Gratis bestaat niet

De goedkoopste hypotheek van Nederland! Maximaal 795 euro afsluitprovisie! Laagste notaristarief van Nederland, laagste taxatiekosten, laagste rente en „volledige begeleiding door Erkend hypotheekadviseur bij u thuis”. Dit moois krijgen we aangeboden door de Nationale Hypotheek Pas (NHP). Men noemt zich als „enige in Nederland echt onafhankelijk”.

Nu is „onafhankelijk” een zwaar misbruikte term. Sinds jaar en dag prijzen hordes financieel adviseurs zichzelf aan als ‘gratis’, ‘volledig kosteloos’ en toch ‘onafhankelijk’ en ‘objectief’. Dat klopt natuurlijk niet. Ook adviseurs moeten leven, hun kantoren, personeel en auto’s betalen. Dat doen ze van provisies van banken en verzekeraars op de door hen verkochte producten. Dat provisiesysteem moet je begrijpen. Alleen dan kun je een aanbod als dat van NHP doorgronden.

Wie een hypotheek afsluit, betaalt doorgaans 1 procent afsluitprovisie aan de bank. Voor een hypotheek van drie ton is dat 3.000 euro. Dat bedrag is fiscaal aftrekbaar. Vervolgens betalen banken én verzekeraars – bij een hypotheek moet je vaak verzekeringen afsluiten – provisies aan je hypotheekadviseur. De totale beloning verschilt per hypotheektype.

Een aflossingsvrije, lineaire of annuïteitenhypotheek levert een tussenpersoon 0,75 tot 1 procent op. Dat bedrag krijgt hij in enkele termijnen uitbetaald. Een hypotheek met een spaar- of beleggingsverzekering schuift echter bijna drie keer zoveel: zo’n hypotheek van drie ton maakt je adviseur rond de 7.500 euro rijker.

Dat bedrag mag men je sinds 2000 (deels) teruggeven – dat heet retourprovisie – maar de meeste raadgevers houden het in hun zak. Denk daaraan als je adviseur de voordelen van een spaar- of beleggingshypotheek de hemel in prijst: hij predikt voor eigen parochie.

Met deze kennis beoordelen we NHP. Die vaste afsluitprovisie aan de bank is leuk, want op drie ton hypotheek betaal je liever 795 dan 3.000 euro, ook al zijn die kosten fiscaal aftrekbaar. Maar de website van NHP zwijgt over de provisies voor de Erkend hypotheekadviseur. Waarschijnlijk zal NHP daar wat van snoepen, maar toch wordt de adviseur nog steeds veel rijker van een spaar- of beleggings- dan van een aflossingsvrije, lineaire of annuïteitenhypotheek. En nóg rijker als hij je extra’s verkoopt zoals woonlastenbescherming.

De NHP moedigt dat aan op de site: „Zij weten waar u extra kunt lenen, en hoe u zich het beste kunt beschermen tegen de financiële gevolgen van arbeidsongeschiktheid en werkloosheid. Bovendien is een notering bij het Bureau Krediet Registratie (BKR) geen probleem.”

Echt onafhankelijk hypotheekadvies wordt betaald per uur of advies en je krijgt het van een gecertificeerd persoon. Bij de Vereniging Eigen Huis (www.eigenhuis.nl) kost een hypotheek, ongeacht hoogte en vorm, een vast bedrag. Een hogere provisie krijg je terug in de vorm van betere voorwaarden zoals een lagere rente.

Bij de PlanningMasters (www.planningmasters.nl) komt een hypotheekadvies rond de 1.500 euro. De rest van de provisie krijg je na verloop van tijd retour. Meer adviseurs die retourprovisie geven, vind je door te Googlen op ‘retourprovisie’. Uit de resultaten moet je de goed opgeleide adviseurs vissen.

Dat zijn financieel planners uit het Register Masters in Financial Planning (www.registermfp.nl) en/of leden van de Federatie Financiële Planners (www.ffp.nl). Die vertellen je mogelijk ook hoe je je aflossingen veilig plant. Want de hypotheekrenteaftrek bestaat nu nog, maar is voor niemand eeuwig.