Tweesporenbeleid

Bestaande klanten betalen vaak meer rente aan hypotheekverstrekkers dan nieuwe. Zeker nu de rente is gestegen kan dat flink schrikken zijn. Wie goed voorbereid te werk gaat kan de schade beperken en zelfs veel geld verdienen.

De meeste huiseigenaren stuiten op het tweesporenbeleid van hun hypotheekverstrekker aan het eind van de rentevaste periode. Wie al een beetje heeft zitten hoofdrekenen over het nieuwe hypotheekbedrag op basis van de geadverteerde rentetarieven kan flink schrikken.

Dan blijkt dat veel geldverstrekkers verschillende tarieven hanteren voor bestaande en nieuwe klanten. Met een lage rente worden nieuwe klanten binnengehaald, bestaande klanten betalen een hogere rente (het zogenaamde continuatietarief). Zij hebben immers al voor de betreffende geldverstrekker gekozen. Vergelijkingssite Independer zocht uit dat het berekende renteverschil kan oplopen tot wel 0,7 procent. Dat kan hard aankomen in combinatie met de gestegen rente.

Praktisch bezien verschilt deze tactiek van hypotheekaanbieders niet veel van het onderscheid dat bijvoorbeeld telefoonaanbieders en tijdschriftuitgeverijen maken tussen de prijzen die ze bestaande en nieuwe klanten berekenen. Het verschil is dat de meeste mensen bij een hypotheek niet weten dat er sprake is van een opslag. Daarnaast gaat het natuurlijk om de omvang van de bedragen. Een hypotheek voor een bestaande klant kan tijdens de looptijd vele duizenden euro’s duurder uitvallen dan de rente op de geldlening voor een nieuwe klant.

De minister heeft recent benadrukt dat banken het hanteren van een instap- en prolongatietarief moeten melden in de hypotheekvoorwaarden. Maar in de praktijk leest de klant bij het afsluiten de hypotheekvoorwaarden maar zelden door. Bovendien hanteren veel partijen nogal omfloerst taalgebruik. Zo staat vaak in de voorwaarden dat de hypotheekaanbieder na de rentevaste periode een aanbod zal doen tegen het dan geldende rentetarief. Daar kunt u als klant maar weinig mee.

Door een goede en vooral tijdige voorbereiding staat u sterker. Daarmee moet u zeker twee maanden vóór afloop van de rentevaste periode starten. Zoek uit wanneer de rentevaste periode van de hypotheek precies afloopt. De hypotheekverstrekker zal in de regel net binnen de wettelijke termijn - een maand - met een rentevoorstel komen. Op dat moment moet u al weten wat uw positie is bij andere geldverstrekkers. Toegegeven, dat is veel werk. Een snelle berekening laat zien of het de inspanning waard is. Een bestaande aflossingsvrije hypotheek van 450.000 euro bij bank A kost u bij een rentetarief van 4 procent bruto zo’n 1.500 euro per maand. Een rentevoorstel van bank A van 5,7 procent voor een nieuwe vijf jaar looptijd komt uit op 2.137 euro. Weet u bij een andere bank een rente van 5 procent te bedingen dan kost de hypotheek 1.875 euro bruto, hetgeen een besparing over 5 jaar van 15.720 euro inhoudt. Het kan dus de moeite lonen om over te sluiten. Maar de beslissing kan niet alleen op basis van de rentepercentages worden genomen.

Volgens hoofd Financiële Planning Ramon Wernsen van adviesgroep FDC is het vooral belangrijk om te weten of u wel bij een andere bank wordt geaccepteerd. „Er kunnen zaken in de financiële situatie zijn veranderd. Bijvoorbeeld als het gaat om een hypotheek op twee inkomens waarvan één partner inmiddels voor zichzelf is begonnen.”

Ook de recent ingesteld gedragscode kan een en ander bemoeilijken. Om te voorkomen dat huizenkopers door te hoge woonlasten in de problemen komen is onderling afgesproken dat zij niet meer dan 4,5 keer het bedrag van hun bruto inkomen mogen lenen. Wie nu zijn hypotheek oversluit kan hiermee te maken krijgen. Voor huiseigenaren met een spaarhypotheek kan oversluiten ook lastig zijn. Wernsen: „Door de complexiteit van de spaarpolis die is verbonden aan de geldlening zijn veel banken huiverig om een spaarhypotheek over te nemen.”

Vanzelfsprekend blijft u natuurlijk het liefst - voor een acceptabel rentetarief - bij de bestaande aanbieder. Met het voorwerk en een reële schatting van de situatie kunt u uw onderhandelingspositie bepalen. Krijgt u offertes van andere banken, toets dan heel goed de werkelijke waarde van het aanbod, of laat dat doen door een onafhankelijk adviseur.

Ook andere zaken spelen een rol bij de vergelijking, denk daarbij aan de kosten die u moet maken voor het aangaan van een hypotheek bij een andere aanbieder. De afsluitkosten voor een hypotheek bedragen zo’n 1,5 procent. Voor notaris en taxatie bent u bij het genoemde hypotheekbedrag al snel 6.750 euro kwijt.

Let ook op de rentevaste periode. Een korte periode met een lage variabele rente zorgt nu voor lage maandlasten, maar kan als de rente stijgt voor financiële problemen zorgen waardoor u straks weer tegen een prolongatietarief aanloopt. Als u van een andere hypotheekgever een aanbieding krijgt waarbij de maandlasten op het eerste gezicht lager lijken, is het raadzaam om nog eens aandachtig te kijken naar de looptijd. De hypotheekrente is slechts voor 30 jaar aftrekbaar, maar er zijn aanbieders die desondanks bij de berekening uitgaan van opnieuw een 30-jaarstermijn. Dat zorgt er in de toekomst voor dat u het hypotheekbedrag bruto moet opbrengen.

Met een serieus aanbod kunt u uw bestaande hypotheekgever benaderen in een laatste poging een beter rentetarief te bedingen. Hoe meer vermogen er bij de bank staat hoe sterker vaak uw onderhandelingspositie. Het kan ook helpen om bij de bank aan te geven alle bankzaken weg te halen, niet alleen de hypotheek, maar ook de beleggingen, spaargeld en eventuele verzekeringen op opzegdatum. Lukt dat niet, dan heeft u de alternatieven op een rij.