Wapen tegen de barbarij

In andere steden doen ze het ook. Met een publiek-privaat initiatief de winkelverloedering te lijf. Rotterdam, oververtegenwoordigd op de lijst van 40 achterstandswijken, boekt er succes mee. Maar er is, zoals altijd in Nederland, ook kritiek.

Op Plein 1953 staat al bijna een jaar een winkelpand leeg. Hier, midden in de wijk Pendrecht in Rotterdam-Zuid, zetelde een visverkoper, in 2005 nog uitgeroepen tot Rotterdams Ondernemer van het Jaar. Maar die status heeft hij sindsdien „op geen enkele manier” waargemaakt, constateert directeur Paul Lohmann van de Wijkontwikkelingsmaatschappij Vastgoed (WOM). „Volgepropt met subsidies, maar duidelijk geen vakman.”

Leegstand is dodelijk in een toch al kwetsbaar gebied als Pendrecht, zegt Lohmann. Volgende maand hoopt hij het langlopende conflict met de visboer te beslechten bij de rechter. „Een huurachterstand van 35.000 euro, maar ondertussen vraagt deze meneer wel bijna 100.000 euro voor zijn inboedel. Niemand die dat absurde bedrag wil betalen, waardoor wij de winkel niet opnieuw kunnen verhuren omdat de bank de inboedel op last van de curator niet wil vrijgeven. En dus staat de winkel leeg, wat de leefbaarheid niet ten goede komt.”

Twaalf jaar nu bestaat de verzelfstandigde WOM, een publiek-privaat initiatief met als doel de sociaal-economische structuur in de Rotterdamse achterstandswijken te versterken. In de praktijk betekent dit revitalisering van kwetsbare winkel- en uitgaansgebieden, in opdracht van de gemeente of deelgemeente. „Opkopen, opknappen en weer doorverkopen of verhuren, al naar gelang de situatie”, in de woorden van Lohmann, die eerder actief was in Amsterdam, Arnhem, Enschede en Venlo. Ook in die steden wordt met dit relatief nieuwe en onorthodoxe middel geprobeerd de verloedering van het winkelbestand te bestrijden.

In Rotterdam, met zeven probleembuurten oververtegenwoordigd op de lijst met veertig landelijke achterstandswijken, is de gemeente met 49,5 procent grootaandeelhouder van de WOM. Andere deelnemers zijn private partners, waaronder de lokale Rabobank. Alle betrokkenen zien af van een eventuele winstuitkering, zegt Lohmann. „Een schoolvoorbeeld van maatschappelijk ondernemen. Een betere stad is ook in hun belang.”

Behalve als opdrachtgever van de WOM (budget 11,5 miljoen euro, vijf vaste medewerkers) bindt de gemeente ook zelf de strijd aan met ‘ongewenste elementen’, zoals huisjesmelkers. Afgelopen dinsdag maakte het stadsbestuur bekend de vastgoedportefeuille van ondernemer Cees Engel over te nemen. Naar schatting 13 miljoen euro telt het college neer voor diens grotendeels verwaarloosde bezittingen, waaronder twee bedrijfspanden, het terrein van de Nederlandse Staal Industrie aan de voormalige tippelzone op de Keileweg en 110 woningen. De afbraakpanden worden opgeknapt en doorverkocht aan woningcorporaties.

Wat de WOM kan, kan de gemeente ook onder de eigen vlag afdwingen, zo lijkt het. Maar dat is een misvatting, stelt Lohmann. Zijn organisatie heeft één niet onbelangrijk voordeel ten opzichte van de lokale overheid. „De gemeente loopt voortdurend het risico een juridisch precedent te scheppen [bijvoorbeeld bij onteigening, red.], met alle mogelijke gevolgen van dien.” Bovendien zijn kennis en mankracht bij de WOM gebundeld. „En zitten wij iedereen op de huid.”

Gevraagd naar het grootste succes van de WOM wordt in Rotterdam steevast verwezen naar de heropleving van wat begin jaren negentig een van de meest verloederde straten was: de Witte de Withstraat in het centrum. Lohmann zelf is vooral trots op de herontwikkeling van de Proveniersstraat in Rotterdam-Noord, vlak achter het Centraal Station. Daar wemelde het tot voor kort van de „rotte kiezen”: drugspanden, illegale bewoning en prostitutieoverlast. Elf jaar geleden begon de aanpak van dit voormalige eindpunt van de zogeheten Hazeldonk-drugsroute. Toch duurde het tot 2005 voordat de laatste ongewenste ondernemer zich gewonnen gaf, coffeeshop Loudness. Na een lange juridische strijd oordeelde de rechter dat de huurder een wanprestatie had geleverd. Lohmann: „We hebben hem uiteindelijk weten te pakken op het feit dat hij uit eigen beweging de voorgevel was gaan verbouwen.”

Om te voorkomen dat het nog immer broze gebied opnieuw afglijdt, is in de Provenierswijk gekozen voor geraffineerde constructies. Zo huurt de uitbater van een Turks restaurant zijn eigen pand, doordat de WOM optreedt als tussenhuurder. Lohmann: „Mocht de ondernemer er op een goede dag mee stoppen, en hij heeft een bod op zak van iemand die wij liever zien gaan dan komen, dan hebben wij een voetje tussen de deur.”

Inventiviteit is een vereiste, zeker op juridisch vlak, zegt Lohmann. Net zo goed als het hebben van „een lange adem en het vinden van de juiste partners”: de woningcorporaties en private vastgoedeigenaren. „Als die vitale coalities ontbreken, dan staan ook wij vrijwel machteloos.” En de overheid? Die moet slechts „faciliteren”, benadrukt hij. „Vooral niet alle touwtjes in handen willen houden, zoals zo vaak gebeurd. En zeker niet met acht projectmanagers in één straat aan de slag gaan, want dan gaan de betrokkenen ter plekke met de handen over elkaar zitten. Zo van: doen jullie het lekker maar. Terwijl die mensen juist het cement zijn. Die zijn onmisbaar.”

Naast actief optreden hoopt de WOM vooral het goede voorbeeld te geven aan andere middenstanders in een bepaalde buurt. Maar daarin schuilt tegelijkertijd de zwakte, zegt PvdA-gemeenteraadslid en horecaondernemer Leo Bruijn, die negen jaar penningmeester was van de aan vastgoedtak gelieerde Stichting WOM. „Regelmatig blijkt de WOM slachtoffer van het eigen succes.” Eén opgeknapt pand, met daarin een bekwame ondernemer, doet de marktwaarde van omliggende panden vaak stijgen, ook al staan die te boek als ‘overlastgevend’. Bruijn: „Zo’n eigenaar denkt dan: mooi, anderen doen het vuile werk, ik blijf lekker zitten, en ondertussen wordt mijn pandje almaar meer waard.”

Bovendien, zegt Bruijn: hoe groter de vastgoedportefeuille van de WOM, hoe hoger de kosten. „Incidenteel heb je een gelukje, maar vroeg of laat moet er vrijwel altijd geld bij.” Het is volgens hem dan ook constant „wringen en wroeten”. Want te weinig vastgoed in bezit betekent weer een aanslag op de eigen slagkracht. Lohmann: „Als we één straat willen aanpakken, dan redden we het niet met één pand.”

Critici stellen dat de WOM langs de randen van de wet scheert. Lohmann kent die geluiden, maar: „Wij moeten een goede reden hebben om een stok te zoeken zoals bij de Proveniersstraat. Zodra we die hebben en meneer X of mevrouw Y werkt niet mee, dan schromen we niet het wapen in stelling brengen. Maar alles binnen de wettelijke kaders, want anders verval je tot datgene wat je zelf aan het bestrijden bent: barbarij.”

Zelf zetelt Lohmann in de historische wijk Oud-Charlois, op de eerste etage van een pand waar tot twee jaar geleden een politiebureau was gehuisvest. Op de begane grond verrees afgelopen zomer een restaurant, dat anderhalve week geleden officieel werd geopend door burgemeester Opstelten. Of de ondernemer het zal redden in dit relatief onbekende stukje Rotterdam? Lohmann zegt goede hoop te hebben. „Ik geef in elk geval het goede voorbeeld door hier geregeld te lunchen.”