Een landgoed om te bestieren

Steeds vaker stellen landgoedeigenaren grondgebied of huis open voor publiek. Soms voor hun plezier, vaak uit financiële noodzaak.

Dit landgoed in Baak (Gelderland) verandert binnenkort van eigenaar. Foto NRC Handelsblad, Rien Zilvold landgoed baak foto rien zilvold
Dit landgoed in Baak (Gelderland) verandert binnenkort van eigenaar. Foto NRC Handelsblad, Rien Zilvold landgoed baak foto rien zilvold Zilvold, Rien

Om een landgoed te onderhouden, heb je geld nodig. Dus zoeken landgoedeigenaren naar inkomstenbronnen. De fiscus helpt een handje mee. Bijvoorbeeld door bij verkoop van een landgoed geen overdrachtsbelasting te heffen en bij een erfenis weinig of geen successierecht.

Kamperen op het erf van een monumentale boerderij, een managementcursus volgen in een 18de-eeuws landhuis, een huwelijksfeest vieren in een kasteeltuin, het kan allemaal.

„Een landgoed kan een enorme last zijn”, zegt Gert Jan Visser, directeur van Biltstede makelaars, gespecialiseerd in landgoederen en historische panden. „Het is kostbaar. Je hebt personeel nodig en het moet onderhouden worden.” Hij schat dat jaarlijks zo’n 20 landgoederen van eigenaar veranderen. „Meestal door gebrek aan opvolging. De kinderen voelen er weinig voor om zich net zo actief voor het landgoed in te zetten als hun ouders.”

Maar de meeste landgoedeigenaren vinden het moeilijk om afstand te doen van een gebied dat decennialang door hun voorouders is beheerd. Dus zoeken ze andere inkomstenbronnen. Dat is het gemakkelijkst bij een terrein met verschillende huizen, niet alleen het woonhuis van de familie, maar ook voormalige personeelswoningen. „Dan kiezen de eigenaren er bijna altijd voor het recht van erfpacht in combinatie met opstalrecht te verlenen aan nieuwe bewoners”, zegt Eilard Berkhemer, directeur van Overwater Natuurschoonwet en Rijksmonumentenadvies BV in Strijen en co-auteur van een boek over landgoederen. „Daarmee maakt de eigenaar het landgoed rendabel, zonder dat hij het hoeft over te dragen aan derden.” Dat is ingewikkeld. Het is toch veel eenvoudiger om zo’n oude personeelswoning te verhuren? „De combinatie van erfpacht en opstalrecht is financieel gunstiger”, zegt Berkhemer. „Een huurder kan de betaalde huur niet aftrekken, maar rente van schulden in verband met het verkrijgen van het recht van erfpacht en opstal is wel aftrekbaar.”

Ook eigenaren van een landgoed waarop maar één huis staat, verlenen vaak erfpacht en opstalrecht aan derden. Dat gebeurt meestal als de eigenaar overlijdt en het bezit in handen komt van de kinderen. Doorgaans is geen van de kinderen zo vermogend dat hij of zij de broers en zussen uitkoopt en zelf het oude familiehuis betrekt. „Dan brengen de kinderen het landgoed meestal onder in een BV die vrijgesteld is van vennootschapsbelasting. In die BV wordt geld verdiend, bijvoorbeeld de opbrengst van erfpacht en opstalrecht, en de kinderen zijn aandeelhouder.” Op die manier voorkomen de erfgenamen dat ze het landgoed moeten verkavelen, iets waar ze emotioneel vaak moeite mee hebben. Bovendien blijven ze aanspraak maken op de fiscale voordelen in de inkomstenbelasting. Eigenaren kunnen een landgoed dat opengesteld is voor publiek aan hun kinderen schenken zonder dat er schenkingsrecht betaald hoeft te worden. Bij een landgoed dat niet voor publiek toegankelijk is, betalen ze de helft van het normale schenkingsrecht. Voor successierechten – de belasting over erfenissen – gelden dezelfde regels. Dit is geregeld in de Natuurschoonwet, een wet die bedoeld is om de landgoederen in Nederland in stand te houden. Maar in diezelfde wet staat ook dat degenen die het landgoed gekregen of geërfd hebben, het ten minste 25 jaar in hun bezit en in stand moeten houden. Wie voor die tijd een deel van het landgoed verkoopt, betaalt alsnog schenkings- of successierechten. Wel neemt de fiscale claim jaarlijks naar rato af. Voor de overdrachtsbelasting geldt altijd een vrijstelling van 100 procent.

Bij een landgoed denken de meeste mensen aan een groot stuk grond met een monumentaal huis erop. Maar een landgoed kan ook een gebied zijn dat niet bebouwd is, zolang het minimaal 5 hectare groot is. Tot voor kort gold bovendien de eis dat het gebied voor minstens 30 procent uit bos moest bestaan. Sinds 1 juni zijn de regels soepeler. Nu vallen ook landbouwgronden die als natuurgebied ingericht worden onder de Natuurschoonwet. „Dat is voordelig voor boeren die stoppen met hun agrarische activiteiten”, zegt Berkhemer. „Een landbouwer kan zo’n gebied zelf beheren of verhuren aan een golfbaan, maar hij kan ook percelen als natuurgebied verkopen.” Dat laatste biedt perspectieven voor mensen die anno 2007 landgoedeigenaar willen worden. Wie een perceel koopt en vastlegt dat 90 procent van het gebied voor publiek toegankelijk is, krijgt van de gemeente vaak toestemming voor wijziging van het bestemmingsplan en kan er een huis bouwen.

Maar een bestaand landgoed kopen heeft natuurlijk meer cachet. „Dan heb je iets van historische waarde”, zegt Visser. „Degenen die een bestaand landgoed kopen, zijn vaak ondernemers die een flink bedrijf van de hand hebben gedaan, maar die niet achter de geraniums willen zitten. Zo’n landgoed vinden ze een uitdaging. Mij valt op dat ze na een jaar of twee dezelfde attitude hebben als de vorige eigenaar en echt van zo’n landgoed gaan houden.”

Natuurschoon en rijksmonumenten, prof. dr. P. Kavelaars (red.), SDU Fiscale en Financiële Uitgevers, ISBN 90 6476 155 8

Federatie Particulier Grondbezit: www.grondbezit.nl