een kleine introductie in een wereld waarin zeker empathie gevoeld wordt met de mannen die gewend zijn om een Lafite Rothschild bij hun driesterrendiner te drinken of te golfen op de Caraïben en opeens naar het huis van bewaring werden afgevoerd. Hun huizen, hun spullen, hun bankrekeningen, alles is in beslag genomen.

Maar er is ook leedvermaak – bij de mannen die het zelf hebben meegemaakt, bijvoorbeeld omdat ze genoemd werden in de strafzaak tegen Willem Holleeder die via de vastgoedhandelaar Willem Endstra geld zou hebben witgewassen. Zij weten hoe het is als opeens niemand zaken meer met je wil doen en je vrienden je niet meer kennen. Een van hen zegt dat hij bij sommige namen een gevoel van triomf niet kon onderdrukken. ‘Die ook? Dat was toch de adel van het vastgoed?’

Hij bedoelt Cees H., de voormalige bestuursvoorzitter van Bouwfonds. En Hans van T., directeur van Trimp & Van Tartwijk, een bureau dat onder andere op de Zuidas in Amsterdam in opdracht en met geld van anderen kantoren ontwikkelt.

Apenrots. Alfamannetjes. Voedselketen. Je zou bijna denken dat je bij biologen bent, maar het zijn de handelaars, ontwikkelaars en makelaars die zo praten, in elk gesprek weer. Het is de manier van denken van een kleine groep mensen die elkaar veel zien, niet alleen in Cannes, maar ook bij de Vastgoed Polo Trophy op het landgoed van Cor van Zadelhoff en bij alle andere borrels en partijen die ze voor elkaar geven. ‘Leuk dealtje, is dat niet wat voor jou?’ Die groep mensen – 500, zeggen ze zelf, van wie 250 beslissers – dat is de apenrots.

De alfamannetjes zijn de handelaars en/of ontwikkelaars en/of investeerders die met een paar honderd miljoen in de Quote 500 staan, maar van wie gezegd wordt dat ze in werkelijkheid ‘goed voor een miljard zijn’. Een groter compliment kun je ze niet geven, al zullen ze dat nooit laten merken. ‘Ach, wat is rijkdom? Mij gaat het om innerlijke rijkdom’. Of: ‘Geld interesseert me niet, het gaat mij om creatieve energie, de dynamiek die je ermee ontketent. En dan komt het vanzelf naar je toe.’

Dit zijn de mannen die het zich kunnen permitteren om te klagen over de ‘poenerigheid’ van de vastgoedwereld die volgens hen typisch Nederlands is, over de platheid van de nieuwste nouveau riche die hun voor de voeten loopt op de Tefaf in Maastricht (kunst, antiek) of de pAn in Amsterdam (idem). In Cannes geven ze dinertjes voor hooguit twintig zakenrelaties, bij Moulin de Mougins. In het Palais des Festivals, waar de beurs is, hebben ze de grootste stand met de meeste bezoekers. En iedereen ziet dat.

Zo iemand worden, dat is de droom van de jonge vastgoedmannen die op dinsdagavond op hun scooter en in hun P.C.Hoofstraatpak naar de bar van restaurant Sophia in Amsterdam-Zuid gaan en daar piña colada drinken, met een krokant kwartelboutje erbij. Ze werken nu nog voor een van de grote handelaars of makelaars, maar zo snel ze kunnen, beginnen ze een eigen fondsje met wat kantoren of winkels erin. Een paar particuliere beleggers, een beetje geluk, en een jaar later halen ze hun eerste miljoen binnen. Of niet.

Nu die voedselketen. Je zou denken dat de verliezers van deze ratrace onderaan belanden. Dat is ook zo. Maar daarónder zitten nog de mensen die merkwaardigerwijs veel macht hebben en toch heel weinig verdienen, relatief dan. Twee ton bruto. Of minder. Ze rijden in een eenvoudige Audi van de zaak. In de reusachtige verschillen tussen onder en boven wordt in de vastgoedwereld de verklaring gezocht voor wat het Openbaar Ministerie en de FIOD-ECD nu op het spoor menen te zijn.

Het zijn de mensen die verantwoordelijk zijn voor de vastgoedbeleggingen bij, bijvoorbeeld, een pensioenfonds. Loonslaven in de ogen van handelaars en makelaars. Zielige figuren met een nette opleiding, maar te bang om voor zichzelf te beginnen. Ze weten dat de mannen aan wie ze een transactie gunnen er tien, twintig miljoen euro aan gaan verdienen. Maar zelf verdienen ze niets. Sluit dus nooit uit dat ze openstaan voor een move.

Geen handelaar, makelaar of ontwikkelaar die het verbaast dat Will F. nu een van de belangrijkste verdachten in de nieuwe affaire lijkt te zijn. Hij was de man die tot eind 2006 het vastgoedbedrijf van Philips Pensioenfonds leidde. Ze kennen hem wel, zeggen ze. Maar niemand kent hem goed, want Will F. deed maar met een paar mensen zaken. En dan weet je het wel, hè. Dan worden er afspraken gemaakt. ‘Ik zou ook wel eens met mijn gezin in de Egeïsche Zee op een motorjacht willen zitten.’

Will F. verkocht op 1 februari 2006 appartementgebouwen in Amsterdam-Buitenveldert voor 386 miljoen aan handelaar en voormalig Bouwfondsdirecteur Jan van V. Die verkocht ze op dezelfde dag voor vermoedelijk 480 miljoen euro door, onder andere aan Fortis Vastgoed, waar ze er heel blij mee waren. Een mooie prijs voor iets dat niet vaak te koop is en een goed rendement belooft.

Die 480 miljoen euro is het probleem niet. Het probleem zit voor het Openbaar Ministerie in die 386 miljoen: veel te laag. De makelaar die zou hebben meegedaan, Michiel F., werd op 13 november ook aangehouden. Iemand moet hebben geholpen om de waarde zo laag te taxeren. Zo ‘easy’ is het, zeggen handelaars en makelaars. De 94 miljoen die er tussen zit wordt onderling verdeeld. Niet in sporttassen, maar via de bank, met rekeningen voor ‘advies’ die worden uitbetaald in Zwitserland of Liechtenstein.

Het is zo easy, zeggen handelaars en makelaars, dat het er altijd is geweest en er altijd zal zijn. ‘Als ik die deal met je doe, wat zit er dan voor mij aan vast’? Of: ‘Helpt het als ik ervoor zorg dat je de nacht doorbrengt met een paar leuke dames?’ Het is een geaccepteerde handelswijze, zegt een van hen. Hankypanky, zoiets als de werkster die je zwart betaalt. Natuurlijk, die 94 miljoen in Buitenveldert wordt gestolen van de monteur bij Philips die voor zijn pensioen spaart. Maar reken even mee: 94 miljoen op 150.000 deelnemers in dat pensioenfonds. ‘Het gaat helemaal nergens over.’

En dan is er nog iets waardoor zo’n transactie ook keurig en niet crimineel zou kunnen zijn, en dat is de markt. Wat vandaag tien waard is, kan morgen twintig waard zijn. Of andersom. En als een handelaar van partij A voor 80 miljoen een pakket huizen kan kopen en hij weet in Londen een partij C die er 100 miljoen voor wil betalen, dan zou hij toch gek zijn om daar niet zijn voordeel mee te doen? Dus tekent hij als partij B om twaalf uur het ene contract en een minuut later het volgende. Ja, dan verdient hij 20 miljoen euro. En?

Wat hébben ze zich geërgerd aan de zogenaamde deskundigen die de afgelopen weken in het NOS-Journaal hoofdschuddend kwamen vertellen dat zulke ABC-transacties verdacht zijn, zéér verdacht. Helemaal niet verdacht! Dat is de intelligentie, de slimheid van de koopman die risico’s durft te nemen. Kapitalisme. En bedenk even dat zo’n deal ook kan mislopen.

Maar zo praten ze niet allemaal. Het zijn vooral de ontwikkelaars, de mannen die de grote bouwprojecten bedenken, die het hebben over het falen van de raad van bestuur van Philips die blijkbaar geen controle had over de leiding van het pensioenfonds. Zal best dat daar vorig jaar al een intern onderzoek begonnen was en dat waarschijnlijk daardoor Will F. werd weggestuurd. Rijkelijk laat. En de man die hem opvolgde, Robert L., heeft al die jaren vermoedelijk met hem meegewerkt.

Ze hebben het ook over Bouwfonds – sinds 2004 Bouwfonds MAB – waarvan ze al jaren dachten dat daar niet de ‘moraliteitsgrondslagen’ werden gehanteerd die je van zo’n grote ontwikkelaar en investeerder zou verwachten. En als er in de top mensen zitten die het niet zo nauw nemen, dan neemt het hele bedrijf dat over. Bouwfonds was vroeger van de Nederlandse Gemeenten en is nu van de Rabobank. Tussendoor was het van ABN Amro.

Neem daarbij, zeggen ze, de enorme hoeveelheid liquiditeiten in Nederland die ergens in belegd moeten worden. Geen land ter wereld waar zo veel collectief voor de oude dag wordt gespaard als hier. Daardoor is er ook voor oud en lelijk vastgoed altijd nog wel een investeerder te vinden. Die is blij dat hij een bestemming voor zijn geld heeft. Voor aantrekkelijk vastgoed op populaire plekken staan investeerders in de rij.

Hoe moet nu de transactie rond Amsterdam Symphony beoordeeld worden, drie nog te bouwen torens op de Zuidas met luxe appartementen, penthouses, kantoren, winkels, galeries, restaurants en een hotel (Royal Tulip)?

In mei 2006 kocht Will F. van Philips Pensioenfonds het project – nu nog steeds niet meer dan een bouwput – voor vermoedelijk 300 miljoen euro van Bouwfonds MAB. Tussenpersonen: Jan van V. en Michiel F. Volgens sommige ontwikkelaars en handelaars was die 300 miljoen veel te veel geld. Ze denken dat er te hoge provisies zijn betaald en er vergoedingen zijn gegeven voor nepadviezen. Hun verbaast het niet dat betrokkenen bij de transactie nu verdachten zijn.

Maar anderen zeggen dat je hier aan kunt zien dat het Openbaar Ministerie en de FIOD-ECD soms ook niet weten wat ze aan het doen zijn. Die 300 miljoen was veel, maar zo’n project op de Zuidas kan snel in waarde stijgen. Wacht maar tot die torens er straks staan. Will F., Jan van V. en Michiel F. zullen in deze transactie ook wel weer vooral hun eigen voordeel hebben gezocht. Maar een gerenommeerd bureau als Trimp & Van Tartwijk, dat de Zuidas mee-ontwikkelt? Waarom moest directeur Hans van T. ook aangehouden worden? Omdat hij toevallig met die anderen aan tafel zat? Hij heeft zijn werk gewoon goed gedaan.

Heel goed dat er wat aan dat corrupte gedrag van Will F. en al die anderen gedaan wordt, zeggen de mensen met wie voor dit verhaal gesproken is. Het zal de vastgoedwereld professioneler maken, minder een veemarkt. Maar ze moeten er niet aan denken dat de bouw van Amsterdam Symphony en welk ander project dan ook erom zou worden stilgelegd. Dat zou pas slecht zijn voor de reputatie van de Zuidas, van Amsterdam, van heel Nederland. En wat zou er gewonnen zijn? Waarheidsvinding? Kom op zeg.

Deze hele affaire in wording, zegt een van hen, appelleert op een onaangename manier aan de gevoelens van jaloezie bij het grote publiek voor iedereen in de Quote 500. ‘Die Neid der besitzlose Klasse.’ Het Openbaar Ministerie in de rol van Bul Super die de rijken hun geld wel even zal aftroggelen. Ja, dat gaat er altijd in. Dat schrijven journalisten graag op. En reken maar dat officieren van justitie en opsporingsambtenaren die jaloezie zelf ook voelen. Wat verdienen die mensen nou helemaal? Een ton?

Met medewerking van Jan Meeus en Philip de Witt Wijnen.