Eigenhaardig, die woningmarkt

Nu de woningprijzen in Nederland nog steeds blijven stijgen dringt zich de vraag op hoe uitzonderlijk we daarin zijn. Tussen 1997 en eind vorig jaar stegen de woningprijzen in ons land, gecorrigeerd voor inflatie, met een procent of 80. Dat is veel, maar internationaal gezien valt het best mee. In Denemarken, Noorwegen, Zweden, Frankrijk, Spanje, Groot-Brittannië en natuurlijk Ierland gingen de prijzen veel sterker omhoog.

Zo apart lijkt de Nederlandse woningmarkt dus niet, maar toch is de werkelijkheid wat ingewikkelder. Het Internationaal Monetair Fonds ontwikkelde een macro-economisch recept waarmee het prijsverloop van woningen moet worden verklaard. Je gooit er de kortlopende rente, de langlopende rente en de groei van het beschikbare inkomen in, voegt al roerend de toename van de werkende beroepsbevolking toe en maakt het af met de groei van de kredietverlening en de waardestijging van de aandelenkoersen. Resultaat is een modelmatige groei van de huizenprijzen waaraan de realiteit kan worden getoetst. Voor veel industrielanden geldt dat de toename van de woningprijzen in de afgelopen tien jaar wat groter was dan op grond van de voorspelling mocht worden aangenomen. Maar nergens is het verschil tussen het model en de werkelijkheid omvangrijker dan in Ierland en Nederland. Volgens het model hadden de woningprijzen hier niet met 80 procent, maar slechts met een procent of 30 moeten stijgen.

Waar ligt dat aan? Economen van het IMF wijten het Nederlandse gat aan plaatselijke eigenaardigheden: zo worden de beperkingen in het aanbod van nieuwe woningen genoemd. Daar zit wat in. De woningbouw blijft, vooral door het ruimtelijk ordeningsbeleid ver achter bij de vraag, en dat drijft de prijzen op. Sterker nog, Nederland is samen met Nieuw-Zeeland het enige industrieland dat een stijging van de woningprijzen combineert met teruglopende investeringen in de woningsector.

In normale landen leiden hogere huizenprijzen tot meer investeringen in woningen, zodat de prijzen door het nieuwe aanbod weer dalen. Niet in de polder. Daar wordt het nieuwe aanbod zodanig afgeknepen dat er een krapte ontstaat die bestaande woningen excessief in prijs doet stijgen. Dat heeft eigenaardige gevolgen. Allereerst zijn we op papier allemaal rijk geworden door een beleidsfout. En ten tweede hoeft de woningbezitter niet te vrezen dat de markt instort door een overaanbod van nieuw gebouwde woningen, zoals dat in bijvoorbeeld Spanje dreigt te gebeuren.

De Nederlandse huizenmarkt is een zeepbel van beton. En die knappen niet zo snel.

Maarten Schinkel