Meer bouwen, dat helpt

Het kabinet bestrijdt de hoge huizenprijzen verkeerd volgens de VROM-raad.

In Groot-Brittannië weten ze beter hoe het moet.

Vergeet de overdrachtsbelasting, hypotheekrenteaftrek en huurbescherming. Als de overheid iets wil doen aan de hoge huizenprijzen, dan helpt alleen het beschikbaar stellen van meer bouwlocaties.

Dat is wat ook te lezen is in het advies van de VROM-raad van vorige week. De meeste aandacht ging daarbij uit naar het verstoren van de vraag naar huizen door de overheid. Maar de bron van de sinds 1985 sterk stijgende huizenprijzen ligt elders. De hypotheekrenteaftrek stamt namelijk van eerder, 1914, en de overdrachtsbelasting bestaat sinds 1598.

De Britten weten dat het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek geen middel is tegen stijgende huizenprijzen. Ze schaften het belastingvoordeel in de jaren 1974-1999 af, maar hebben evengoed een overspannen huizenmarkt.

De stagnerende woningbouw is volgens de adviesraad de bron van de hoge huizenprijzen. De vraag naar koophuizen steeg dankzij een dalende hypotheekrente en inkomensgroei. Maar tegenover een toenemende vraag stond geen stijgend aanbod van nieuwbouwwoningen. Tussen 1965 en 1989 is de jaarlijkse woningbouwproductie op twee jaren na nooit onder de 100.000 uitgekomen. Sinds 1990 kwam de productie niet één keer boven deze grens uit. Het aanbod blijft dus achter bij de vraag.

In de strijd om schaarse koopwoningen zijn mensen steeds meer middelen gaan inzetten. Het inkomen van de partner werd meegeteld voor de hoogte van de hypotheek, ouders gingen meetekenen. Het laatste middel om een hoge hypotheek betaalbaar te houden is minder of niet af te lossen. De eigenaren van de steeds schaarsere grond konden kopers uitmelken, omdat zij marktmacht hebben. Grond is de schaarse factor.

Een kavel in de provincie Utrecht kost nu bijna 600 euro per vierkante meter volgens het Kadaster. Tien jaar geleden was dat iets meer dan 200 euro. Zelfs bij de huidige huizenprijzen valt door de hoge grondprijs op extra woningbouw niet veel te verdienen. Daarom vertalen hogere huizenprijzen zich niet in meer woningbouw, zoals in de meeste landen.

In Europa gaan alleen in Nederland en Groot-Brittannië sterke huizenprijsstijgingen gepaard met een teruglopende woningbouwproductie. Dit zijn ook twee landen met een streng ruimtelijk beleid.

Maar het achterblijven van de woningbouw kan niet alleen te maken hebben met behoud van groen. In Nederland reageert de woningbouw al 350 jaar niet op veranderingen in de huizenvraag, zegt de Maastrichtse hoogleraar vastgoedfinanciering Piet Eichholtz. Uit zijn onderzoek naar de Amsterdamse woningmarkt door de eeuwen heen blijkt dat de uitbreiding van Amsterdam met de grachtengordel heel lang op zich liet wachten. En pas toen Amsterdam in 1900 uit zijn voegen barstte, kwamen plannen voor grote stadsuitbreidingen op tafel. De koeien liepen toen nog rond het Concertgebouw; Nederland kon moeilijk ‘vol’ worden genoemd.

Het vastlopen van de woningbouw heeft volgens de adviesraad niet alleen met bescherming van groen te maken, maar net zo goed met trage procedures en met gemeenten die de grondprijs opdrijven.

Het vlottrekken van de woningbouw vereist ingrijpen in gemeentelijk grondbeleid, procedures en ruimtelijke ordening. Dat is niet eenvoudig, maar wel noodzakelijk volgens de VROM-raad.

Het huidige kabinet houdt het bij het stellen van ambitieuze streefcijfers voor de woningbouw. Zonder structurele veranderingen komt er niets van deze doelstellingen terecht, zegt de adviesraad. Straks staat Nederland alleen met stijgende huizenprijzen en een lage bouwproductie.